談我國不動產登記的現狀及未來發展前景

劉 建 平

(太原市不動產登記中心，山西 太原 030006)

0 引言

不動產登記制度是公示制度中重要組成部分，而公示制度對我國物權法的建立和完善有著重要作用。不動產的登記制度是公示法的基礎。登記制度的完善可以保障財產在交易過程中法律的有效性，物權法也要依附于登記制度。不動產登記是指通過國家對不動產的交易關系進行干預，利用登記的方法將不動產物權的設立、轉移、變更的具體情況公布出來，讓大眾對這一項不動產的物權狀態有所了解。不動產登記的目的就是為了通過公示的途徑，讓公眾了解該項不動產物權的狀態情況。該制度能夠明確物權的歸屬，在產生物權糾紛時能夠進行解決，在進行物權交易中，對交易的秩序進行法律保護，從一定程度上提高交易效率，并且縮減交易成本，還能夠幫助國家對不動產進行把控，在適當的時候方便宏觀調控和監督。物權法的制定是為了確保財產關系基本規則的統一和完善，是對新憲法上對公民合法的私有財產受法律保護的落實。

1 我國不動產登記制度的現狀

我國在建國初期也有一段時間進行了不動產登記制度的實施，但是之后就出現了中斷，到了1990年，該制度才被恢復。但是，在當時的登記與民法中不動產物權的變動在法律上沒有什么聯系，只是被不動產行政管理部門當作一種行政管理手段，當時的法律沒有要求不動產登記作為不動產物權變動的公示手段。

我國目前的不動產登記，是由多個行政部門進行管理的，比如，土地的各種權力由土地管理部門進行管理；林業的各種權力也有林業管理部門管理；包括礦物、房屋、水等都應有相應的管理部門。登記與相關部門的設置和職權相結合是有必要的，但是當登記成為公示手段來看，這種登記制度將有許多缺陷：

一方面，各登記部門比較分散，交易當事人想進行交易查詢時，不能獲得全面的信息，因此對交易造成不便。另一方面，因為登記部門的分散，導致交易當事人在登記時手續也比較繁瑣，降低了登記的效率。這種制度下，還有可能出現房屋、土地進行抵押時，有重復抵押的情況出現。登記機關分散，一方面造成了登記制度實施的不徹底。另一方面，還給登記人員造成了諸多不便，從而致使登記制度無法貫徹實施。這兩方面，都將使個人和市場經濟其他主題的財產不穩定，影響了社會信用的建立。

物權公示的作用，就是讓物權能夠被大眾識別，利用公示的途徑，使物權公開透明，當事人和第三人直接從外部就能夠清楚的了解物權的現狀，這樣能夠維護物的占有秩序和交易秩序。然而，在現實中，當作善意抵押權人的商業銀行的權益無法得到應有的保障。比如，一些抵押人將已經抵押財產處分進行隱瞞，而將其又抵押給貸款銀行，并辦理相關手續，當發生糾紛時，司法機關卻無法保障貸款銀行的權益。

我國的登記現狀就是忽視了公示功能，只是強調登記的行政管理功能，無法使登記制度發揮其全部作用。這種登記制度只是一種行政職責，只結合了各行政部門，而沒有考慮交易當事人和第三方，這樣的登記部門執政不統一，在登記過程中，只進行了行政管理，而沒有進行公開信息的行為，沒有為廣大群眾帶來相關便利與保障，從而給當事人的登記與查詢帶來了不變，也在一定程度限制了登記的作用。部分登記部門沒有相應的服務意識，對查詢登記的程序設置障礙，當事人在查詢登記的信息時程序繁瑣，當事人在交易中，因為查詢的信息不全面，或者因為查詢程序比較復雜便沒有進行查詢，從而在交易中受到了損失。

