中國房地產(chǎn)這十年

趙建勛

今年的國慶節(jié)對開發(fā)商來說，有點糟心。

不但傳統(tǒng)的“金九銀十”泡了湯，杭州、上海、廈門、廣州等地的不少購房人，還因為“剛買的房子瞬間割肉”，紛紛拉起了條幅，圍堵售樓處，高喊退房。

10月4日，江西上饒碧桂園的多個樓盤突然降價，從每平米1萬元猛跌至每平米7000元，有業(yè)主按揭還沒辦下來就虧了二三十萬，已經(jīng)買房的人則集體“爆倉”。

憤怒的購房人，蜂擁著沖撞售樓處大門，往里面扔雞蛋，并與保安發(fā)生肢體沖突。

這一幕對開發(fā)商而言，并不陌生。早在十年前，杭州萬科的業(yè)主，就因為開發(fā)商主動降價，砸毀了售樓處。

01被打破的不跌神話

歷史的輪回，有時候讓人不得不驚嘆。

在2008年，萬科售樓處被砸之前，內(nèi)地樓市剛經(jīng)歷了一場近十年的大牛市。

亞洲金融危機后，為了提振經(jīng)濟，房地產(chǎn)被列入刺激內(nèi)需的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨后取消的福利分房制度，更是點燃了人們被抑制了幾十年的購房欲望。

數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2007年，國內(nèi)樓市均價從2000元/平米出頭，一路上漲到近4000元/平米。

同一時期，美國也經(jīng)歷了一場樓市大繁榮。

但這一切都在2008年的次貸危機中畫上一個句號。那場風(fēng)暴席卷全球，中國也未能幸免，不但出口猛跌，大批企業(yè)倒閉，國內(nèi)樓市也跌入谷底，成交量遭遇腰斬。

危機發(fā)生后的半年內(nèi)，北京房價累計跌幅達(dá)13.6%，廣州60%以上的樓盤降價，房屋交易量萎縮近3成，土地頻頻流拍。

深圳房價更是暴跌，從每平米1.6萬元跌至每平米1.1萬元。有樓盤甚至從最高價每平米2萬元墜落，最后以每平米9000元甩賣;還有樓盤開出每平米不到5000元的起價，創(chuàng)下了當(dāng)時深圳市的最低紀(jì)錄。

一個被維系了十年之久的房價不跌神話，從此被打破。降價、甩賣、跳樓、救市……大量利空消息撲面而來。

02 2008年：地產(chǎn)商的夢魘

盡管日本樓市大崩盤的殷鑒不遠(yuǎn)，但長達(dá)十年的大牛市，還是讓很多人（包括開發(fā)商）誤信了“房價不跌”的神話，以致于神話破滅的那一刻，很多人措手不及。

對開發(fā)商而言，危機之后的資金鏈緊張，是最為痛苦，也最棘手的一件事。

前不久，寒冬中的萬科喊出了“活下去”的口號。這并不是萬科第一次喊空，早在2007年底，王石就拋出過“拐點論”，稱房價的拐點已經(jīng)來臨。

當(dāng)時，潘石屹的判斷是，萬科的資金鏈有點問題，要通過降價來加快回籠資金。

這個判斷后來變成了現(xiàn)實。2008年，萬科率先在全國降價15%至30%，當(dāng)年就創(chuàng)下479億元的銷售紀(jì)錄，并一舉坐上中國房地產(chǎn)行業(yè)的“龍椅”。

但萬科也因為降價，遭到全行業(yè)的口誅筆伐，與政府的關(guān)系也一度趨于緊張。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū)，世茂地產(chǎn)在許榮茂帶領(lǐng)下，一度做到了全國十強。但在2008年的金融危機中，也未能幸免，資金鏈一度出現(xiàn)險情。

壓力之下，世茂地產(chǎn)不得已做出大刀闊斧的改革，先是一輪管理層大換血，之后是管理上的各種變革，更加注重成本控制，以及現(xiàn)金流和質(zhì)量的考核。

