“營改增”對房地產企業稅負影響的研究與分析

尹遇樂

【摘要】本文基于營改增”政策，通過對國內中小企業房地產企業的現狀進行了分析與整理.探究了在該政策下房地產企業前后稅負與市值變化的原因，根據內外部原因，提出了改進建議。

【關鍵詞】營改增 房地產企業 稅負

隨著我國財政部不斷全面推進“營改增”、完善增值稅抵扣鏈條的目標，房地產企業的增值稅財務核算規定更加復雜與嚴格。對企業的管理水平要求更高，無論是日常核算還是票據管理、或者是人員會計核算的素質要求都與以往大不相同。

故此，財政部、國家稅務總局下發的《關于全面展開營業稅改征增值稅試點的通知》中規定了包括房地產行業的四大行業于2016年5月1日正式納入增值稅的征稅范圍。對于房地產而言，2016年——2017年是房地產行業“營改增”的關鍵節點.房地產企業面臨稅負與市值的動蕩.同時稅收體制的改革亦帶來更沉重的財務壓力和復雜的稅收籌劃。

由此可見。對“營改增”下房地產企業稅負方面的研究顯得尤為重要。

一、“營改增”下房地產企業的現狀

1.1“營改增”政策背景

2016年3月5日，李克強總理在政府工作報告時提出，今年內所有行業全面推行“營改增”政策，增值稅將取代營業稅，確保所有行業稅負只減不增。

“營改增”，就是營業稅應稅行為征收稅款稅種的改變，將以前營業稅的應稅行為的征收范圍并入增值稅的征收范圍.目前政策規定對八大行業均征收增值稅。從企業稅負的角度上來說，其目的就是減少重復納稅，打通征稅環節.形成進項稅和銷項稅的環環相抵。

1.2“營改增”下房地產行業的現狀

一方面，“營改增”對房地產企業的抵扣方式產生了巨大影響，即只有被認定為一般納稅人才能夠抵扣增值稅進項稅額，被認定為小規模納稅人的房地產企業即使取得增值稅專用發票也無法抵扣進項稅額。

我們從“營改增”試點的實施效果分析.增值稅小規模納稅人的獲益程度較高，此次稅改有效的促進了小微企業的發展。另外一個方面，由房地產企業“營改增”前后營業成本、營業收入、利潤的變化，從而影響到稅負的變化。

如：以成都高新發展為例，參考其2016年第3、4季度的利潤表為依據來核算企業各方面的變化。對于其中選擇“營改增”后的財務數據來測算的原因是增值稅計算依據比較復雜，不能取得具體進項稅稅額抵扣的財務數據，通過利潤表不用估算就可間接計算出增值稅具體的稅額，而營業稅計稅依據簡單，通過估算與實際差額不大，因此這樣的方式測算更能減小與實際的誤差。

表2.1成都高新發展2016年第3、4季度利潤表單位：元

選擇成都高新發展2015、2016年財務報告

從上表可以看出.“營改增”后營業成本減少了9.91%.這其中變化的原因主要有兩個方面.一方面是“營改增”前的營業成本是含稅成本，“營改增”后的營業成本是不含稅成本，另一方面是“營改增”后營業成本減去部分可以抵扣進項稅額，所以營業成本會下降，而且下降幅度越大，說明該企業擁有可抵扣進項稅越多。

企業稅負的變化路徑主要是從營業收入、成本及利潤的變化體現的，從而影響了整體稅負的變化。“營改增”前后，由于增值稅不計入營業稅金及附加，會導致營業稅金及附加的減少：稅負增加的原因是流轉稅的增加，增值稅稅額大于了營業稅稅額。從這里可以明顯看出，增值稅具有傳導性，流轉稅的變化直接引起所得稅的變化，從而影響稅負總額。

二、“營改增”前后稅負變化的原因分析

2.1進項稅額抵扣嚴重不足

在房地產企業由試點到全面實施“營改增”的過程中，財務管理人員對“營改增”認識不夠。即大多企業的財會人員職業素質和職業操守參差不齊。企業管理人員對這次的政策變化重視程度不同，各部門對“營改增”稅收政策的理解和認識存在偏差，造成工作的時候各部門目標不一致。如：采購人員外購材料時，沒有取得充足的進項稅專用發票，會造成了增值稅大幅度上升，企業整體稅負的上升。因此，若房地產企業不能及時銜接上稅收政策的變化，沒有對進項稅額抵扣進行規劃.就會存在稅負上升的風險。

2.2企業管理人員對成本費用預算的重視程度

成本費用是進項稅抵扣環節里重要的一個環節，增加成本項目中的進項稅可抵扣比例才有可能降低稅負，增值稅的大小主要取決于這部分可抵扣稅額。存在多數企業管理人員沒有很好的重視成本費用的預算，對于工程項目的成本費用開支太隨意，前期制定了工程項目的預算，后期執行時也沒有嚴格按預算實施，造成一些工程項目材料的浪費，對于人工成本和一些間接費用占總成本比重過大，企業管理人員也沒有認識到這些費用的重要性，這在一定程度上也增加企業稅負上升的風險。

通過上述分析.房地產企業可以按照具體業務不同.分別設立不同公司，充分享受小規模納稅人在“營改增”后享受的稅收優惠。減少企業稅負。在“營改增”后房地產企業整體稅負取決于營業收入、營業成本、成本中可扣除結構比的實際數額，變化具有不確定性，但是可以通過模型找到一個營業收入與總稅負的平衡點。針對一般納稅人而言。“營改增”前后總稅負持平；一旦房地產企業營業收入增加并超過平衡點，“營改增”后納稅人總體稅負上升，因此，企業可以進行業務拆分，如針對物業管理、倉儲保管、中介咨詢等業務可獨立出去，從而被認定為小規模納稅人，實際降低總體稅負的目的。