2 我國不動產登記制度中的問題

2.1 法律依據不統一

我國不動產登記法的法律依據主要是單行民事法律法規，在法律上沒有統一的依據，沒有做到國際通行的做法，在相關方面制定統一的不動產等登記法。

2.2 登記部門不統一

我國目前的登記部門比較分散，各個登記部門各自為政，這種部門不統一的情況下，為登記制度的實施帶來了負面影響，也致使當事人在登記時有所不便，降低了登記的效率。

2.3 影響了社會信用

目前來看，對要求不動產登記制度進行改善的呼聲最強烈的是基層金融機構，因為目前的制度無法為通常作為善意第三方的貸款銀行有所保障。房地產雙重抵押給銀行的信貸資產有一定的隱患，在某些地區產生了對金融穩定的影響。

2.4 法院執行困難

我國的登記制度現狀呈現出分散的狀態，這種狀態給法院的執行工作造成了一定的困難。分散的登記狀態，很有可能使彼此有關聯的不動產物權，被不同的部門進行管理。比如，一處土地的使用權和這片土地上的房屋所有權，分別被登記到了不同的管理部門中，如果這兩者出現了一些糾紛，那么法院在執行時，將會有一定的困難。

3 未來發展前景

1)進行物權立法，對不動產物權登記的相關法律依據進行統一，從而避免“政出多門”等現象發生。統一法律依據，在出現不動產物權糾紛時，也能快速的依據法律解決，提高了處理案件的效率。

2)建立完善不動產登記法，對不動產登記的部門進行明確規定，對其工作人員的要求也要明確，并且簡化登記和查詢程序。

3)將分散的不動產登記部門進行統一。不動產登記，對現代財產秩序的穩定有非常重要的作用，其需要具有一定的技術性和專業性。登記部門過于分散，不利于不動產的登記，有可能造成事倍功半的局面，只有設置專門的機關，才能提高辦事效率。因此，要設立專門的不動產登記部門，對不動產登記工作進行整體管理。

4)登記部門要在登記時對不動產物權進行核查，確保該不動產物權的真實性。這不但是保障不動產登記制度的權威，還避免了因登記部門的錯誤，給當事人在交易中造成一定的損失的情況發生。如因為登記部門自身在登記時出現錯誤行為，之后給當事人帶來了損失，則應由登記部門承擔責任，并給予賠償。

5)等級的效力上要對不動產物權的原因進行區別，不同原因要有不同的效力。對于沒有經過登記的不動產物權，不具有不動產物權變動效力；登記之前不得處分已經取得的不動產物權。

6)對登記的物權屬性要明確，對不動產物權轉移合同的生效要件和物權變動生效要件要進行正確的區分。不動產登記只屬于不動產物權變動的生效要件，而不能作為不動產物權轉移合同的生效要件。如果依法生效的不動產轉移合同，不登記則不產生物權變動的效力，但同時也不能對抗善意第三人。因此，在物權法中，需要有“如果當事人沒有對不動產物權的轉移辦理登記手續，而其合同合法有效，允許當事人進行登記補辦”的條例。當賣方將一物多次轉移，違反合同規定，但是辦理了不動產物權變動登記，買方則不能辦理登記補辦，可以要求賣方給予違反合同應賠付的賠償金。

4 結語

目前我國不動產登記制度方面還有許多不完善的地方，但是隨著社會的不斷發展，大眾對私人財產的保護越來越關注，而不動產的登記有利于解決不動產物權不明確而產生的糾紛。目前我國不動產物權登記現狀主要是各登記部門和相關法律的不統一，因此要想完善登記制度，就要從“統一”方面下手，做到不動產登記制度有專門的法律、專門的部門進行管理。做到了“統一”，則在不動產登記改善中邁出了第一步。接下來如何做則需要更多的學者、專家進行探討、探究。

[1] 唐樹源.論我國不動產登記查詢主體的現狀及展望[J].法制博覽,2015(13)：56.

[2] 陳永宣.我國不動產統一登記制度發展現狀及意義[J].財經界(學術版),2016(22)：33-34.