恒大：左手規模，右手效益

摘要：2017年初，恒大啟動戰略轉型，向“規模+效益型”發展戰略及“三低一高”發展模式轉變，核心是增效益與降負債。一系列舉措之下，恒大戰略轉型成效顯著。在保持業績持續強勁增長、規模取勝的同時，恒大向效益看齊，“規模+效益”的目標正在穩步推進。

關鍵詞：恒大；利潤王；增效；降杠桿

中圖分類號：F293.5 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）02-0039-41

1 向效益看齊，晉升“利潤王”

自2009年上市以來，恒大營業收入、毛利幾乎一直保持快速穩定的增長，2016年恒大營業收入和毛利均同比增加約59個百分點，但凈利潤卻并未保持同步快速增長，2014-2016年，其凈利潤始終維持在170億-180億元水平，增收不增利現象較為明顯。

2017年，恒大開啟了向效益看齊的轉型之路。數據顯示，2017年上半年恒大實現營業收入1879.8億元，較去年同期上漲114.8%；毛利較去年同期上升171.7%至673億元，同時實現凈利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4%，超過2016年全年凈利潤。核心業務利潤亦斬獲273億元，同比大增249.6%；股東應占利潤為188.3億元，同比大增832.2%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點。各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。

對比幾大龍頭房企2017年上半年凈利潤水平可以看到，作為多年來的“利潤王”，中海地產上半年凈利潤為216.5億港元（約人民幣184億元），萬科和碧桂園上半年凈利潤相近，分別為73億元和72億元，保利地產緊隨其后，融創則相對遜色。而恒大，以231億元的水平高居首位，昔日的“規模之王”實現了向“利潤之王”的華麗轉身。

恒大利潤的大幅增長，可以歸結為以下幾個原因。

1.1 強勁銷售推動營收大漲

一直以來，恒大均保持高速的銷售業績增長，近十年復合增長率高達71.9%，2015年開始更是保持每年超千億的增長規模。強勁的銷售業績是企業營收大漲的基礎。

1.2 產品附加值不斷提高，加之拿地成本低，帶動利潤增加

恒大始終貫徹精品戰略，近兩年來更是通過配套先行、升級物業服務、完善售后等措施，提升前后端服務水平，從而提高產品附加值，加之一直以來拿地成本較低，帶動利潤增長。

1.3縮減財務、銷售費用，優化管理

其一，采用“長債換短債、低息換高息”方式降低融資成本，減少財務費用；其二，更多采用互聯網渠道進行推廣銷售，銷售費率由2016年底的7.6%下降至2017年中的4.2%；其三，實施以利潤為中心的考核體系，把錢花在創造更多利潤的人身上，優化管理。

1.4強化統一集采優勢，以規模向合作伙伴換效益

通過“統一規劃、統一招標、統一配送”的標準化運營模式，恒大在保障產品品質的同時實現了成本的有效控制。此外，隨著銷售規模的大幅度提升，恒大與戰略合作伙伴形成更緊密的利益共同體，助力恒大從各環節供應商獲得更多折扣和讓利，最終實現利潤上漲。

2 多措并舉，持續降低負債

在恒大2017年開始的由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式的轉型過程中，大幅降低負債率是核心所在。“增效”與“降杠桿”已成為恒大發展新路徑的標簽。據恒大高管在2017年中期發布會上透露，恒大2017年末資產負債率將下降到67%左右，并計劃2019年末下降到55%。

2.1 1300億戰投創紀錄，降負債立竿見影

2017年恒大合計已成功引入1300億戰略投資，投資者包括中信、中融、華信等實力雄厚的央企、國企、大型金融機構及戰略合作伙伴。三輪戰投的引入體現了投資者對恒大發展前景的信心，也為企業帶來大量現金流，大力增強了企業效益，同時對降低負債起到了立竿見影的作用（見表1）。

2.2 提前贖回永續債，長債換短債、低息置換高息，降低融資成本

2017年上半年 ，恒大通過多種方式提前贖回了1129億元的永續債，極大地降低了其負債率，助推恒大“輕松前行”，到2020年6月末，恒大將力爭實現凈負債率降至70%。

此外，恒大通過一系列長債換短債、低息置換高息的動作，降低債務成本，逐漸改善債務結構。

2.3土地儲備負增長，降低土地費用支出

除了外部“引資”、優化債務結構外，恒大開始著力適度降低土地儲備總規模以減少土地款支出，以審慎、務實的策略在必要地區補充優質土地。于2017年7月至2020年6月，恒大計劃將土地儲備總量控制在每年負增長5%-10%，相當于每年減少1000萬平方米到2000萬平方米土地儲備。

3 “一增一降”，打開持續上漲空間

“增效”與“降杠桿”之下，恒大受到投資者熱捧，公司股價從2017年年初的約5港元漲至最高32.5港元，漲幅達550%。

此外，德意志銀行、花旗銀行、國泰君安、摩根士丹利、野村證券等多家國際投行也紛紛給予恒大“買入”評級；國際頂級評級機構穆迪將中國恒大企業家族評級上調至“B1”，高級無擔保債券評級上調至“B2”，評級展望為“穩定”。未來效益的繼續上升和債務結構的持續優化，為恒大打開了持續上漲空間的大門。