新民居買賣的法律效力研究

摘要：建設新民居主要目的是在改善村民居住環境的同時節約集體土地，保持土地穩定性和城鄉土地總量的平衡性。隨著城鎮化和京津冀一體化深入發展，相關地區房屋價格大幅增長，有些中介或個人將新民居作為銷售對象。能否買賣新民居？新民居買賣究竟會產生何種法律效力是本文主要解決的問題。

關鍵詞：新民居；城鎮商品房；“小產權房”；法律效力

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）35-0036-02

作者簡介：李進（1981-），女，漢族，河北保定人，碩士，中央司法警官學院，教師，副教授，研究方向：民事法律制度。

一、新民居及其他相關概念的界定

（一）概念

新民居是在統籌城鄉發展過程中，改善村民生活環境，節約農村土地，在集體土地上建設的房屋。新民居建設應遵守《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發【2008】138號）、《河北省農村新民居規劃建設指導意見（試行）》和《河北省新農村建設村莊規劃編制導則》等規范性文件的規定。按照相關規定，新民居有多種建設方式，并且可以辦理房本，即新民居房屋產權證。

“小產權房”不是一個法律概念或法律術語，對“小產權房”的理解，存在多種不同觀點。有觀點認為“小產權房”就是違法建筑，是在耕地等非農村宅基地上建設的房屋。①有觀點認為“小產權房”就是村民在自家宅基地上所建的房屋，沒有國家不動產登記機關頒發的房產證。筆者認為之所以稱為“小產權房”是與城鎮商品房（即“大產權房”）相對應的概念，主要是因為土地性質不同，“小產權房”是在集體土地上建設的房屋，該類房屋沒有國家不動產登記機關頒發的房屋產權證，不能在市場上自由交易流通。

城鎮商品房是指“繳納一金”“取得五證”的房屋，即通過招投標等方式繳納土地出讓金，取得國有土地使用權，辦理規劃實施許可證，建設施工單位通過法定程序取得施工許可證等建設的房屋。城鎮商品房包括居民住宅、商業用房以及其他建筑物，此類房屋可以在市場上自由交易流轉。

（二）新民居與相關概念的區別

與“小產權房”相比較，新民居是經政府批準，有合法建造手續的合法建筑，而“小產權房”是沒有建造手續的自建房。新民居可以辦理新民居房屋產權證，而“小產權房”沒有房屋產權證。

與城鎮商品房相比較，新民居雖然有房屋產權證，但是新民居所占用土地的性質仍屬于集體所有，新民居的房屋產權證不同于城鎮商品房產權證。新民居雖然是經政府批準建設的，但是新民居不能辦理土地證，也不能進行不動產登記。此外，城鎮商品房可以自由流轉買賣，購買主體不受限制，但是新民居能否自由流轉和進行交易存在爭議。

二、新民居建設模式

經過多年的新民居建設，各地已經形成了各具特色建設模式，主要包括：

（一）集體主導型②

該模式主要表現為，村集體進行前期出資，村集體是新民居建設的主要出資者。該模式主要適用于經濟實力強的村集體，他們有很好的產業基礎或工業基礎，有能力主要出資建設新民居，村民只需出資一小部分。該模式減輕村民負擔，使村民具有獲得感和幸福感。集體主導型模式建設新民居所剩余的土地，由村集體統一管理統一開發。

（二）農戶自建型（基礎設施推動型）③

該模式與集體建設模式相對應，主要表現為村民生活條件好，經濟比較富裕，村民對生活質量要求比較高，希望改善居住條件建設新民居。加之村委會領導班子組織能力比較強的村，可以采用此模式。④采用該種建設模式建設新民居所剩余的土地，仍然屬于集體所有，可用于后期開發，也可用于后期進行置換。

（三）村企共建型⑤

該建設模式主要針對沒有較強的村企業，集體經濟實力比較弱的村。與開發商主導型建設模式不同，能夠采用村企共建模式的村一般都具有優勢地理位置或者是擁有良好發展前景的投資項目、潛在商機。村集體與企業共同出資，具有地緣優勢的企業利用新民居建設中節約的土地按照法律等規范性文件進行企業建設，實現村企共同發展。

三、新民居買賣的法律效力

新民居買賣的法律效力不能簡單的說具有法律效力還是不具有法律效力，應該區分合同效力（債權效力）和物權效力，從合同效力（債權效力）和物權效力兩方面來進行評價。

（一）合同效力（債權效力）

從債權角度來看，新民居買賣是否能產生合同效力（債權的效力），筆者認為應區分交易的民事主體。

1.村內村民之間新民居買賣合同的效力

根據《物權法》和《土地管理法》的有關規定，村民對其依法建設的房屋擁有所有權，可以進行買賣行為。因此，只要交易主體具有締約能力，意圖是真實的，內容是合法的，不違反公共秩序和良好的風俗習慣，新民居銷售合同就是有效的。

