揚州市老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀與對策

房忠潔 張?zhí)K俊

(揚州工業(yè)職業(yè)技術學院建筑工程學院，江蘇 揚州 225000)

0 引言

揚州是一座歷史悠久的文化古城，以其優(yōu)美的環(huán)境、特色的園林古建聞名于世，在揚州的老城區(qū)有很多頗具特色的古巷，穿插在這些古巷中還有很多建于二十世紀八九十年代的小區(qū)。在我市，政府部門將1996年前建成的小區(qū)定義為老舊小區(qū)。在我市老舊小區(qū)有300多個，分布在揚州市各個地區(qū)，居戶約10萬戶，面積約900萬m2，其中基礎設施陳舊、環(huán)境較差小區(qū)、建于80年代23個。這些老舊小區(qū)規(guī)劃建設年代較早，當時建設標準相對較低，經(jīng)過多年使用存在很多外觀或者功能上的問題，已無法滿足居住環(huán)境和城市美觀的要求。

1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析

1.1 建筑功能簡單

部分老舊小區(qū)建筑結(jié)構形式單一，設計時沒有獨立的廚衛(wèi)設施，因為地域限制很多沒有設置停車位；老舊小區(qū)均建設在20世紀80年代～90年代，房屋抗震能力差；老舊小區(qū)建設時使用的建筑材料也不節(jié)能環(huán)保，導致如今小區(qū)外觀上顯得破爛陳舊，屋檐、臺階、樓梯扶手等位置出現(xiàn)破損，房屋外墻和樓道墻面開裂，還存在漏水情況使得墻面泛黃發(fā)黑，觀感十分不好[1]。

1.2 基礎設施陳舊

老舊小區(qū)道路年久失修，路面不平整，兩側(cè)路牙破損殘缺，車子亂停亂放，經(jīng)常造成道路擁堵；排水系統(tǒng)設計不合理，廢水污水不能及時排出，雨天的時候還會出現(xiàn)內(nèi)澇的情況；老舊小區(qū)的電線、供暖供氣管線均已出現(xiàn)老化，常常出現(xiàn)停水停電的情況，給居民造成諸多不便。老舊小區(qū)活動娛樂場所十分簡陋，健身器材也已生銹，有的小區(qū)甚至沒有這些設施；有的老舊小區(qū)沒有設置物業(yè)管理，還有一部分小區(qū)物業(yè)管理形同虛設，小區(qū)的安全得不到保障。

1.3 環(huán)境質(zhì)量不達標

老舊小區(qū)修建時間較早，當時對綠化要求不高，因此周邊綠化較少甚至沒有，即使少數(shù)小區(qū)修葺了綠化帶，但綠化帶常年沒有維護，已經(jīng)殘破不堪；居民修建的各種違章建筑四處可見，侵占綠地和道路，也是造成交通擁堵的重要原因；小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生差，樓道雜物堆放影響消防，過道兩旁垃圾堆放，小廣告覆蓋了墻面和告示牌。

2 老舊小區(qū)改造面臨的困境

由于老舊小區(qū)多分布在市區(qū)中心位置有的分布在揚州的小巷中，受到環(huán)境、交通、資金等各方面的限制，改造的推行緩慢，一直面臨著很多困境。

2.1 協(xié)調(diào)管理難度較大

老舊小區(qū)改造一般需要對小區(qū)的供電、供水、燃氣等配套設施進行維修升級，在對小區(qū)道路和外墻修繕時又會涉及到電網(wǎng)、水管網(wǎng)的遷移改動，這需要各個部門的全力配合。同時，老舊小區(qū)改造涉及的相關部門多，包括消防、城管、居委會、電信等部門，協(xié)調(diào)好各單位的難度很大。如果協(xié)調(diào)工作做不好，容易導致工期停滯或者重復遷改等問題，對改造進度和造價都造成很大的影響。

2.2 建設管理不規(guī)范

小區(qū)改造需要征求小區(qū)各業(yè)主的意見，由于業(yè)主意見不統(tǒng)一，很多項目在著手時就面臨困難，需要協(xié)調(diào)。而且各小區(qū)具有不同的特點、住戶的實際需求不同，在改造過程實施過程中存在著很多變更，如果對這些變更把關不嚴格，必然會造成整個工程質(zhì)量得不到保證。當前揚州老舊小區(qū)改造主要方向是提升小區(qū)的硬件設備，但從當前老舊小區(qū)改造的情況看，普遍存在著管理較不善的問題。因為缺乏物業(yè)管理來維護的小區(qū)的環(huán)境，改造后小區(qū)經(jīng)過一段時間問題還是會再次顯現(xiàn)，小區(qū)治安條件容易惡化，居民矛盾也容易增大，很難讓改造的福利長久的維持下去。

