高爾夫地產估價方法及商業報酬率研究

袁曉清

深圳市世聯土地房地產評估有限公司 廣東深圳 518048

一、高爾夫地產評估的背景

高爾夫地產按照物業用地性質，可分為高爾夫住宅地產（高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等）和高爾夫商業地產（高爾夫會所、高爾夫酒店、高爾夫度假村等）。

如何對高爾夫球場相關特殊物業進行評估，合理的確定高爾夫球場相關特殊物業的價值，已經成為估價師必須研究的一個新的課題。

二、高爾夫地產的特點

高爾夫俱樂部會所必備功能室包括中西餐廳、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店、酒吧、球具專賣店等。

其他可選的功能室有會議室、多功能廳、商務中心、宴會廳、雪茄吧、網吧、游泳池、健身房、兒童游樂室、美容美發室、超市、閱讀室等。

三、影響高爾夫地產價格的因素

影響高爾夫地產價格的因素除了項目所處城市的經濟發展水平因素外，其內在影響價格的因素有：

（一）高爾夫商業地產價格影響因素

1、管理水平及服務態度

2、設備設施的完善程度

3、商業地產的環境條件

4、商業地產的功能內容

5、商業地產的營業時間

6、會所教練的專業程度

7、酒店的價格費用及優惠條件

（二）高爾夫住宅地產價格影響因素

1、一般性區位變量：位置、交通、外部配套設施等。

2、實物變量：建筑面積、房齡、裝修程度、樓層、房間數目等。

3、權益變量：規劃條件、土地使用期限等。

4、高爾夫特征變量：直接毗鄰高爾夫球場、球場名聲、到球場的距離等。

四、高爾夫地產估價參數

通過對全國高爾夫球場經營情況及企業經營狀況分析研究，該類物業的經營狀況直接影響因素有外部環境、球場內部資源、企業競爭戰略、企業過去及未來的財務狀況、企業的成長戰略及企業風險等6大主要衡量指標，通過該指標綜合評價該球場的經營狀況。

1、按資本資產定價模型（CAPM模型）求取權益資本成本，計算公式如下：Ke=Rf+ ×（Ru-Rf）+a

其中：

2、模型中有關參數的選取過程

（1）有財務杠桿風險報酬系數（β）的計算

我們從與酒店行業中選取相關上市公司作為參考公司，包括錦江投資、首旅酒店、嶺南控股、錦江股份和華天酒店等5家上市公司。

通過以上上市公司的Beta系數，計算酒店有財務杠桿的Beta系數為0.4653。

（2）行業平均投資風險報酬率（Ru）的計算

行業平均投資風險報酬率的數據系統采用上證指數和深證綜指的投資收益的指標作分析，分別采用算術平均法和幾何平均法兩種計算方法，對兩市成份股的投資收益情況從1991～2016年進行分析計算，得出行業平均投資風險報酬率為10.18%。

（3）無風險報酬率（Rf）的確定

無風險報酬率是對資金時間價值的補償，這種補償分兩個方面。一方面是在無通貨膨脹，無風險情況下的平均利潤率，是轉讓資金使用權的報酬。它們共同構成無風險利率。

經論證和分析，用算術平均法計算得出價值時點安全利率為3.17%（保留兩位小數）。

（4）個別風險調整值（a）的確定

個別風險調整值是根據經營企業自身的風險確定的，通常需考慮：

經營會員差異性；

綜上所述，個別風險調整值確定為0.5%～2.5%。

（5）資產報酬率（Ke）測算

經計算報酬率為6.9%～8.9%。

五、結論與建議

（一）高爾夫地產估價方法

高爾夫住宅地產根據其估價目的、估價對象特點及當地房地產市場發育情況等，首選比較法，其次選用收益法、成本法進行評估。

根據高爾夫商業地產的特點，估價對象具有持續經營并存在收益的一種經營性物業，因此首選收益法，其次選用成本法進行評估。

（二）高爾夫地產估價建議

本文對高爾夫地產進行獨立分析，而實際估價過程中，以高爾夫為中心的物業（產業）常常以一個整體的估價對象出現，要求評估其整體的價值。

高爾夫球場及配套常作為一個整體進行評估。對于高爾夫球場配套的會所、俱樂部及酒店等物業，他們的收益和價值會相互關聯，在估價過程中宜采用整體資產進行評估，不宜作單獨測算。