業主如何作好建設項目的管理工作

陳 靈

(四川家益石油房地產開發有限責任公司，四川成都 610056)

[定稿日期]2018-01-10

對業主而言，建設項目的管理就是指業主如何在有限的資源約束下，運用系統的觀點、方法和理論對項目從投資決策開始到項目建設完成的過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價，以實現開發項目的建設目標。那么，如何才能作好建設項目的管理工作呢？筆者以開發建設完成了的工程項目為例，來談談項目管理。

四川石油管理局西南油氣田分公司科研辦公用房項目位于成都成華區，占地面積1 676.65 m2，總建筑面積50 276 m2，地上26層，地下2層，建筑高度99.9 m。地面、地下停車位144輛 ，非機動車停車位160輛，外墻為全玻璃幕墻。是一幢集門廳、展示陳列室、新聞會議中心、外事會議室、天然氣調度中心、計算機信息機房、多功能廳、開放辦公室、領導辦公室等為一體的科研辦公用房、綜合性智能辦公建筑。其建成效果見圖1，標準層平面見圖2 。

圖1 科研辦公用房效果圖

該項目涉及土建、裝修、幕墻、空調、智能、電梯、消防等總、分包施工單位14家，大樓設計、人防設計、裝修設計、智能深化設計、泛光深化設計、室外綠化設計等設計單位6家，共簽訂合同92個，公開招標、邀請招標、材料設備等比選45次，參與投標單位200家以上。在項目管理上具有建筑使用功能多、建設指標要求高、招標采購工程量大、施工管理任務重、參建單位多、協調難度大等特點。在案例項目的建設過程中，實行的是項目法人責任制、項目經理責任制和第三方監理制度。在項目經理部的正確領導下，使整個項目建設有序進行和規范開展，在設計和施工質量、進度、安全、投資等方面均達到了預期效果，實現了項目的管理目標。該項目被建設部評為“第六批全國建筑業新技術應用示范工程”，獲得“四川省結構優質工程”“2009年度四川省建設工程天府杯金獎”“成都市標化工地稱號”等榮譽。為做好項目的管理工作，從業主的角度出發，主要開展了以下幾個主要方面的工作。

1 項目管理機構的建立

項目管理機構是項目開發建設的指揮中心，一個項目能否管理好指揮中心起著至關重要的作用。為了做好開發項目建設全過程的項目管理工作，確保建設項目規范運作、高質量完成，應根據開發建設項目的工程特點和管理目標組建項目經理部。在項目經理部的組建當中，筆者認為應著重考慮以下幾點：

(1)管理人數和崗位設置合理。應根據工程特點、建設目標、管理內容、管理跨度等合理配置項目經理部的管理人數和崗位，使管理團隊盡可能的與管理要求相匹配，既做到分工明確、職責分明，又相互配合、團結協作，使工作全覆蓋和無縫對接，最大限度的發揮團隊的管理作用。

(2)專業配置合理。應根據建設項目各要素和涉及的專業配置相應的專業管理人員，讓專業的人做專業的事，從而充分發揮專業技術人員在管理中的作用，使管理專業化、科學化，并做好集成管理。

(3)年齡結構合理。應根據管理要素和工作量從人員的年齡結構上進行合理的搭配，盡量做到老、中、青三結合。以發揮各年齡段人員的優勢進行相互配合和互補管理。

2 設計管理

項目設計是指根據建設工程的要求，對項目所需的技術、經濟、資源、環境等條件進行綜合分析論證，編制設計文件的行為。故對建設項目設計階段管理的核心不是對設計單位的具體工作進行監督，而是通過建立一套溝通、交流、協作的系統化管理制度，幫助設計單位解決設計階段中與政府建設行政主管部門、承包商以及其它項目參與方的組織、溝通和協作問題，以實現項目建設的藝術、經濟、技術和社會效益平衡。其中，最關鍵的一點就是施工階段需要發生的投資費用是由設計所決定，故設計階段管理的重點之一就是投資控制。

為了做好設計階段管理工作，在項目設計之前，以建筑風格、設備配置、建筑功能、建設規模和工期、物業管理等為題專門到長慶油田、江蘇油田、上海、西安等地進行考察，在考察總結的基礎上編制設計任務書，提出建設思路，確定建設規模、建筑風格、建設標準、功能布置和設置標準等；通過公開招標、比選等方式優選設計方案、確定設計單位；應用價值工程的原理和方法來協調成本與功能之間的關系，通過優化設計和深化設計來挖掘節約投資的潛力，用建設項目全壽命周期的思路來控制投資，使全壽命周期的投資最省、運營期經常費用開支最節約；嚴格要求項目設計在遵守法律、法規和技術規范、規程、標準的基礎上，正確處理和平衡協調資源、資金、技術、環境等條件約束，能最大限度的滿足使用功能和價值的要求，最大化的發揮項目投資的經濟效益，嚴把設計質量關，要求設計院完成的施工圖設計文件必須具有安全性、功能性、經濟性、可行性、可實施性、適用性和時間性等質量特征，以正確指導施工。

