基于產權交叉下的項目同步開發建設分析

張佳齊

（上海建科工程咨詢有限公司，上海 200032）

隨著城市發展模式多元化，建設工程領域針對項目開發的模式也在不斷涌現新的嘗試，旨在縮短開發周期，加快資本流通效率，實現利益最大化。本文結合上海市某工程項目，介紹一種新的開發模式：在不同開發主體引導下的眾多參建單位同步進行開發建設。本工程明確了相關交接的驗收條件、標準、流程，并提出相關協調保障機制，在此類模式下項目得以順利開發。

1 項目概況

本工程用地面積約26599 m2，東側為市政道路，北側為待開發地塊，西側、南側為正在開發的建設項目（其中西側兩地塊地下產權與本工程相同），地下總建筑面積約7.2萬m2，地下3層。地上建筑面積為7.6萬m2，地上21層，建筑總高度100 m，框架－剪力墻結構，樁基筏板，基礎埋深約16 m，因周邊環境需要，地下圍護形式采用地下連續墻，分為兩區先后進行施工，即 I區出 ±0.000后再進行 I I區土方開挖施工。

本工程分別由不同的2家建設單位及總承包主體以±0.000為界面分期進行地下和地上開發。項目進度要求高，I區結構完成后，I I區施工至結構地下1層底板時，地上單位即開始介入同步進行地上塔樓施工。地下主體結構完成后本項目將存在眾多參建單位，影響因素多、管理和協調難度大。同時，本工程屬于某群體工程的一部分，該項目地塊內存在產權交叉的特殊情況，項目交接及竣工驗收存在一定難度。本文旨在對交接所面臨的難點進行分析并提出相應對策，以便同步施工的順利進行，確保工程安全、質量、進度，從而達到規避風險，順利實現項目竣工的目標。

2 項目同步建設難點分析

該工程的預計開發周期為5年，并于第3年完成地下部分結構施工，此時地上建設單位提出進入現場的要求，并提出同步地上結構施工。在此情況下，一系列問題逐漸顯現，基本難點如下。

2.1 地下、地上存在產權交叉

該工程地下、地上分別由不同建設主體進行建設施工，因建筑規劃及功能需要，部分地下結構產權屬于地上業主，地下、地上建設單位無代建合同關系，該區域相關地基與基礎、主體結構分部工程將先行由地下建設主體施工完成，將導致后續分部驗收及竣工驗收實現難度較大，且雙方相關參建單位不具備直接合同關系，中間將產生大量的協調管理工作，交接順利與否將影響工程建設進度。

2.2 安全管理

因開發模式特殊，在地下合同未完成前，地上單位可否實現交接并進場開展同步施工尚無明確要求。如順利交接并開展同步施工，屆時施工場地內參建單位眾多，雙方建設單位現場管理協調難度大、安全風險高。

根據上海市相關安全條例要求，施工工地管理單位應全面負責施工現場的安全管理工作，即建設單位或總包單位應為安全責任主體單位。但該項目如地上、地下同步施工，場地內的施工工地管理單位不明確，安全責任不清晰。同時，還存在以下安全問題。

1）同一場地內，上下部分分別進行施工，安全管理界面劃分難度大，交叉施工安全風險大，人員進出管理難。

2）現場塔式起重機 I區2臺，I I區1臺共同使用，協同配合難、效能低，分開使用安全風險大。

2.3 進度協調

上下部分進度要求緊，該工程地上參建單位計劃I區地下結構完成后進場，但由于地下部分規劃紅線調整，相關審批手續緩慢，中間停滯施工6個月，該工程地下部分施工進度已受嚴重影響，同時已進一步影響地上進度目標。

地下部分對地上交接前置條件之一為完成地下部分主體結構分部驗收，以實際進度分析，I區地下部分砌體工程尚未完成，不能進行主體結構分部驗收，將導致對地上交接延后，進而影響地上建設進度。

該工程地下部分為整體地下空間先期開發的一部分，分不同標段陸續施工，考慮到基坑施工安全，地下空間各標段的地塊按一定順序進行開挖，本項目地下開發進度將直接影響后續周邊地塊的進度目標。

2.4 交通組織及現場布置

根據現場周邊環境，現有地下辦公區用地為地下建設單位待開發用地，地下部分的材料堆場及辦公區均設置于此，地上單位進場后現場已無辦公區及材料堆場，其場布范圍亦將約束在地上建設紅線內，地下結構未完成驗收的情況下，地上場布將受到一定制約。

