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“房住不炒”須抑制終端金融需求

據國家統計局數據，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數環比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水平已經低于上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續遏制房地產泡沫化傾向已經成為金融監管當局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始于2015年四季度，進入2016年后熱點城市房地產市場急劇升溫。在房價節節攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款余額同比增長35%,較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬億元。經過2017年地方持續升級房地產調控措施后，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款余額同比增長 26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門杠桿率出現了明顯上升。綜合研究機構數據，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩。但2008年后我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出，導致居民部門杠桿率跳升至50%水平。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

政府將不再是居住用地唯一提供者 住房租賃市場或將率先受益

抑制房價快速上漲，與短期的金融調控手段相比，土地供給方式的改變才是中長期調控的重中之重。在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明表示，將深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

業內人士認為，高房價的一個原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場引入多個主體，將有利于健全房地產調控長效機制。

很長一段時間以來，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發商獲得住宅土地的最主要渠道。我國居住用地供給者只有政府，一方面，市場上土地需求有些供不應求；另一方面，農村土地卻難以流轉，難以形成規模經濟，土地利用效率不高。

長期的土地供給稀缺，造成了住房供應的短缺，房價隨之上漲。數據顯示，2016年，北京、上海土地供應完成計劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房價上漲的重要原因。

在此背景下，目前頗受關注的租賃市場將可能成為最先收到土地紅利的市場，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農村將有可能最先受益。

緩解城市土地供應困局，農村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

今年是住房制度重大改革年 將以三路徑推進

近日，在中國社科院財經戰略研究院舉行的住房制度與房地產稅專家研討會上，社科院城市發展與環境研究所研究員王業強表示，2018年將成為我國1998年房改之后的重大住房制度改革年，房地產市場將由投資炒作為主導轉型為以消費為主導。目前來看，供給、保障、市場三路推進將是住房制度改革的路徑。

他表示，供給方面，完善共有產權住房、公共租賃住房、商品房的供應體系；保障方面，以滿足新市民住房需求為重點，通過階梯式住房保障方式、完善公積金制度、加大棚戶區改造、住房租賃市場和共有產權住房建設等舉措實現保障；市場方面，主要是彌補租賃市場的短板，增加機構租賃住房的供給，探索集體建設用地建設租賃用房，規范租賃住房市場的法律法規。

然而，由于房地產成本高，多地房價仍在上漲，僅靠行政性調控政策既無法對住房的多重屬性達到優先性的確立，也無法將住房的投資及消費的功能界定清楚，房地產調控仍面臨困境。王業強指出，在充分發揮財稅政策的調控作用方面，要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢工具，最重要的經濟杠桿就是對住房性質或功能進行事前的信貸界定，事中和事后用稅收政策來嚴格界定。

社科院財經戰略研究院研究員張斌指出，推進房地產稅改革，需要正視是否需要普遍征收等很多問題，關鍵在于要明確房地產稅改革的目標，調控房價、健全地方稅體系、調節收入分配、建立房地產長效機制等多個目標，是兼顧還是優先哪個目標，目標不同的話，稅制框架就不會一樣，因此要明確目標之后才能設置稅制框架，確立分步推進的步驟。

美國房市持續升溫 舊房年銷量再創新高

美國全國房地產經紀人協會近日公布的報告顯示，2017年全美銷售舊房551萬套，比前一年增長1.1%，并創2006年以來的最高成交量。

美國全國房地產經紀人協會認為，近年來美國就業持續增長，刺激了購房需求。雖然2017年12月單月舊房銷售量有所下降，但全年仍實現了過去11年的最佳銷售業績。

最新數據顯示，美國各類舊房2017年12月的銷售中間價同比上漲5.8%，為每套24.68萬美元，也是連續第70個月出現同比上漲。當月，房屋從掛牌到售出的平均周期為40天，而2016年同期為52天。

美國全國房地產經紀人協會表示，倘若舊房上市資源更充足、某些地區房價上漲得不太快，2017年美國舊房的銷售業績可能會更好。