3 投資管理

建設項目投資管理的目標是實際投資不大于項目的計劃總投資。要做到這一點，就必須從設計方案的優選和投資估算的編制開始進行控制。

3.1 設計階段的投資管理

設計階段投資管理的程序見圖3。由圖3可知，投資估算、總概算和施工圖預算三者相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成投資控制系統。這樣投資估算、設計概算和施工圖預算的編制質量就顯得至關重要了，如果投資估算不準確，將會影響到限額設計目標值的設定和設計概算、施工圖預算而不能有效的對投資進行控制。只有在優選設計方案和優化設計的基礎上，正確編制投資估算，正確設置限額設計目標值，進行限額和標準化設計，加強對設計概算、施工圖預算的編制管理和審查，才能對項目投資進行有效控制。

圖3 設計階段投資管理程序

3.2 施工階段的投資控制

3.2.1 加強設計變更、現場簽證的監督和管理

施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

3.2.2 加強設備和材料的品質與價格管理

完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。

(1)自行采購。自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備(電梯、空調等)、外立面裝飾材料(外墻漆、飾面磚等)等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。

(2)總承包單位采購。開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。

(3)甲方限價承包單位采購。一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。

4 進度管理

根據工程建設目標計劃，要求以總承包單位按照合同工期為主線條編制切實可行的科學的的總體進度計劃，要有一定的預見性和前瞻性，使進度計劃盡量符合變化后的實施條件內容，包括在關鍵線路施工過程中，各個專業插入配合的時間節點、各個專業在各個施工階段的工作內容的開始和完成時間等，在現場監理工程師結合工程的實際情況認真審核后，經項目經理部結合各專業穿插節點和內在工序搭接的需要，審查分項工程工期安排是否符合總工期控制目標，分項工程插入對工程材料設備進場、資金支付、勞動力、供電的均衡方面進行確認后執行。

各個分包專業的的施工組織，在項目實施之前必須編制分項工程進度計劃，同時必須滿足總體進度計劃的時間節點要求，根據進度計劃需要配置勞動力、機械設備和周轉材料，使投入的人力、設備、周轉材料能夠滿足工程進度的需要。

為了確保總工期目標，必須實行分段控制，項目經理部應督促監理部配合施工項目部根據總進度計劃制訂月計劃、旬計劃、周計劃，用旬計劃保證月計劃，用月計劃保證總計劃，并考慮一定工期調整余地。

(1)實施動態控制。在項目實施過程中，要依據變化后的情況，在不影響總進度計劃的前提下，對進度計劃及時進行修正、調整。

(2)材料要保證供應。甲供和施工單位自行采購材料要保證供應，項目部要及時做好材料進場檢驗。甲供和施工單位自己采購材料，在規格、品種、質量和數量上都要滿足工程質量和進度的要求。

(3)及時支付工程進度款。為了使工程按合同要求進行，建設單位一定要嚴格執行合同，按合同要求及時支付工程進度款，以確保工程進度。作為施工單位也要按合同要求確保工程進度和質量。

(4)在施工過程中主動配合各個施工項目部，在材料認質量認價、圖紙深化設計、施工方案審批以及設計變更方面，及時通過平衡和協調處理到位，盡量不服輸甲方簽證，順延工期。

(5)加強施工工程的控制，在不影響工程正常施工的情況下，要求監理工程師經常定期和不定期檢查施工工序的質量，嚴把質量安全關，對有可能成為(發生)質量和安全隱患的操作行為，工序搭接不暢的現象，由監理工程師督促施工單位及時進行整改，把隱患的苗頭處理在萌芽狀態，消除返工和停工整頓的可能性，為工程的按計劃進行起到保證作用。

(6)采取一切能夠調動施工項目部積極性的辦法和措施，在不影響工程質量和安全的前提下、通過監理工程師協調各個項目部利用工序的技術間隙時間，多做一些有效的穿插配合、搭接施工，從工序安排上開始作工期保證。

(7)對工作組織有序，在工期、質量和安全文明施工管理方面成效顯著的施工項目部，在經濟上給予一定獎勵。

5 質量控制方面

簽訂工程施工合同時，明確項目工程質量管理目標，項目經理部應要求總承包單位根據公司確定的質量目標，制定相應的質量管理措施，而且要使企業質量驗收標準高于國家驗收標準。