2.3 配套設施改造困難

老舊小區(qū)老年人、兒童較多，沒有電梯十分不便，但是修建電梯沒有政府部門支持，居民很難成功做到[3]。老舊小區(qū)道路本身就很狹窄，根據(jù)當時的經(jīng)濟條件在建設初期并沒有考慮停車位的問題，但是隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民生活水平得到很大提升，現(xiàn)如今各家各戶都有了私家車，行車擁擠、停車困難等問題造成了許多鄰里間的矛盾。電梯和停車位的增設涉及到各家各戶的切身利益，需要做大量的協(xié)調(diào)工作，實施起來很困難，尤其需要大量的資金投入。

3 老舊小區(qū)改造的建議

老小區(qū)的問題日益凸顯，不僅影響市容市貌，而且給居民造成很多不便，影響居民的生活品質(zhì)，因此對老舊小區(qū)改造刻不容緩。揚州市政府近幾年對老舊小區(qū)的改造一直在推進中，從2008年到2017年的10年間，政府部門對老舊小區(qū)已經(jīng)做了很多工作。比如對小區(qū)的墻體、路面、管線、路燈等基礎設施進行維修、完善了小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)、設立門衛(wèi)或者報警亭、合理設置了綠化帶、條件允許的情況下也增加了休閑活動場所，居民生活環(huán)境得到了一些改善。

但是政府部門目前所做的工作主要針對的是對老舊小區(qū)的基礎設施進行改造，但從民生的角度來看所做的還是不夠的，仍然有很多問題未能解決。比如老小區(qū)中居住的老人小孩較多，而老小區(qū)大多都沒有配設電梯，上下樓梯就是一個很大的問題；停車難的問題依然突出，沒有多余的空地來建設停車場；小區(qū)配套設施不完備，很多小區(qū)沒有設立社區(qū)活動中心，老人沒有地方進行活動，只能在路邊集中活動，既影響交通又不安全。建設“宜養(yǎng)宜居”社區(qū)是如今小區(qū)建設的趨勢，因此在滿足基礎設施要求的基礎上，還應對小區(qū)的配套設施進行改造，現(xiàn)提出如下建議[4]：

1)每個老舊小區(qū)面臨的問題都不盡相同，需對各個老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進行調(diào)研分析，因地制宜，提出適合于小區(qū)自身的改造方案再予以實施，這樣改造工程才能更有效率地實施；

2)老舊小區(qū)的改造離不開政府的支持，老舊小區(qū)的改造是事關民生大計，首先改造資金主要還是依靠政府財政撥款，因此希望政府能多出臺一些新的政策，鼓勵和支持老小區(qū)配套設施的改造建設；

3)老小區(qū)老人、兒童居住較多，尤其是對住在高樓層的居民來說沒有電梯十分不便，通過對建筑結(jié)構重新設計，對原住宅進行電梯增設，而關鍵的資金來源問題則需要政府部門出臺政策解決；

4)老舊小區(qū)坐落在老城區(qū)、市中心，配套設施需要空地，但是在擁擠的市區(qū)無法實現(xiàn)，大規(guī)模的整體拆遷確實實行起來更是困難，所以可以采用局部拆遷的方式，將小區(qū)重新規(guī)劃，例如招商引資，將小區(qū)局部多層住宅樓拆除，再投資建兩棟新的高層，讓原來的居民回遷到小區(qū)，再將其余住宅出售盈利，這樣就可以將剩余的區(qū)域規(guī)劃為相應的配套設施，比如綠化、停車場以及活動中心，改造環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)，為居民謀福利。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)的改造與社會民生息息相關，一個美好的生活環(huán)境有利于形成和諧的人際關系，并且對社會安定團結(jié)起著十分重要的作用。老舊小區(qū)改造的意義除了改善、維持社區(qū)秩序，保障居民基本的居住條件，而且還可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關系，化解不平衡、不和諧因素引發(fā)的鄰里矛盾，營造和諧的人文環(huán)境。政府部門對老舊小區(qū)進行改造有利于社會的穩(wěn)定和和諧，樹立了共產(chǎn)黨的良好形象，也體現(xiàn)了共產(chǎn)黨的執(zhí)政能力。