即便如此，也未能完全扭轉(zhuǎn)世茂地產(chǎn)的頹勢，其在國內(nèi)市場上也愈發(fā)低調(diào)。

綠城曾是房企中的品質(zhì)典范，同時也以“不斷融資、不斷拿地”的激進風(fēng)格聞名業(yè)內(nèi)。

從2006年到2008年，短短兩年時間，其土地儲備就從800多萬平方米猛增至2520萬平方米。高增長的背后，是綠城高達(dá)140%的杠桿率。然而，2008年的危機打亂了綠城的節(jié)奏，高企的負(fù)債迫使其不得不賣地求生。

當(dāng)年4月，綠城緊急出售了杭州和上海的兩個地塊，僅上海地塊就損失1.5億元。而這兩個地塊是一年前剛剛高價拿下的。

為了設(shè)立“綠城1號”房地產(chǎn)投資基金，緩解資金壓力，綠城還與信托公司簽下條件苛刻的協(xié)議，不僅要將杭州、無錫兩個項目公司的部分股權(quán)作為抵押，還要將無錫公司近一半權(quán)益出售給對方。

綠城的這次“生死債劫”，在當(dāng)時震驚了整個地產(chǎn)界。事后，公司創(chuàng)始人宋衛(wèi)平也不得不承認(rèn)，之前做得不夠穩(wěn)健，高速度、高負(fù)債的發(fā)展模式是一種錯誤。

但綠城還不是最驚險的。在那場危機中，恒大老板許家印才是最鬧心的。

2006年，許老板為了吃下更多土地，從美林、德銀融資10億美元，并計劃到香港上市。但2008年金融危機爆發(fā)后，恒大的IPO計劃不得不擱淺。

當(dāng)時的恒大，有37個項目待開工，資金缺口達(dá)120個億，許家印面臨要把恒大拱手讓給海外投行的境地。

危急時刻，許老板不得不跑到香港，陪著新世界發(fā)展創(chuàng)辦人鄭裕彤、華置主席劉鑾雄等香港地產(chǎn)大佬玩了三個月?lián)淇耍谜\意換來了對方的注資。

與此同時，恒大還在國慶節(jié)期間，降價“甩賣”全國18個精品樓盤，迅速回籠資金自救。最終，恒大挺過了2008年的寒冬，避免了“被收購”的命運。

03 救命的“四萬億”

就在地產(chǎn)商們水深火熱的時候，政府推出了“四萬億”救市計劃。

這四萬億的初衷，當(dāng)然不是房地產(chǎn)，而是用投資拉動經(jīng)濟，振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個重要的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，避免經(jīng)濟出現(xiàn)斷崖式下滑。

但這個大膽的計劃，還是極大地提振了整個房地產(chǎn)行業(yè)。

各地政府為了維護樓市穩(wěn)定，防止樓價過度下跌，相繼出臺了房地產(chǎn)救市政策，使得更多熱錢涌向了樓市。

在這些熱錢的推動下，2009年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)空前的繁榮，并一路高歌到今天。

從2008年到2017年，短短十年間，國內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬億猛增至11萬億，累計總投資高達(dá)74萬億元。僅2017年的投資額就相當(dāng)于加拿大當(dāng)年的GDP總額。大規(guī)模的投資，催生了一大批房地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

2009年，萬科銷售額突破600億元，一年后突破1000億，成為領(lǐng)跑者。同樣是2009年，恒大在港交所成功上市，從一年前的尷尬中華麗轉(zhuǎn)身，并在接下來的2010年，將土地儲備量增加至9600萬平方米，足足比2008年翻了一番。

之后的恒大，更是一路狂奔，最終在2016年超越萬科，成為行業(yè)新的領(lǐng)軍者，而且是銷售額、資產(chǎn)規(guī)模和營收上的全面超越。

從泥潭里爬起來的綠城，同樣享受了2009年的高增長。但或許是爬起來得太容易，沒有長教訓(xùn)，綠城再次沿襲“高杠桿、高負(fù)債”的模式，在土地市場上開始新一輪的“大躍進”。

