2018年中國房地產之新市場崛起

摘要：中國房地產市場經過20多年的發展，住房市場從供不應求逐步轉向供求基本平衡，而城市化新階段將帶動房地產市場新的結構調整，也為房企提供了大量新的市場機遇和發展新風口，其中最被房企青睞的當數特色小鎮和長租公寓領域。本文圍繞這兩個熱門領域，進行了國內現狀、國內外對比及重點案例的多項研究。

關鍵詞：長租公寓；特色小鎮；崛起

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）02-0031-34

1 長租公寓：前景可觀，房企擁護，靜待花開

2017年，“有效供給”政策持續發力，強化中長期供應結構調整，大力培育發展住房租賃市場，構建租購并舉的房地產制度。租賃產業鏈條蘊藏的巨大市場空間吸引了房企和金融機構等各路“諸侯”的強勢布局。

1.1 租賃市場：政策持續發力，預計2020年可達1.7萬億

2017年7月20日，九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，更好地解決“新市民”的住房問題。政策的核心訴求為：擴需求、增供應。

筆者認為，住房租賃在未來長周期內將持續改變房地產市場格局。其一，城市政府開始思考如何因城施策，發展住房租賃產業；其二，企業像考慮在哪里拿地一樣，考慮租賃的城市布局問題；其三，企業為了基業常青開始考慮租賃業務模式問題；其四，個人要更好地在城市安居，也可以通過租賃解決權益保障問題。

2017年8月底，在住建部等九部委聯合發文確定首批12個租賃試點城市后，國土資源部和住建部聯合印發集體建設用地建設租賃住房方案，13個城市試點，北京、上海加入行列，先后推出、成交了相關自持用地，截至9月共計73宗地塊，可提供約364萬平方米租賃面積。這些已成交的自持地塊（或推出的租賃用地）可提供的租賃住房已超過萬套，這些住房一旦推出，將一定程度上分流房地產市場的購房需求，對穩定房價起到積極作用。

2017年10月18日，習近平總書記在中共十九大開幕報告中強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”，租賃再次成為市場熱點。經中國指數研究院測算，我國目前住房租賃市場規模達1.38萬億，預計2020年可達1.7萬億，市場空間足夠大。

此后，我們進一步對比了美國的租賃市場結構：美國機構滲透率超過30%，是在美國各州租賃環境差別大、以民間租賃為主導、政府僅對低收入階層提供租金補貼的市場背景下，而以政府主導、民間投資為輔、鼓勵機構托管的日本租賃市場中，目前租賃機構滲透率已超過80%。與美國、日本相比，我國的租賃市場未來將在住房租賃逐步立法、鼓勵和保障機構化、規模化發展的進程中達到一個較高的機構滲透率，將至少在50%以上。

其中，房企由于在資產端具有天然優勢，無論是獲取優質自持租賃房源還是收購優質資產的通道都更為暢通，因此，房企在運營型、持有型租賃機構中都將成為市場主力，已經駛入租賃市場發展的快車道。

1.2房企積極入局：啟動長租公寓中長期發展戰略

面對持續供應且越來越多的自持住宅用地和具有廣闊空間的租賃市場，擅長快速開發-銷售的房企起初絕大多數對“新玩法”還消化不良：自持地塊到底能不能盈利？為什么還有這么多房企競先爭搶自持地塊？如果不能盈利，又該怎么辦？我們就已成交的70多宗自持地塊進行了初步分析測算，幫助房企解答了這三個疑問。

按目前市場的房價及租金來看，房企所獲競自持地塊的投資回報率低、投資回收期長，但隨著我國租賃市場、金融支持政策等環境的逐步改善，發展租賃市場將成為房企的大勢所趨，并不妨礙房企將租賃市場作為長久戰略考量。而越早涉足的房企，可以通過高端產品打造、挖掘運營價值以及打通金融通道等逐步解決自持運營的痛點，培育新的利潤增長極（見表1）。

截至目前，已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略，宣告數萬間拓展目標，國內租賃市場未來發展格局的雛形已經有所顯現。百強房企究竟采取哪種姿勢順利“下海”？又如何借助資本力量快速做大？其實是決定房企能否成功分享租賃紅利的關鍵。我們通過對百強房企目前長租公寓主要運營模式及“借助資本”的輕資產化模式進行深度解剖，為租賃行業的進入者提供發展借鑒。