現場整體地下空間中的北側3個地塊共用1條施工主干道，本項目位于最右側，雖在I區、I I區東側靠近市政道路側分別設置2個大門，但該市政道路為景觀大道，使用受限，地上進場后，現場交通組織如依托于北側唯一主干道，交通組織壓力較大，對各項目施工組織將有所影響。

2.5 質量驗收

地下、地上同步施工測量外控體系分別由2家測繪單位提供，場內測量控制網布設和校核會發生各自為政的現象。同時，地下部分隸屬于地上產權區域的工程實體，針對該部分的質量驗收應明確驗收原則。

地下空間主要機電系統是從整體考慮并進行設計，包括強弱電系統、暖通通風空調系統、給排水消防系統等，各地塊之間相關系統關聯性強，同時，地下與地上結構相關系統也具有一定關聯性。由于工程整體工況的復雜性和地上、地下施工的關聯性，建設過程中將存在一定區域部分施工內容由于受相鄰區域施工情況的影響無法完全完成，進而影響該標段的竣工驗收和功能使用。

3 解決對策

需解決這些顯性矛盾，必須從制度和管理層面著手，不同參建方有各自不同的利益主體，同時，后來的參建方相對于之前的參建方可能在項目的環境認知層面有一定欠缺，因此將面臨如何促使各方在利益層面達成共識，以及如何將各方在認知層面達成一致的問題，只有將所有參建單位捆綁在一起，問題才能得以解決。

3.1 產權交叉相關對策

產權問題最為明顯，直接涉及經濟利益劃分，因而在最初地下項目施工階段，做好工程量統計及當中所涉及變更及索賠的內容記錄是重中之重。在后續地上參建單位進場之后，各方仍需進行多次磋商，因前期并未設立代建協議，所以明確前期僅地下施工階段的產權劃分十分必要，具體對策如下。

1）雙方業主必須形成地下、地上部分的項目管理協議，規避工程程序性風險。

2）根據項目特殊性需與區重大辦匯報說明。

3）交接驗收前需具備以下資料：①代建協議；②代建部分設計圖紙明確并經審圖公司審圖合格；③規劃及施工許可證辦理完成。

以上內容從法規層面明確并規范了各方責任及義務，旨在公平合理地完善產權劃分界面及規避后續同時施工過程中可能產生的矛盾和爭端；另一方面也為后續科學合理地劃分安全管理責任主體打下基礎。

3.2 安全管理相關對策

安全生產是指在施工過程中采取各項措施完善安全管理體系與制度，并嚴格執行，以使本工程在施工過程中不發生安全事故。對于整個工程施工過程而言，只有在確保工程安全的前提下，才有質量、文明施工、進度、經濟效益。

本工程開發模式特殊，地上結構施工迫切需要在地下部分未完全竣工的情況下介入并開展地上部分施工，最優的結構模式應為地上、地下為同一家施工單位、設計單位、監理單位，但實際很難做到。此種情況下2家不同施工單位同步施工的實際案例并不多，為此，本項目確定了一家權威專業單位進行全面策劃和管理協調，確定為本項目現場施工安全責任主體。

針對安全管理界面的劃分，本項目縱向明確了以地上、地下分區按地下室頂板作為分區界限，橫向以平面I區和I I區的中隔墻為分區界限的原則。并明確施工界面的細部劃分和安全管理目標，形成專項同步施工《安全管理方案》，秉持公正、科學、控制、協調原則，將本工程涉及參建及管理的單位緊密聯系，其中明確了各方責任，以《安全管理方案》作為現場安全管理依據，共同保障項目的安全管理機制得以實現。鑒于地上結構對塔式起重機需求及使用率較高，在交接時，塔式起重機將與地下結構一并對地上進行移交，并由地上單位進行管理維護。

3.3 進度相關對策

地上參建單位在地下施工尚未完全結束便進場的目的是加快項目整體施工進度，因此如何盡快解決交接驗收的問題是使各方能夠依照計劃進度施工的關鍵。針對I區主體結構分部驗收影響交接時間的問題，各方基本達成2個方案：①推遲交接，完成I區砌體結構施工，并完成主體結構分部驗收；②按計劃交接，先交接，后進行主體結構分部驗收，地上進行結構施工，地下進行排架拆除、砌體結構施工。先交接，后進行主體結構分部驗收，需向相關質監驗收機構進行報備，并征得同意。

