論房地產開發企業為購房者提供階段性擔保應注意的事項

摘 要 隨著房地產行業的發展，“按揭”貸款購房這種新的消費形式大量涌現，銀行作為“按揭”貸款的債權人為了保障自己的利益，通常以購房者所購產權房為抵押物，作為償還貸款的保證，但在如今，絕大多數城市在開發項目取得預售證的情況下即可對外銷售，此時由于通常不具備辦理產權證的條件，銀行并不能以購房者所購房屋進行抵押，因此，需要房地產開發企業為購房者提供階段性擔保，期限通常至銀行辦理完抵押止，由此為房地產開發企業帶來了許多訴訟糾紛。本文從法律實踐出發，通過商品房按揭法律糾紛幾個要點，來闡述房地產開發企業為購房者提供階段性擔保應注意的事項。

關鍵詞 房地產 開發 階段性 擔保 擔保期限

作者簡介：龔敬，中鐵建設集團房地產有限公司，中級工程師，研究方向：房地產開發成本管理與法律事務。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.159

“按揭”貸款購房這種新消費形式的出現，對于購房者（由于銀行的按揭行為，使購房者可以提前消費）、房地產開發企業（由于購房者提前消費，使房地產開發企業可以提前回籠資金）和銀行（使銀行可以掙取購房者的貸款利息）都是有好處的，而且促進了房地產市場的持續、穩定發展，但在實際操作過程中，房地產開發企業要為購房者提供階段性擔保，購房者一旦“斷供”，房地產開發企業將承擔擔保責任，主要有以下幾個方面的問題。

一、要點分析

（一）合同關系

“按揭”貸款業務中存在三方主體，三個合同關系。三方主體分別是購房者、銀行和房地產開發企業；三個合同關系是房地產開發企業與購房者之間的商品房買賣合同關系、購房者與銀行之間的貸款合同關系以及房地產開發企業與銀行之間的擔保合同關系。商品房擔保合同是以商品房買賣合同為基礎簽訂的，與商品房買賣合同即關聯又獨立。

（二）擔保期限

在“按揭”貸款業務中房地產開發企業作為購房者的保證人，當購房者不能按時還貸時，應承擔連帶賠償責任。但在通常情況下，房地產開發企業承擔的是階段性的保證，通常情況下在多數銀行在擔保合同中約定的擔保期限至借款人領取房產證或房地產他項權利證書交給貸款銀行收押之日止，個別銀行在擔保合同中約定的擔保期限至銀行預告登記完成止。

因此，在“按揭”貸款業務中，房地產開發企業承擔的保證責任是有階段性的，即當購房者將有關產權證書、他項權利證書交貸款銀行收押后或銀行預告登記完成后，房地產開發企業的保證義務即履行完畢。

（三）追償權

房地產開發企業作為購房者的借款保證人，在承擔了保證責任后，即依法取得對購房者（主債務人）的追償權。所謂追償權，是指房地產開發企業代購房者履行清償義務后，可以向購房者請求償還的權利。房地產開發企業在追償時應注意：

首先，房地產開發企業已代為履行。

其次，房地產開發企業沒有過錯。

最后，房地產開發企業沒有承諾對購房者的免責。

（四）商品房買賣合同的解除

由于房地產開發企業的擔保業務涉及兩個合同關系，即擔保合同關系、商品房買賣合同關系，購房者“斷供”后，房地產開發企業作為購房者按揭貸款的擔保人是否可以直接起訴購房者解除商品房買賣合同？

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，“遲延支付購房款”當事人是有權解除合同的，但其規制的是：商品房買賣關系范疇內，購房者遲延向房地產開發企業支付購房款，房地產開發企業有權行使單方解除權的問題。

故筆者認為，如出現購房者遲延清償按揭貸款，導致房地產開發企業承擔擔保責任的，房地產開發企業依據前述司法解釋第十五條解除合同的理由并不充分，解除商品房買賣合同應有合同依據。即：《商品房買賣合同》約定了購房者遲延清償按揭貸款，導致房地產開發企業承擔擔保責任的，房地產開發企業才享有單方解除權的，則房地產開發企業有權解除合同。

根據《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。”故在商品房買賣的法律關系中，房地產開發企業起訴購房者要求解除《商品房買賣合同》的，亦可同時提出解除網簽的訴訟請求。房地產開發企業向購房者行使追償權系基于房地產開發企業、購房者、貸款人之間的擔保法律關系，并且，追償范圍限于房地產開發企業承擔擔保責任的范圍以及房地產開發企業因擔保責任承擔的其他損失。因此，如商品房已過戶至購房者，購房者能夠履行判決，則不需要拍賣購房者持有的商品房；如購房者無法按照法院判決清償房地產開發企業債務，可以申請對購房者財產進行拍賣。

