住宅開發中社區商業的融合形式及開發要點

賀 丹

(武昌理工學院,湖北 武漢 430223)

1 概述

社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，它是一種以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。隨著我國城市化進程的加速，城市住宅市場快速發展，社區商業得到了較大的發展，不少大型社區出現了“購物中心”“生活廣場”“美食一條街”等社區商業項目，國內的社區商業主要以沿街商鋪為載體，很多大型社區項目對應的社區商業缺乏統一規劃，功能不全，不能很好地滿足社區居民的生活服務需要，直接影響到住宅項目品質。因此，如何規劃定位出合適的社區商業，充分滿足住宅項目的生活配套功能，在住宅開發中至關重要。

2 社區商業的分類及表現形式

根據社區商業建筑集散程度及整體布局的不同，社區商業可分為社區底商、社區商業街、社區商業中心三種形式。

2.1 社區底商

社區底商是指利用住宅底層或低層作為商業用房，以滿足自身或近區域內消費者的各種生活服務需求，其社區商業的表現形式主要為鄰里商業，它們是社區商業配套的重要組成部分。社區底商的服務半徑一般在1 km左右，居民步行5 min可到達，服務人口2萬人～3萬人，業態組合為零售商業和服務業，著眼于生活服務為主。

2.2 社區商業街

社區商業街是指位于住宅區內的以平面形式按照街的形態布置的單層或多層商業物業，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪，且多為獨立鋪位。

隨著城市邊緣的不斷外擴，相當多的新建住宅，社區周邊的商業配套不能滿足居民的日常生活需要，社區商業街應運而生，在住宅開發較活躍或大型商業配套設施比較缺乏的區域，社區商業街的開發體量都比較大。社區商業街的服務半徑一般為3 km～5 km，步行15 min內，服務人口3萬人～5萬人，業態組合為購物、餐飲、服務業及其他，建筑形態主要是1層～3層的商業樓或住宅建筑底層商鋪。從規模上看，社區商業街小于城市中心區的大型商業街和城市區域中心的中型商業街，屬綜合型的小區型商業街，與住宅區融為一體，成一條真正的生活街。

2.3 社區商業中心

社區商業中心是各種業態的社區商業服務網點相對集中的商業地域，是各類社區商業形式的集合體。

社區商業中心往往隨著住宅大盤傍生，其規劃建設的支撐點是節省社區居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業運作模式服務社區中各個組團區域及臨近區域，其商業輻射半徑一般為3 km～5 km，步行15 min內，服務人口5萬人～10萬人，業態組合包括綜合商場、超市、便利店、專營店、餐館、酒吧、休閑娛樂中心、藥店、商務酒店等，集購物、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求；以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健生、服務設施為一體，滿足居民一站式的消費需要。

3 各種形態社區商業開發核心要點分析

3.1 底商如何處理與上層住宅的關系

底商業態的選擇無可避免會受到上層住宅的影響，由于樓棟是商住兩用，而且是以住宅為主，餐飲店、KTV等有油煙、噪聲污染的業態，以及影響上層住宅居民隱私、生活空間的業態會被限制發展。如果實際情況需要底商有餐飲等業態，開發商在項目規劃設計時，就要考慮到餐飲油煙出口的設計，其與樓棟的距離，不能影響到上層的居民，對于噪聲較大的業態，需設置隔音設施。

底商的最大優勢是其“可及性”，上層居民及臨近樓棟的本社區居民是有助于底商盈利的最穩定、最現實的客戶資源，也是底商生存的基石。為了更好地讓上層業主成為底商的忠實消費者，底商可與開發商協作，開發商協助底商經營者給業主免費辦理會員卡或其他形式的促銷活動，以享受優惠服務。

基于目前城市私家車的普及程度，在社區底商規劃設計之初就需要考慮預留出充足的停車空間，并在最大程度減少對上層住宅業主停車的影響。

住宅規劃中加入底商后，土地變成商住綜合用地，上層住宅的土地使用權年限為70年，而底商的土地使用權年限為40年，在進行土地出讓協議時，要將兩種不同用途土地的用地面積分割清楚，避免住宅所有權的年限受底商土地使用期限的影響。

3.2 社區商業街如何塑造具有自身外向延伸的張力

隨著一些大型社區的逐漸增多，社區商業街的服務范圍已延伸至社區外部消費人群，其服務半徑要比傳統社區商業街大，所輻射的范圍更加廣闊。它最明顯的特征就是兼具獨立性與開放性——擁有更多的經營業態選擇。從經營內容上，社區商業街應打破過去超市、飯館的單一模式，引入娛樂、文化、休閑等豐富元素，提高區域的生活品質。

3.3 社區商業中心如何操盤

社區商業中心是社區商業開發的較高層次，它在國外叫社區購物中心，非常普及，其操盤的重要性不言而喻。

1)合理控制商業開發的節奏。

考慮到商業和人口之間的關系，使商業量和消費需求保持一個合理的平衡點，需要在開發過程中結合社區自身的定位和客戶情況，客觀地評估社區在不同階段的消費力，合理控制商業的開發節奏，才有可能達到開發商、投資者、經營者和消費者四贏的理想狀況。

2)嚴格控制住宅底商的數量、分布區域和業態類型。

住宅底商在整個社區商業結構中最適合充當末梢的角色，即純粹滿足居民最基礎的生活需要，以零售和服務為主，如便利店、水果店、干洗店等。

對于高檔社區而言，社區的定位追求小環境的獨立性、私密性和純粹性，底商的設置對樓盤品質有極大的損害。并且，由于居民生活習慣的差異，高檔社區對于底商型商業的依賴程度遠不及普通社區，大量的底商開發必然引發后期商業面積延伸溢出的局面。

因此，設置住宅底商需要綜合考慮社區規模、出入口的設置、交通動線等問題，在人流相對集中的區域分布，才能既完成便民的使命，又充分發揮其經營價值。

3)集中商業應偏重休閑娛樂功能。

從城市格局的角度而言，今后的大型社區大多出現在配套相對落后的城市近郊或遠郊，由于基礎設施缺乏，距離中心城區較遠，使得社區內居民的娛樂需求無法釋放。另一方面，“5+2”的生活模式轉化成為消費模式的主要特征、雙休日成為休閑解壓的主要時段，在家門口就能享受吃喝玩樂的一條龍服務成為社區內大多數居民的愿望。

因此，對于社區內的集中商業而言，除了零售外，應向休閑娛樂功能傾斜。