其中，運營長租公寓的資金壓力、盈利能力是房企和金融機構共同面臨的痛點。對于房企來說，資產證券化成為房企解決資金問題的通路之一。而保利REITs（中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃）2017年10月23日的發行成為租賃住房證券化的破冰之舉。以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，發行規模50億元，為保利地產拓展長租公寓業務奠定了資金基礎。

除了資金，運營也是長租公寓繞不過去的一道坎。長租公寓業務歸根結底是要達到公寓項目收益的最大化，而這種收益最大化需要通過租金和出租率的最優組合來實現。因此，在市場上，需要充分了解求租者的租賃需求和資金實力才可能實現租金和出租率的最優組合。目前市場上的長租公寓項目面向的客群、產品、服務到底如何，房企又是如何做長租公寓的？基于對北京多個長租公寓項目的調研，我們選取幾個品牌房企具有代表性的長租項目進行調研分析，并對房企運營提出建議。

未來隨著租賃市場的發展，租賃需求將會明顯釋放，特別在公寓品質化需求升級，有效供給不足，移動互聯、大數據等新技術推動的影響下，長租公寓的發展速度將更加迅速，房企由于具有更強的重資產屬性和資產增值能力，將成為持有型租賃機構的主導力量。

2 特色小鎮：政策利好，趨之若鶩，排兵布陣

2017年，特色小鎮也是炙手可熱的拓展領域。由于尚處起步階段、運營模式仍無成功經驗可循，擅長標準化復制、高周轉的房企，在產業要素的開發和導入、及運營思維的轉變等方面面臨巨大挑戰，能否真正在特色小鎮領域分得一杯羹、跳出“房地產化”的傳統思路還需劃一個問號。

2.1國外借鑒：產業是最強基因，區位是先發要素，運營為后發要素

前車之鑒，后事之師。特色小鎮的提出源于世界主要發達國家的發展經驗。因此，我們主要以歐美發達國家為基礎，篩選了100多個國外知名特色小鎮案例，探究特色小鎮到底有多大的發展機遇？發展機會在哪里？以及房地產企業應如何跳出傳統思路，有效把握機遇？

從107個國外知名小鎮的分析來看，產業一定是小鎮能否成功的最強基因，區位條件是產業培育的先發因素，運營能力是產業發展的后發因素。要么具有大城市、節點城市的區位優勢承接人口、產業等的集群發展需求，形成強產業集群，如大城市近郊型和網絡節點型；要么具有強大的運營能力形成極具吸附力的產業特色，如孤點分布型。總體來看，雖然房企仍未完全跳出傳統地產開發的思路，但對增強產業及運營能力的決心較強。

2.2房企趨之若鶩：特色小鎮計劃密集上馬，全國各地排兵布陣

隨著國內掀起特色小鎮建設熱潮，房企的特色小鎮計劃節奏亦密集上馬，如碧桂園提出五年投資千億打造科技小鎮、華夏幸福計劃三年內布局百座小鎮、綠城提出十年實現“百鎮萬億”、華僑城亦計劃投建百座民俗文化小鎮、時代地產計劃5年投資30個未來小鎮等。據統計，目前已有超過20家房企明確提出特色小鎮計劃，簽約落地項目已超過80個，其中華夏幸福、華僑城、綠城落地項目均已超過10個。我們以全國1500多個特色小鎮為基礎，結合房企的落地小鎮情況，試圖解答這些房企搶籌特色小鎮熱潮背后的冷靜抉擇。

特色小鎮領域并不完全是一片待開墾的處女地，更多的是基于原有發展基礎，對地域的二次改造和產業的再次升級。因此，對企業的創新、運營能力提出更高要求。

特色小鎮成為房企未來發展的重要著力點之一。房企基本遵循由簡至深的遞進開發戰略，優先介入本地化小鎮開發，逐漸拓展至深耕區域；優先發展文旅小鎮，瞄準新興產業未來發展方向；優先結合產業鏈優勢加快拓展小鎮，從而享受區域發展的土地與資金紅利。