關于住房按揭的法律分析

馬濤

【摘 要】近年來，我國住房按揭貸款業務迅猛發展，而我國法律中又沒有對按揭法律制度的明確規定，導致按揭糾紛層出不窮，按揭實務中的許多問題仍難以解決。本文通過對住房按揭的含義、性質及基本法律關系進行闡述，旨在厘清住房按揭的基本法律問題。

【關鍵詞】住房按揭；按揭含義；法律關系

一、按揭的含義

我國的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房地產開發商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房地產所有的行為之總稱。

二、按揭的性質

我國目前實踐中存在的按揭主要包括現房按揭和期房按揭（又稱樓花按揭）兩種。現房按揭的法律屬性實為抵押，理論界和實務界對此的爭議不大。但對于期房按揭的性質，現存在不動產抵押說、權利質押說、讓與擔保說、合同聯立說等觀點。以上學說都有一定的道理，但都只揭示了期房按揭某一方面的特征，而沒有抓住其本質之處。我國的商品房按揭實務中已經融入了我國自身的特點，融入了中國的法律背景中，有著自己獨特的內涵與特征，具有其他債權擔保形式不可代替的功能與作用，并在實踐中不斷得到應用和推廣。對此，可以借鑒歷史的經驗，承認期房按揭擔保獨立的法律地位與性質。

按揭是一種與合同法、擔保法、民法等有密切關系的民事行為，目前各專業銀行頒布的“按揭辦法”對按揭貸款的概念、對象、應具備的條件，貸款程序、期限、還貸方式、違約責任作了規定，銀行擔心的是貸款人能不能付清貸款本息，而對擔保人預期違約導致貸款人權利受到損害似乎不太關心，而實際上開發商違約就會使購房戶的使用權、請求權不能實現，銀行對購房戶也構成違約，甚至可能導致銀行本身無法收回貸款本息。特別是期房，用以質押的是期權，期權一日不能兌現，購房戶和銀行都將受到重大損失。

三、按揭的特征

（一）從主體上看，按揭包括購房人、房地產商及按揭銀行三方主體。由于我國國情的特殊情況及國民的經濟信用現狀，房地產開發商作為按揭法律關系的重要組成部分有其自身的必要性。

（二）從按揭人設置按揭的目的上看，是為了購置房產。如果設置房地產抵押以融資資金為目的，則不是按揭。

（三）按揭中房地產買賣合同的標的與擔保合同的標的具有同一性。這也是按揭最大的法律特征。

（四）從按揭擔保的生效條件來看，按揭的標的物如果是現房，則由按揭權人（銀行）持有房屋所有權證；如果是期房，須將《商品房預售合同》交按揭權人持有，但無論是現房還是期房，均須向法定登記機構辦理登記后才生效。

（五）從權利實現來看，按揭權人實現按揭權可采取兩種方式。一種是折價或以拍賣、變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由保證人即房產商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款本息。

（六）從內容上看，按揭關系包括三個基礎法律關系，即：購房人與房產商之間的商品房買賣關系、購房人（借款人）與按揭銀行（貸款人）之間的借款合同關系以及購房人（抵押人）與按揭銀行（抵押權人）之間的抵押擔保法律關系。

四、按揭購房的基本法律關系

根據我國目前實踐中的按揭購房情況來看，這種商品房的購買模式主要涉及三方當事人即購房人（貸款申請人）、房地產開發商和銀行，而三者相互之間的基本法律關系為購房人與房地產開發商間的商品房買賣法律關系、購房人與銀行間的借款法律關系及房地產開發商與銀行間就購房人借款的擔保法律關系。

（一）購房人與開發商之間的商品房買賣關系

商品房買賣法律關系是整個按揭購房的核心法律關系，也是其他兩個法律關系存在的前提條件。購房人通常購買的是尚未完工的期房，其對實際房屋交付的情況僅可依據商品房預售合同的約定和行業慣例，在這個環節中商品房開發商無疑是占據主導地位和優勢地位的主體。這一環節常導致房屋交付糾紛，如房屋質量不合格、配套設施不符合合同約定、園區環境不符合簽約許諾等問題。

（二）購房人與銀行間的金融借款關系

金融借款關系是住房按揭購房這種特殊購房方式的典型特征，即購房人所支付的款項并不是自有資金，而是通過向銀行進行貸款獲取的，與此同時所購房屋也需要作為擔保物向銀行提供抵押。這一環節常導致按揭逾期糾紛，主要原因是購房人作為貸款的借款人未能按照借款協議的約定如期償還貸款，購房人因此除原借款利息外，還有可能承擔高額的違約金。

（三）房地產開發商與銀行間的擔保關系

基于銀行在住房按揭市場上的優勢地位，通常都會要求開發商就其以按揭方式出售房屋的買受人貸款承擔連帶還款責任，即當購房屋無法按期償還貸款，銀行除有權要求變賣抵押物外，還有權利直接要求開發商承擔連帶還款責任。在部分交易中，房地產開發商與銀行間的這種擔保關系是不對外公示的，購房人可能并不了解其中的擔保關系。這一環節常導致銀行追償糾紛，即當借款逾期發生后，銀行將開發商及購房人一并訴至法院，要求雙方連帶承擔逾期還款的本金、利息、罰息及違約金。

綜上所述，住房按揭的法律關系比較復雜，涉及的實踐情況又千變萬化，因此應當引起社會各界的充分注意，既要維持金融秩序，又要保護好購房人的合法權益，也不能忽視合法開發商的正當權益。按揭是一種新生事物，國家制訂的有關按揭的法律法規應明確規定按揭當事人三方的權利義務，特別是對房地產商的義務。房地產是一項高風險的產業，房地產開發商在其中的義務是很繁多的，如保證房屋質量合格，配套設施齊備，面積公攤合理、按期交房等等，應以金融杠桿來約束當事人的行為，促進房地產業健康發展。我們須清醒地認識到，當前我國房地產按揭法律制度不是很完善，要今早對按揭法律制度作出明確統一的規定，以避免實務中的糾紛。

【參考文獻】

[1]黎小惠.關于住房按揭的法律分析 [J].金卡工程.2011（6）

[2]林海.關于我國住房按揭法律制度若干理論與實踐問題研究[J].中國知網