我國舊城更新中的地塊整合開發模式研究
——以揭陽市揭東舊城區改造為例

苗紅濤

北京北達城鄉規劃設計研究院上海分院 上海 200000

正文：

引言

在新時期環境下，隨著城市化腳步的不斷推進，城市快速發展的同時面臨諸多挑戰，對此，要高度重視城市舊城地塊的整合和開發，依照城市中舊城區域實際情況來合理化整合和開發地塊，從而實現舊城更新與改造經濟最大化，為城市健康可持續發展提供保障。

1 舊城更新中地塊整合開發的現狀及意義分析

1.1 舊城更新中地塊整合開發的現狀

在新時期環境下，隨著社會經濟水平的不斷提升，城市化腳步不斷加快，我國城市建筑規模在不斷擴大過程中面臨諸多問題，比如歷史遺產保護和繼承、城市特色、公共基礎設施不足、交通不便、人口密度大、建筑要求不達標、建筑物老化、城市布局不合理等，同時，很多城市在發展過程中依舊延續傳統的開發方式，知識土地資源與城市建筑存在不對等情況，對此需要積極轉變開發理念，逐漸朝著立體形態方向發展，對用地規模進行嚴格控制，加強對土地布局和結構的調整，從而促進城市土地生態、社會、經濟效益的提升。

1.2 舊城更新中地塊整合開發意義分析

以揭陽市揭東舊城區改造為例，揭東舊城區的現版控規為93年版，早已超越一輪城市總體規劃的周期，對此要積極實施揭陽市揭東舊城區改造項目，從而建設宜居當地人們適宜的城區，首先，揭東舊城區區位、環境優越，沿線片區是揭陽市的門戶形象區域，其中榕江北河是貫串揭陽市內部的主干水系，是城市的景觀視覺廊道，舊城區緊鄰榕江北河，受益于其優越的自然水系風光，也有必要承擔起建設宜居城區的責任。其次，揭陽市揭東舊城區改造能夠推動周邊快速發展。

2 舊城更新中地塊整合開發原則分析

第一，在舊城更新中地塊整合要依照相關原則來實施，首先要遵守整體與局部協調原則，堅持區域整體協調發展，重視與上層次規劃的銜接。從揭陽市整體角度出發，并結合揭陽市揭東舊城區自身的區位特點，認真分析發展的利弊和潛在優勢，選擇和制訂適合自身發展的方向與目標。第二，注重生態效益原則，尊重揭陽市原有地形地貌，突出生態、環保概念，保持并逐步創造良好的生態環境。充分考慮協調產業發展與生態環境的互動關系。第三，遵守可持續發展原則，合理地利用土地資源，嚴格控制各類建設用地，為揭陽市未來的發展建設留下足夠的空間。第四，注重開發建設循序漸進原則，為避免造成不必要的資源浪費，須結合揭陽市揭東舊城區實際，循序漸進，考慮經濟的合理性與遠期的整體性，考慮循序分期開發的操作性，合理規劃。第五，遵守彈性發展原則，市場的多元格局與發展不確定性的增強，使得揭陽市揭東舊城區的發展必須具有充分的靈活應變能力。因此，規劃應考慮實際開發的彈性，使建設每一個功能片區和用地模塊都具有相對的完整性，實現發展的連續性。第六，注重特色的原則，結合揭陽市地方特點，創造揭陽市揭東舊城區改造項目的自身特色。

