貨幣政策對我國房地產價格的影響

王靜 陳曉杰 王婧怡

【摘要】房地產市場已經成為拉動我國國民經濟快速增長不可或缺的力量。但這幾年房地產發展速度過快，住房價格更是居高不下。房地產市場不僅是一個經濟問題，而且也關系到我國百姓是否人有其屋的社會政治問題，而貨幣政策作為我國宏觀調控的重要組成部分，對我國商品房價格調控有著至關重要的調節作用。本文以武漢市商品住宅價格為例，將從貨幣政策角度分析對武漢市商品住宅價格的影響。

【關鍵詞】武漢 商品住宅 貨幣政策

1武漢房地產市場的現狀

1.1武漢市房地產價格的現狀

1998年之前我國住宅實行福利化分配，在國家開始實行城鎮化住房分配貨幣化政策以來，房價就頻頻走高。從圖1看來，自從2000年來，房屋的需求量大幅上漲，2006年武漢住宅商品房平均銷售價3535.26元/平方米，到2016年武漢住宅商品房平均銷售價10123元/平方米，這十年里約漲幅186.34%，此時房屋售價已是只漲不跌的狀態，許多人紛紛加入“炒房”的行列，希望通過投資房地產大賺一筆。

1.2成交量走勢。在房屋銷售價格急速上漲的同時，武漢市的住房早已是供不應求。在主城區方面，中心區房價上漲明顯，由于中心城區土地資源有限，可開發資源較少，固然物以稀為貴，中心城區的升值空間較大，市中心和邊緣區域的現房銷售量幾乎達到100%，而外圍區域銷售量則增長更快。在高質量的樓盤還沒有完全竣工之前就早已已經被人們一搶而空。2012年武漢市商品住宅成交127460套，2016年武漢市商品住宅成交287952套，五年間武漢商品住宅成交套數漲幅約125.92%，2012-2016年由于政策影響房價呈放緩趨勢逐步增長。

2武漢市房價波動的原因分析

隨著經濟水平快速發展，住房供給模式的改變，大大提高了商品房的社會需要及土地資本，進而引發商品房價格的快速上漲。另外隨著我國城市化建設的進程，越來越多的農村進城務工人員及無土地的農民，他們更愿意在城市安家落戶，這進一步提高了商品房對于市場的需求，商品房價格便在短期內發生了快速膨脹。此處將從供需、成本、政策影響三個方面分析武漢市商品房住宅價格波動的原因。

2.1供需不平衡。武漢作為湖北省省會城市，雖歸屬二線城市，房地產行業起步較晚，但近些年由于經濟發展。商品房社會需求量不斷增加。除了在武漢發展的年輕人在不斷增加外，還出現了新的需求客源。例如在近期調查中顯示，在一線城市打拼的湖北人開始將工作重心轉回武漢，這提高了市場對商品房的數量需求。另外，我國現在主要社會矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。不同的消費人群對商品房檔次的需求也不同，如何平衡市場需求及不同檔次商品房建設數量，從而構成合理的武漢市住房供應結構問題也逐步明顯。面對短時間需求量的增加。房源供需不平衡成為武漢市房價波動的原因之一。

2.2成本上升。在經濟高速發展的驅動下，城市用地量快速增加。以武漢市人口密度最大，最為繁華的江漢區為例，隨著各類服務業不斷建設，商品房價格在土地價格的增長中不斷攀升。此外，面對通貨膨脹的壓力，在建筑原材料方面，鋼筋、水泥、沙土、磚石的成本在不斷增加，參加工程建設人員的工資以及舊城拆除工作所產生的費用也在快速膨脹。商品房成本與房價呈正相關。商品房建設成本也成為房價波動的重要原因。

2.3政策影響。由于近幾年一二線城市的商品房價格逐年暴增。高昂的商品房價格已不是普通工薪家庭所能負擔。快速膨脹的商品房價格已經給我國包括經濟發展及社會穩定在內的諸多方面都帶來了不同程度影響。我國自2011年后，先后出臺“國八條”“國六條”以及嚴格的限購令，這些新規在一定程度上抑制了商品房價格的激增，但抑制并不明顯。面對這種境況，武漢的“購房熱”依然居高不下，近年來武漢市政府先后出臺限貸令和限購令，今年更是加大了限購令的力度，2016年10月3日起，武漢首套房最低首付比例提高到25%；武漢籍居民購買二套房首付比例提高到50%，三套房不予貸款；外地人在武漢購房限貸款一套，二套房不予貸款，禁購第三套房。除了不斷在出臺各種政策進行調節。對于商品房市場也在頻繁采取不同程度的資金調控，現已從供給側和需求側兩個方面，進行一系列具有針對性的政策改革，以此維持我國房地產行業的穩定發展。

