論述土地地價評估方法的分析

聶芳

摘 要：本文通過分析不同評估方法的地價內涵，以及不同地價類型的差異，并提出了不同地價類型之間的協調方法，為估價師合理確定評估結果提供參考。

關鍵詞：土地地價；評估方法；分析

1、研究背景

“房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業之一”土地市場作為房地產市場的上游市場，是房地產市場的基礎。當前，對城鎮土地的評估方法大多都嚴格遵循《城鎮土地估價規程》中以級差收益測算為依據評估基準地價的方法。但如果仍然遵循在中國土地市場不發育的情況下提出的地價評估方法，則會出現市場交易價格和評估價格相差懸殊，甚至兩者毫無可比性的問題。

2、地價分析研究

2.1土地市場的結構分析

土地的市場層次主要是市場發展的深度，可以分為一級土地市場、二級土地市場和三級土地市場。一級土地市場主要是指土地的出讓市場，由國家控制壟斷。

另外按市場類型結構分析，土地市場主要分為商業用地、住宅用地和工業三種用地類型。

2.2土地價格類型分析

作為政府對地價進行管理和控制標準的城市基準地價。基準地價又分為商業基準地價、住宅基準地價和工業基準地價；作為政府對地價和地產市場進行具體管理依據的標定地價。

2.3土地價格分布規律分析

從整個城市的地價水平看，市中心地價高于郊區地價。從土地的不同用途比較地價，土地價格一般呈現如下特征，商業地價普遍高于住宅地價，住宅地價又普遍高于工業地價。不同級別市場的土地價格也不相同。

由以上地價分布規律分析可以看出：不同類型的地價水平不具有可比性，不同時期的地價不具有可比性，不同市場上的地價同樣也不具有可比性。

3、各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

3.1“管理型”地價和“保本型”地價相對稍低

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

3.2“短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

3.3“長線投資型”地價適中

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

4、不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

4.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

4.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

結論：

本文著重研究了兩個方面的問題，通過對第一個問題的研究，本文發現了導致評估地價與市場交易地價相差懸殊問題的原因。對于第二個問題的研究，本文著重解決了影響土地價格的因素和城市間基準地價的關系。總之，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。

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