2.非村內村民之間新民居買賣合同的效力

非村內村民之間買賣新民居是否具有合同效力？主流觀點為合同無效。合同無效理論認為，根據《土地管理法》的規定，新民居是將原宅基地房屋拆除收回后在新址上建設的房屋或者是將原宅基地上房屋拆除直接建設的房屋，本質上仍然是建在集體土地上的房子。由于農村集體所有制與村民的具體身份有關，村民不得依照《物權法》和《土地管理法》的有關規定進行轉讓。因此，如果買方是新民居所在村非村內村民，他就無權在村里使用土地，因此新民居的買賣合同無效。

3.新民居在村民與城市居民之間買賣合同的效力

如前文所述，新民居的產權歸屬于村集體組織，屬于集體財產，城鎮居民沒有資格購買。另一方面，我國土地政策也明確禁止城鎮居民買賣農村住房，減少農村土地的行為。特別是國務院辦公廳于1999年發布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》⑥，2007年下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》⑦。這兩個《通知》對此都做了明確禁止性規定，禁止農村房屋出售給城鎮居民。一旦發生權屬糾紛和爭議，城鎮居民應返還房屋。因此，筆者認為城鎮居民與村民之間買賣新民居合同無效。

（二）物權效力

筆者認為進行新民居買賣交易是否產生物權法律后果，也應當區分交易主體的身份和資格，具體表現如下：

1.同村村民間新民居買賣

新民居的目的是改善村民的生活環境和生活質量。在原有宅基地上拆除房屋后，原有的宅基地或村的閑置土地上的房屋，不會改變村集體經濟組織所擁有的土地的數量，不會破壞村的土地集合，不會損害村經濟組織或其成員的利益。筆者認為，出售新民居給同一村民，他們之間可以產生物權效果，買方可以獲得新民居的所有權。

2.非同村村民間買賣新民居

村民將自己家的新民居出售給其他村的村民時，通常情況下此買賣交易不發生物權法律后果。如前所述，新民居是在本集體所有的土地上建造的房屋，應當屬于本集體所有，其與宅基地一樣具有很強的身份依附性。如果將本集體組織的新民居賣給了其他村集體組織成員，這實質上減少了賣方所在村集體土地數量，勢必會影響到村集體及其成員的利益，所以新民居在非同村村民間進行交易的，不具有物權效果。

3.村民與城市居民買賣新民居

向城市居民出售新民居并不會產生物權效力。《物權法》《土地管理法》⑧以及我國的土地政策明確禁止向城市居民出售農村居民住宅，有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和房產證。⑨此外，物權法相關原則，雖然村民對其分配得到的新民居擁有所有權，但進行新民居買賣交易時，必然會涉及到集體土地使用權。而我國相關法律都規定了相應的審批程序，對村集體所有的土地轉讓也進行了限制性規定。因此，城市居民沒有村民身份，不能獲得新民居的所有權。

[注釋]

①李進.新民居買賣的法律效力研究[J].哈爾濱師范大學社會科學學報，2018，3：71.

②唐振龍，安蘭珠.農村新民居建設模式與啟示——以河北省為例[J].經濟與管理，2012，11：32.

③唐振龍，安蘭珠.農村新民居建設模式與啟示——以河北省為例[J].經濟與管理，2012，11：33.

④《河北省農村新民居規劃建設指導意見（試行）》，四（一）規定，凡農戶新建住宅，必須符合村莊規劃和新民居設計要求.新民居建設規劃許可、施工許可等審批手續，由村委會集中統一申報，有關部門現場統一辦理.施工應由有資質的施工企業承擔.單戶自建的，由農戶委托；村委會統一組織建設的，經必要的民主程序可由村委會委托.提倡由村委會將民居新建或改舊項目打捆公開招標確定施工企業.確定施工企業后，委托人應當與其簽定施工合同.

⑤邵春妹.農村民居建設研究——以河北省為例[D].石家莊：河北師范大學，2009（3）.

⑥“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”.

⑦“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房.”

⑧《土地管理法》第10條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；第62條第一款 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。第四款 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準.

⑨1999年國務院辦公廳發布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》.

[參考文獻]

[1]康愛榮，康嘉，楊淑娥.我國農村新民居建設的模式探析——以河北省唐山市為例[J].甘肅社會科學，2011（6）：234-236.

[2]李保平，吳香榮.我省農村新民居建設中土地利用情況調查與綜合效益評價研究——以邯鄲市為例[J].邯鄲職業技術學院學報，2014（2）：29-32.

[3]邵春妹.農村民居建設研究——以河北省為例[D].石家莊：河北師范大學，2009.

[4]瞿曉東.農村房屋買賣合同效力探討[J].中國城市經濟，2011（3）：320.

[5]譚天.從“北京門頭溝區法院判決小產權房買賣合同有效案”得到的憲法啟示[J].商，2015（11）：233.