(1)要求監理工程師嚴把材料質量關，對甲方采購的材料和乙方采購的材料都要符合國家規范標準(含環保標準)和設計要求，嚴格執行材料驗收制度。

(2)主體結構質量關系到整體工程質量和安全，關系到每個職工生命安全，必須抓好關鍵部位施工。例如地下室、一層、頂層、屋面、衛生間以及樓梯走道都是關鍵部位，越是人們不常去的地方，或者容易發生質量問題的部位，既是施工的難點，又是檢查的重點，更應引起項目部的高度重視。

(3)在施工裝飾階段，一定要勤檢查，特別是在一些技術環節上，搞好細部處理，必須克服裝飾裝修的質量通病，在裝飾水準上要高人一籌，要有創新和特色。

(4)在分項工程施工前，實行樣板引路模式，在工程管理部、監理工程師和施工單位全面進行評價后，確定作為單項工程的樣板，后續工程都要按照設計要求做好樣板間，大面積推廣，確保工程質量。

(5)督促各個項目部嚴格執行“三檢”制度，發現質量問題及時改進，項目經理部和監理工程師應定期和不定期的進行檢查，目的就是要及時發現并糾正問題，把質量問題消滅在施工過程中。

6 安全與文明施工管理

建立健全安全責任制，企業法人代表是公司安全生產第一責任人，項目經理部、工程監理部和各個施工項目部都必須承擔安全管理責任。

(1)在工程開工前，總承包單位要根據設計圖紙、施工合同及監理工程師要求發出的指令，制定有針對性的安全施工組織設計(安全保證措施)，特別是高空作業、帶電作業、動火作業、機械操作、外架作業以及工前安全技術交底和施工過程中的安全檢查，都要符合現場的實際情況并具有嚴謹的可操作性，必須做到安全有目標、責任有(分解)落實，措施有保障，檢查有制度，獎罰有依據，項目經理部、監理部和施工項目部各負其責，相互監督。堅決杜絕項目經理部和監理單位人員在施工現場指揮作業班組，從根本上把安全管理的檢查打牢，確保緊張的工程施工順利圓滿完成。

(2)項目經理部應根據監理工程師審核后的工程報表，及時支付工程款，督促監理工程師經常檢查安全設施的布置安裝情況，安全設施完成后，必須經過監理工程師和施工項目部專職安全員檢查驗收合格后，才能投入使用，項目經理部應根據安全設施檢查驗收資料確認安全文明施工費。

(3)會同監理工程師參加施工項目部的安全技術培訓教育，使工程建設的全體參與人員的安全意識都得到加強，同時也提高安全的自我保護意識。

(4)嚴格把控施工現場的文明施工管理，因為工程建設地屬于城市中心，因此在施工總平面布置時，項目經理部應按照政府有關主管部門的具體要求，結合以總承包單位管理模式為主的安全文明和環境保護的管理制度制定施工現場文明施工方面的管理制度。現場沒有場地只設現場辦公室，但是要求施工現場內外，必須做到整齊整潔，有線條的要橫平豎直，施工使用的地面要硬化，降水管布置要和排水溝布置整齊合理，建筑機械、鋼材、架管架料應堆放整齊，施工道路清潔通暢，特別是要加強現場施工人員的行為教育管理，全面制定控制污水排放、消煙塵土、垃圾清理及施工噪音擾民的管理措施，在工程施工期間，不論是市區及轄區主管部門到工地檢查，都得到了好評，保障了工程質量、進度和安全文明施工預定目標的實現。

7 現場內外組織與關系協調

組織協調旨在排除障礙、解決矛盾、保證項目目標的順利實現。西南油氣田分公司科研辦公用房涉及的專業工種多，相互之間的工作從合同上看是單獨的，但是從工程的總體來看，又是一個有內在必然聯系的整體，工種之間、工序之間的配合，直接關系到工程質量、安全和工程進度的順利與否。

(1)在施工現場內的關系協調方面，著重是在項目部之間、專業工種之間，工序的先后、施工場地的穿插利用、用水用電、材料使用、垂直運輸機械及成果保護等，這些都是細致而微妙的工作，如果處理不好，配合方面矛盾會直接影響工程各個方面的進展。

(2)外層關系的協調，主要是因工程建設與現場周邊的單位相互影響而產生的矛盾，項目經理部為此配置專人，專門與存在有影響關系的單位和個人，本著理解包容、利人利己的原則，協商解決矛盾，為工程建設鋪路架橋。

(3)組織協調包括人際關系、組織機構關系、供求關系、協作配合關系等。根據在施工項目運行的不同階段中出現的主要矛盾對組織協調的內容做動態調整。

在項目經理部強有力的指揮下，在相關政府主管部門的指導下，在總承包施工和專業分包項目部的協作下，使得科研辦公用房項目的建設得以順利進行，同時取得了較好的管理成績。