佛山市低效工業用地再開發規劃指引

劉楊楊沈陽建筑大學GS研究中心 遼寧 沈陽 110168

正文：

一、規劃背景

佛山作為珠三角重要中心城市，主動適應經濟發展新常態，以經濟提質增效升級為中心，以創新驅動為總抓手，率先探索“深度城市化”的方向和路徑，推動佛山城市升級向城市升值轉變。在整個發展過程中，佛山產業結構出現了低效發展，城市土地資源日趨緊張，工業用地發展不均勻等顯著問題，導致出現傳統產業結構不能完全適應城市經濟發展需要，土地結構及存儲量不能滿足城市總體發展需要。

二、概念界定

通過分析整理，提出佛山市內五區中面積在2公頃或以上的成片集體工業用地為村級工業園，本文將村級工業用地應該作為佛山市未來建設用地提質增效的關鍵區域。同時根據佛山市目前積極推進“工改工”方向的背景下，本規劃確定劃入產業保護區內的村級工業園用地作為本次佛山市低效工業用地再開發規劃的研究對象。

三、現狀分析

1.空間分布零散

受到早期粗放式發展的影響，現狀佛山市低效工業用地布局破碎化，呈“大分散、小集聚”的空間趨向特征。

2.建設強度標準低、安全隱患問題突出

現狀佛山市低效工業用地缺乏規劃統籌，由私營企業或村集體自行建設，普遍存在建設強度較低、建筑標準低的現象。同時用地上現狀村級企業以低矮的簡易廠房、臨建為主，廠房標準低，環保安全生產問題突出。

3.土地權屬復雜、平衡各方利益難度大

現狀佛山市低效工業用地土地所有權屬于多個村集體經濟組織共有。不同土地所有權主體間、以及土地所有權主體與政府之間的利益博弈始終難以平衡，給土地整合工作帶來障礙，極大地制約了工業用地再開發進程。

4.歷史遺留問題嚴重

由于早期集體經濟發展迅速，“三來一補”等產業快速發展，不少工業用地手續不全，需要既依法依規的加以解決。

5.產業低端化日趨嚴重

現狀佛山市低效工業用地上產業多以有色金屬加工、五金、紡織、家具、服裝、陶瓷等傳統產業為主，產業層次不高，園內企業規模普遍小、大企業外流嚴重、產業附加值低。村集體為保障集體和農民的經濟收入，招商引資的門檻越來越低，短期行為越來越嚴重。

6.激勵措施不夠

在土地取得方式、獎勵機制、審批程序、資金獲得等方面缺少鼓勵優惠政策，導致各方參與積極性不高。

四、佛山市低效工業用地再開發策略

（一）提升低效工業用地品質保障

強化產業集群綠色創新的生態布局構建，推進區域市場一體化，鼓勵中小企業的綠色創新，加強產業集群綠色技術創新。利用舊工業園區發展創新創造新產業的，園區工業技術改造、完善服務配套、發展新產業、新業態，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，免予辦理使用功能臨時變更手續。

(二）鼓勵各層面政策創新要求

各級人民政府應鼓勵土地利用、規劃建設、環境容量、產業扶持、招商獎勵等配套政策的創新，可選擇條件成熟的產業用地，通過依法收回、承租改造、政府收購、股份合作、空間置換、指標交易等方式，統一規劃建設，進行連片改造，為高端制造業、高成長性企業和重大產業項目提供用地保障。

（三）建立低效用地統一管理機制

低效工業用地再開發中，允許土地以協議出讓方式辦理供地手續。可由政府成立專門的投資公司，與管理區、村或經濟社達成協議，通過集聚來提高土地利用率，統一規劃、連片開發、統一招商，通過共享公共配套降低綜合成本，提升效能。

（四）保障土地開發供給要求

市年度建設用地供應計劃要充分保障產業用地供給，城市更新土地優先保障產業發展需求。創造條件優先完善城市棕線內產業歷史用地手續，實現優化產業空間布局，提高建設用地效能。鼓勵根據產業項目的產業類型、生命周期、項目規模等因素，靈活選擇彈性年期出讓或先租后讓的方式，降低企業用地成本和持有成本。

（五）強化組織領導責任

明確各級政府的主要責任，搭建“市統籌、區組織、鎮街落實”的工作機制，由市負責任務分派、組織驗收、工作考核等統籌工作；各區負責在市的統籌領導下，嚴格依據市下達的任務，制定具體工作計劃、明確具體負責人、定期跟進項目進展、完善相關政策配套、促進項目實施落地，將佛山市低效用地再開發工作向基層推進；各鎮街為本項工作的執行實施主體，貫徹落實市、區要求，負責推動具體項目的改造建設與實施落地。

（六）建立督察考核機制

建立佛山市低效用地再開發實施監督、考核和調整機制，將整治提升建設年度任務完成情況納入領導干部考核指標體系和市績效管理體系，建立以季度為單位的完成情況通報機制，對未完成任務的項目責令改正和限期完成目標任務。

（七）建立資金投入和長效運行機制

各區要根據工作方案的目標任務，認真測算，統籌安排各項目資金計劃，并納入本級年度財政預算安排，建立完善資金投入機制。鼓勵社會投資主體以多種形式參與低效用地再開發中，逐步建立起政府主導、社會籌資、市場運作、企業參與的運行機制。按照“以獎代補”的原則，對完成建設任務、建設成效好的區、鎮給予專項獎勵，在市級財政的專項獎勵資金中安排。