3貨幣政策對武漢市房地產的調控現狀

3.1利率調整對房價的影響

房地產屬于資金密集型產業，房地產的融資渠道大多是通過銀行借貸。凱恩斯認為，利率和資本邊際效率決定投資，投資與利率成反比，與資本邊際效益成正比。所以利率對住房價格的變化有直接的影響。對開發商來說，貸款利率上升，而不提高房價，就會使資金獲取的成本加大，從而導致土地成本的增加，資本邊際效率降低，而這些利息成本又不能直接轉移到房地產價格上，開發商獲取的利潤減少，進而減少房地產供給。由此可見利率的上升可以使開發商削減投資，一定程度上抑制了人們過度投資房地產的現象。從另一方面來講。若開發商不減少投資，那么就必然會將提高的利息轉移到房價上，使得房價上漲。

在全國房貸利率不斷收緊的大前提下，武漢政府對樓市的調控力度不斷增大，房價政策也一再收緊。在大半年的時間內。武漢首套房貸利率從95折、98折、基準利率再到現在的利率上浮10%的轉變，雖然房貸不是城市商業銀行和股份制銀行的主要收入。但這些銀行也不同程度的收緊了房貸。而由于房貸收緊，購房者成本增加，房地產開發商又想回款快，從而就出現了部分人推遲購房計劃，影響房地產市場的需求。由于政策持續收緊，導致一些房地產開發商貸款和購房者的按揭貸款都被壓制。而武漢近年來房地產一直處于高漲狀態，房貸的提高不僅增加了購房門檻，也抑制了房地產泡沫和投機性、投資性買房的現狀，從而可能導致房價的下降。

3.2信貸調整對房價的影響。在我國現階段，金融市場尚不發達，市場機制不健全，房地產的投資主要源于銀行貸款，武漢房地產市場的現狀也是一樣。銀行對房地產開發商進行貸款，那么就相當于銀行直接持有房地產資產，而房地產建筑貸款是最容易受波動的。因而加大了銀行貸款的風險。當房價上漲時，銀行會放寬貸款條件，加大貸款規模，從而使房地產和信貸周期緊密相連，若有一方出現問題，那么另一方也會受損。由于房價上漲，房地產抵押的市場價值也大幅度提高，此時房地產信貸風險下降，從而使銀行貸款不斷增加，房地產貸款大幅增加進而加大了外部資金不斷涌人房地產市場，使得房價進一步上漲。

4貨幣政策調控房價的對策建議

4.1因地制宜地采取具體有效的貨幣政策。由于武漢市內江、湖較多，城區建設相對分散，發展水平也各不相同，我國政府雖然采取貨幣政策來調控全國范圍內的商品房價格，但因政策調控存在滯后性，并不能根據市場變化及時采取應對措施。在選擇購房時，一些人出于求學及投資等多方面考慮，會優先選擇如漢口區，武昌區等相對繁華的地段。幅度較小的貨幣政策并不能產生預期的影響。根據這些情況，政府應該根據不同區域的住房需求和變化及時采取具體有效的貨幣政策。

4.2加強與財政政策的配合。貨幣政策作為我國宏觀調控的重要部分。是我國對商品房市場進行調控的重要經濟手段，對市場調節效果也十分顯著。我國通過頻繁的采取不同程度的資金調節，對市場流動資金進行調節，這就需要武漢市政府加強財政政策的配合。通過貨幣政策的變化，及時采取擴張性財政政策或緊縮性財政政策，讓財政政策與貨幣政策協調運作，為市場營造穩定的交易氛圍。

4.3完善政策決策機制。我國房地產市場涉及廣泛。為了能及時準確的監控市場。各政府部門需要與其他部門合作。武漢市政府部門應積極協調建設部門、土地資源管理等有關部門，制定并及時出臺既符合國家要求，又能合理有效調節武漢市房價的相關貨幣政策，協調中央與地方的矛盾，杜絕政策雜亂重復。最大程度在較短時間內，在變化合理的前提下，提高貨幣政策對武漢市住宅價格的影響程度。