僅2009年一年，綠城就投入455億元買地，凈資產(chǎn)負(fù)債率也沖到163%的歷史高位。

這一年，綠城以531億元的銷售額，奪得榜眼位置。意氣風(fēng)發(fā)的宋衛(wèi)平再出豪言壯語：3年破千億，銷售超萬科。

但這一豪言壯語，很快就淪為笑談。

2011年，面對洶涌的房價漲勢，國家出臺了限貸、限購政策，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷。綠城再次因為大規(guī)模舉債，陷入債務(wù)漩渦，甚至不得不向員工融資。

三年后，一直想做個“贏錢賭徒”的宋衛(wèi)平，不得不將綠城賣給了孫宏斌。據(jù)他身邊的人講，那兩年的調(diào)控把老宋折騰累了，房地產(chǎn)遠(yuǎn)比過去難做，這讓他心灰意冷。

04 樓市向左還是向在？

2008年后的十年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段沸騰歲月，其勢頭比前十年有過之而無不及，而這種繁榮在給中國經(jīng)濟注入強勁動力的同時，也埋下了隱患。

十年前，中國經(jīng)濟尚處在高增長階段，人口紅利和成本優(yōu)勢還在，民營經(jīng)濟也還具有相當(dāng)?shù)幕盍透偁幜Α?/p>

十年后，經(jīng)濟增速已明顯放緩，人口紅利正在快速消失，高企的房價不斷侵蝕著實業(yè)的利潤，同時也讓普通家庭背上沉重的包袱。而中央也意識到高房價帶來的不利影響，政策基調(diào)逐漸轉(zhuǎn)向“住房不是用來炒的”。

從2016年3月開始，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的密集程度前所未有，被認(rèn)為是史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控。

盡管在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，貨幣政策正在出現(xiàn)松動。但像十年前那樣出臺四萬億政策的極度寬松環(huán)境已很難再現(xiàn)。

不久前，央行在一年之內(nèi)第四次降準(zhǔn)，為小微企業(yè)和民營企業(yè)釋放更多流動性，但市場信心卻顯得比較低迷，金融市場以“股匯雙殺”的方式來迎接這一政策利好。

這意味著，后續(xù)可能會有更寬松的刺激政策出臺，甚至不排除樓市適度松綁的可能。

即便如此，仍將有一大批中小房企會因為資金鏈斷裂、預(yù)售制逐步取消等原因而倒下，并再次出現(xiàn)一輪拋售潮。

對很多剛需購房者來說，這也許是一個人手的機會，而不少蠢蠢欲動的投資者，可能正在等待2008年那樣的抄底機會。

但需要注意的是，與十年前相比，房價下跌的概率和風(fēng)險更大。

一方面，之前支撐高房價的人口紅利、城市化等因素，作用正在弱化;另一方面，地方政府賣地和盲目舉債的發(fā)展模式也難以長久。而當(dāng)政府用“行政之手”再也無法推高房價，也許就是房地產(chǎn)稅出臺之時。

過去二十年，凡是預(yù)測房價下跌的人，幾乎都失算了。而任志強的預(yù)言卻一一應(yīng)驗，以致很多人堅信他提出的房價“大漲小跌”規(guī)律。

在任志強看來，未來房價的趨勢仍然向上，主要依據(jù)是城市化進程不會被打破，即使達(dá)到發(fā)達(dá)國家70%～80%的城市化率，“大漲小跌”規(guī)律也不會被打破。

那么，此次房價下跌是將持續(xù)擴散開去并深化，最終成為改變中國房價多年強勢猛漲的分水嶺，還是中國的樓市真的很特殊，只漲不跌？無人可以給出肯定的答案。

但有一點是肯定的，世上沒有只漲不跌的商品和市場，而今天和十年前相比，樓市的供需，尤其是民眾的購買力已經(jīng)有了巨大的變化，而這個變化是偏向不再支持房價持續(xù)上漲的。人類歷史也早已證明，在巨大的債務(wù)壓力面前，任何資產(chǎn)都無法避免貶值的結(jié)局。