（五）擔保合同的解除

前面闡述了房地產開發企業在擔保業務中涉及的擔保合同關系、商品房買賣合同關系，那么，商品房買賣合同解除后擔保合同能否自動解除？

由于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條第2款中規定了兩個合同關系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，房地產開發企業應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和購房者。”對于該條款，筆者認為，商品房買賣合同的解除不必然會得出商品房擔保貸款合同即隨之自動解除的結論。因此，房地產開發企業可以在商品房買賣合同解除后，通知銀行不再承擔擔保責任，要求解除設在房屋上的抵押登記，若銀行不同意解除抵押登記，則房地產開發企業有權且應當提起訴訟，但前提條件是將解除商品房買賣合同應返還給購房者的購房款優先用于代購房者償還所欠按揭銀行的貸款本息，在歸還按揭貸款本息有剩余的情況下，才將剩余部分歸還給購房者，若不足以歸還按揭貸款本息，則房地產開發企業與購房者就不足歸還部分承擔連帶清償責任。

二、幾點建議

1.按時、保質、保量地交付房屋是上述一切工作的基礎，否則，不僅房地產開發企業的權益不能得到保障，還會面臨購房者的索賠。

2.房地產開發企業為購房者提供貸款擔保存在較大風險，一方面為購房者“斷供”房地產開發企業承擔的連帶責任擔保風險，另一方面為購房者不配合辦理房屋產權證，房地產開發企業已支付的保證金無法收回的風險，再一方面為房地產開發企業擔保期間內，購房者因存在其他法律糾紛，預售房產被法院財產查封、預查封的風險。由于房地產開發企業承擔的風險與擔保期限成正比，因此，房地產開發企業應就擔保期限與當地銀行溝通，盡可能縮短擔保期限，同時，應在商品房買賣合同明確：如因買受人逾期償還購房貸款、房產被查封、預查封，導致出賣人承擔或可能承擔擔保責任的，出賣人有權單方解除合同。

3.盡早辦理大產權證、小產權證、他項權利證書是及早解除房地產開發企業擔保前提，因此，在具備條件的情況下應及早辦理，在實際操作中常常因為購房者不配合辦理造成辦證延遲，因此，應在與購房人簽署房屋銷售合同的過程中，房屋銷售合同中明確約定產權登記由房地產開發企業負責辦理，購房人必須提前將所需要的手續資料、費用交給房地產開發企業，防止購房人怠于辦理不動產權、他項權登記導致房地產開發企業擔保期限不合理延長。在房地產開發企業解除擔保責任前，應避免購房者自行領取房屋產權證，或將房屋產權證交由購房者保管，避免購房者將房屋產權另行抵押或作出其他安排、處置，為房地產開發企業擔保責任的解除造成障礙，如確需購房人本人配合辦理不動產權、他項權登記的，應在房屋銷售合同中明確約定購房人辦理不動產權、他項權登記的期限、逾期辦理的違約責任以及房地產開發企業相應享有的單方解約權。

4.由于購房者配合辦理不動產權、他項權登記僅為房屋買賣合同的附屬義務，不屬于主要義務，在房屋已交付的情況下以購房者不配合辦理不動產權、他項權登記為由解除合同，在司法實踐中較難實現，因此，應在交房前做好房產證辦理的準備工作。同時，應在合同中明確購房者應配合辦理辦理不動產權、他項權登記的期限、逾期辦理的違約責任以及房地產開發企業相應享有的單方解約權。

5.在具備辦理房屋產權轉移登記前，房地產開發企業必須查清該房屋是否已被法院查封或預查封，如已被預查封，應停止辦理產權登記手續，直至解除預查封或購房者提供有效反擔保。

6.房地產開發企業應對購房者資信進行調查，對于信譽較低的購房者應慎重為其提供擔保，應要求其提供與擔保金額相匹配的有效反擔保。

三、綜上所述

不論是連帶責任擔保法律糾紛，還是房產證辦理、房屋交付法律糾紛，控制要點均在事前防范，只有在發生糾紛前將風險化解，才能有效防止損失的發生，如將風險拖延至訴訟階段，即便房地產開發企業能夠勝訴，企業還需要付出大量的時間和精力、承擔一定的訴訟費、銀行的律師費、違約金、利息，并且面臨購房者執行難的問題。因此，房地產開發企業應做好事前風險防范工作，避免由此引起的一切不必要損失。

參考文獻：

[1]王林清、郭燕枝、楊心忠.房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規則.法律出版社.2016.