3 舊城更新中的地塊整合開發模式探究

3.1 政府為主導的地塊整合開發模式分析

在實施舊城更新地塊整合過程中，從政府的角度來分析，其占據的主要的地位，政府要從整個社會經濟的角度來考慮，從而實現舊城地塊整合利益最大化，通過地方政府來進行有效的控制，并依照規范化要求來實施，在具體實施過程中，要涉及大量的費用，比如基礎設施升級費用、建筑物改造費用等，同時還包括安置成本、拆遷補償等事項，因此，在實施地塊整合過程中要充分發揮政府為主導的作用，從而實現地塊整合開發效益最大化。例如在實施揭陽市揭東舊城區改造過程中，從外部角度來分析，聯系揭東舊城中心和新的中心片區，配套發展相關產業，如商業服務、房地產業等。充分利用優越的外部發展環境，采取配套發展的戰略，通過發展商業服務業和房地產業等。同時，對接東南部揭東開發區的規劃建設，實現產城的融合發展。從政府內部角度來分析，通過城市更新，置換城市發展空間，實現內部功能結構調整；優化區內道路系統，提高片區通達性。并對片區內部的用地結構和功能布局進行調整，優化整個片區的發展環境。

3.2 市場主體主導的地塊整合開發模式分析

城市化發展離不開房地產公司的推動，而城市土地更新以及在開發需要以市場主體作為引導，通過房地產開發能夠為城市化發展以及城市經濟增長提供動力，對此要積極以市場為主導來實施舊城區地塊整合與開發，從而實現地塊整合開發經濟利益最大化，在實施揭陽市揭東舊城區改造過程中，首先，揭陽市揭東舊城區依托國道206，沿線發展對外商貿、住宅等物業，國道206是舊城區最主要的對外交通聯系通道，該道路是舊城區飛速發展的最主要的推動力。因此，規劃區需依托國道的帶動，在沿線發展對外商貿和住宅等物業，從而提高片區的土地經濟價值，提升片區的整體經濟效益，并形成對外商貿形象。其次，該地區依托金溪大道，發展綜合性商業服務和鄰里中心，金溪大道是貫串舊城區東西向的城市次干道，也是現已形成的內部商業發展軸，規劃應充分依托已有的人氣積累，并結合規劃區的空間結構，發展服務整個舊城區的片區綜合商業中心，并規劃滿足步行輻射半徑的鄰里中心。最后，依托濱江路，發展濱河商業、娛樂和高端住宅等物業，濱江路緊鄰榕江北河，是貫串揭東乃至揭陽市發展的城市生態廊道、視線通廊。整體環境較好，視覺景觀優越，因此應充分發揮其自然優勢，發展濱江商業、娛樂和高端住宅。

3.3 地塊整合多元化開發模式分析

在實施城市舊城更新改造以及地塊開發過程中，往往會出現公眾、開發商以及政府之間的利益矛盾，對此，要積極考慮多方因素，以多元化開發模式來實施地塊整合與開發，首先，作為政府部門要積極設置專項資金，由開發商來提供相應的資金，其次，積極發揮市場開發的作用，從而實現地塊開發利益最大化，最后，要充分考慮公眾的意見，滿足公眾的需求，減少社會問題的產生，同時能夠依托當地環境實際情況來進行開發，比如在實施揭陽市揭東舊城區改造過程中，規劃建設公園綠地，核心是依托榕江北河和曲溪，發展連續的帶狀生態步行公園，為舊城區乃至揭東周邊居民提供休閑、健身的開放公共場所。此外，通過景觀性道路與河道景觀帶連接，形成貫穿整個片區的開敞空間體系為提升片區的綜合競爭力，還要考慮片區內部景觀與河道景觀的連接，從而形成貫穿整個片區的開敞空間體系，主要策略是通過點狀綠地與帶狀綠地相結合，即除安排公共綠地外，還建設景觀性道路，并將景觀性道路與河道景觀連接起來。

綜上所述，在舊城更新中地塊整合要依照相關原則來實施，堅持區域整體協調發展，尊重原有城市肌理和街區尺度，合理地利用土地資源，多方協同推進地塊整合。充分發揮政府的主導作用，保障社會公共利益。以市場為引導，地塊整合后的房地產開發能夠為舊城注入新的活力，并為周邊居民提供便利的生活配套服務。以多元化模式、多方協調思路來推進舊城地塊整合，促進舊城土地生態、社會、經濟效益的全面提升