如采用第1種方案，整體竣工進度將嚴重滯后，如后續采取搶工措施，在同步交叉施工的環境下，將存在成本和安全風險，鑒于上述原因，雙方業主向相關驗收部門申請，最終選擇并細化第2方案，即按計劃先交接I區混凝土結構，待砌體結構完成后進行分部驗收及交接。

3.4 交通組織及場布相關對策

該工程所處位置限制了其在交通組織及在場區布置的空間，且其周邊也有多個項目同時在進行施工，場地條件十分緊張。

在此背景下，建議地上施工單位可向地下業主單位借用待開發綠地區域作為辦公區或材料堆場。關于項目群組地上施工場布需要與業主單位協調明確，結合其開發進度制定應急場布方案。

鑒于本工程場地條件有限，可能存在地上材料利用地下室頂板結構作為材料堆場的情況，則需由結構設計單位明確頂板荷載要求，地上施工單位需負責地下室頂板結構成品保護，并結合制定本工程場布圖。

水電方面，為保證用電、用水量滿足現場施工，上部施工單位應結合目前現場水、電用量編制施工用水、用電方案。

關于交通組織的解決措施，因不僅涉及本工程，應由統一協調管理單位進行協調，依照各影響地塊的施工進度及現場情況，動態調整現場交通組織。經參建各方對接，明確現階段北側交通主干道為地下空間所用，地上參建單位由I區東側靠近市政道路側大門進出，該門對應為本項目地下室頂板規劃道路區域，設計文件已明確道路荷載要求，地上單位需編制臨時道路方案供各方確認，并需向外部市政道路管理單位申請道路使用報備。

3.5 質量相關對策

3.5.1 建立協調保障機制

在相關政府部門的推動和支持下，建立了以統一協調單位為主、其他參建單位配合的項目推進及協調平臺，作為同步施工的組織保障，并形成了固定的月推進、周協調會議制度，旨在溝通、協調同步施工階段的進度、界面等的配合問題，明確解決問題的措施和各方責任。

要保證項目施工的順利進行，不但需要健全組織架構，還需完善制度保障。針對項目同步施工可能引起的測量、機電、交叉施工等風險，本項目在組織保障的基礎上由各參建單位建立統一測量控制網、交界面施工配合、地上地下聯動調試、安全界面管理、應急預案協同配合等統一認可的協調保障方案，確保了項目順利開展。

3.5.2 建立驗收及交接程序

針對地下部分隸屬于地上產權區域的工程實體施工驗收，擬定先驗收、后交接驗收原則，即地上建設單位參與過程驗收，由地下建設主體統一進行工序質量驗收，并形成真實、完整的質量控制資料，待全部分部分項完成后進行移交。

地上單位正式進場前，相關參建單位已形成正式交接方案，交接內容主要圍繞現場交接和資料交接進行。現場以實體結構復核、成品保護情況為主，資料方面以地上進場程序性合規、協調施工保障資料完成情況為主，最終以中間工序交接記錄單會簽形式完成書面交接。

4 實施結果

整個對策實施過程相較于計劃更加漫長且復雜，期間進行了多次協調會議，然而大多數毫無建樹，最終目標能夠得以實現，還是依托各方在對策涉及內容中的細化和讓步，最終達成共識。如果依照全面完成再進行移交，則地下工程仍有大量施工仍未開展，則其實施結果如用工期表述，至少節省了1年時間。除此之外，依照已確立的安全管理制度、質量管理制度及協調保障機制，在后續同步施工過程中，可規避更多的風險及簡化矛盾處理，這才是最終需達到的目的。

5 結語

本工程的同步開發管理模式是一種新的嘗試，最終地上業主和施工單位能夠及時進場，并與地下同步進行施工，其意義不僅在于大幅縮短開發工期，同時也為該類開發模式未來的發展提供管理經驗和參考價值。然而，在采用此類模式之下，施工現場所面臨的問題遠不僅僅如此，其中制度的確立是第1步，然而制度的實施依托的是團隊執行力。在本工程后續的實施過程當中，需繼續進行跟蹤調查，進一步推論在雙業主乃至更多業主主導下多參與方的建設工程項目開發模式的可行性及發展方向。