房地產開發管理中存在問題與解決途徑研究

董 雪

澳大利亞新南威爾士大學 悉尼

正文：

近年來在我國社會主義市場經濟迅猛發展的浪潮下，我國房地產行業成為了我國的朝陽經濟得到了爆發式飛速發展，但隨著我國房地產行業的不斷擴大與發展，其也在各個方面都出現了不小的問題與缺陷，前幾年最為熱門的“房地產泡沫”便是其中之一。當前各房地產開發商在房地產的開發管理中都出現了各種各樣的問題，而如何解決這些問題、從而提高房地產開發管理工作質量和效率成為了房地產開發商所頭痛的問題。下面本文將具體分析房地產開發管理中存在的問題，并就這些問題的解決途徑展開討論。

一、房地產開發管理概述

（一）房地產開發管理的含義

房地產開發管理是指以保證房地產開發高效有序進行、確保房地產開發能夠如期高質量完成為目標而對房地產開發進行的必要性管理。當前房地產開發管理采用的是經理負責制的基本制度，項目經理及其團隊在房地產開發及房地產開發管理的基本規律的基礎上，通過其自身管理能力來對整個房地產項目從地塊投標到交付驗收所有環節進行科學組織、合理規劃、統籌協調以及全面管控，從而達到高質高效完成房地產開發并獲得較高經濟收益的最終目的。目前房地產開發管理主要分為三個環節：第一，在地塊的選擇和投標階段，房地產企業就要做好市場調查和初步的開發計劃，在可持續發展的大前提下充分發揮企業自身的優勢，在保證質量的同時獲得較高的經濟效益。第二，在施工開始的初期，要做好建筑原材料和施工隊伍的監管工作，同時也要實時管控開發設計，對不合理之處要及時改正。第三，在施工后期及驗收階段，要全面檢查房地產開發的各個環節，力保發現所有不足之處并及時做出補救措施，并積極配合有關部門進行相關檢查。

（二）房地產開發管理的現狀

自改革開放以來，隨著我國城市化進程的不斷加快，我國房地產行業的發展速度也越來越快，特別是在最近十年，我國房地產在全國各個地區都得到了長足的發展。面對超高的經濟效益和競爭越來越激烈的房地產市場，我國房地產企業在房地產的開發管理工作出現了許多問題，其中主要有以下三個問題：

1、面對異常繁榮的房地產市場，許多企業和個人不做任何準備，僅憑一腔熱血便踏入房地產開發中來。這使得許多房地產企業對房地產市場根本沒有任何了解，房地產開發管理僅憑臆想，缺乏現實基礎。

2、房地產企業的內部建設不完善，企業無法高效運作，房地產開發管理工作自然也得不到高效、有序進行。

3、房地產企業管理理念過于落后，當前我國房地產行業由于發展過于快速，絕大多數房地產企業都還是沿用傳統的管理理念和方法，難以適應當前這個飛速發展的市場和時代，使得房地產開發管理工作也難以達到較高的水平。

二、房地產開發管理中存在的問題

（一）成本控制中存在的問題

房地產企業進行房地產開發的目的，始終都是獲得較高的經濟效益，而在企業的經營當中，成本的多少是影響最終受益的決定性因素。當前我國房地產企業在房地產項目開發管理工作中的成本控制存在著極大的問題。其問題主要有：

1、成本控制體制不健全，當前我國的房地產企業由于發展過于快速，各方面制度都還相當落后且不完善，而成本控制又是其中較為嚴重的部分。成本控制體制不完善，也就使得成本控制工作難以全面有效展開，同時也缺乏有效的成本監管機制，無法及時的對成本的異常增長進行調查并改善，從而使得房地產開發成本無法精確預算、核算和控制。

2、成本控制管理人員工作能力有限，在目前的房地產行業，高素質人才十分緊缺，很多房地產企業成本控制的管理人員都沒有接受過相關高等教育。但是在缺乏有效成本控制機制的環境下，成本控制工作的效率和質量都依賴于管理者自身的能力和水平，這也是當前房地產開發成本控制難的主要原因之一。

（二）房地產施工質量管理中存在的問題

房地產施工質量問題一直是當前房地產開發中最普遍也是最為嚴重的問題，這一問題不但制約著我國房地產行業的發展，同時也極大的損害了房地產市場廣大消費者的消費利益，嚴重者甚至危害到了消費者的人身財產安全。該問題主要體現在以下幾點：

1、施工人員職業素質有限，當前我國房地產項目施工人員大多都是施工隊伍管理者自己招聘的農村外出務工人員，未接受過嚴格的培訓和考核，缺乏系統的知識儲備和職業技能素養，施工時工序混亂、工藝不佳，使得工程整體的質量受到影響。

2、房地產企業施工管理人員自身職業水平有限且工作極不規范，在施工過程中未對施工情況進行嚴格監管，且由于自身水平有限對于施工中的問題也未能完好解決。

3、在施工過程中，施工人員未完全按照設計圖紙進行施工，往往只要求大致相同，而對于細節的處理極不到位。

三、房地產開發管理中問題的解決措施

（一）加強成本監管，完善成本控制機制

房地產進行房地產開發的成本是有限的，只有合理利用每一分成本才能最大限度提高房地產開發的質量和效率，同時也能在一定程度上減少不必要開支從而提高最終的經濟效益。因此，當前房地產企業應當重視成本監管，盡快研究出合適的成本管理制度并落實責任機制，在事前進行有效預防、在事中進行精確控制、在事后做出及時補救，從而實現對房地產開發成本的有效控制，提高資金利用率，增強企業的市場競爭力。

（二）提高房地產項目開發現場管理水平

質量問題一直是當前房地產市場困擾消費者的主要問題，消費者在購置房產的過程中不但要非常操心質量問題，在購買房產后還是時常出現由質量問題引起的糾紛和人身財產損失。因此，房地產企業在房地產開發過程中必須加強施工現場管理水平，全面提高房地產的整體質量，其主要措施有：

1、加大施工人員的崗前培訓力度，重視施工人員的施工技能培養，合理分配人力資源，有針對性的分配工作。同時還要實現對施工人員施工能力的定期考核，保證施工時全體施工人員都保持優良的工作能力完成相應施工。

2、完善現場管理監督制度，根據房地產項目施工現場管理規律制定相應管理人員監督制度，要求管理人員嚴格按照規范履行監管義務。

3、強化施工現場管理人員的職業水平，現代化建筑施工是一項具有相當技術水準的工作，管理人員自然也需要具備一定職業水平才能夠及時發現問題，并根據問題采取有效措施、作出準確應對。

結束語

綜上所述，我國是個人口大國，隨著城市化進程的不斷加深，房地產行業必將不斷發展壯大。因此，盡快解決房地產開發管理中存在的問題，強化房地產開發管理工作的質量和效率，是加快我國社會主義現代化建設的有效手段。