淺析我國共有產權住房實踐及問題

王旭+張愷

摘要：實現住有所居，需要深化住房供給側改革和加快完善住房供應體系。各級住房保障部門和眾多專家學者一直在探索思考符合我國國情的住房保障方式。繼限價房、經濟適用房、廉租房和公共租賃房等傳統住房保障方式之后，共有產權房是近年來多地政府在住房保障方面力推的一個政策性住房創新品種。本文分析其存在的問題，并給出了我國在推行共有產權住房保障政策的建議。

關鍵詞：住房保障；共有產權；社會公平

一、引言

十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。其目的是改善住房市場在租售結構上的失衡，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。為了加快推進住房保障和供應體系建設，住房和城鄉建設部近期印發了《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，讓共有產權住房在時隔幾年之后再一次進入了全國住房發展的政策議程。

二、我國共有產權住房實踐現狀

共有產權住房就是指中低收入住房困難的家庭，在無力一次性購買住房的情況下，可以按照個人與政府的出資比例，共同擁有該套房屋的產權。若日后該家庭的支付能力有所提高，可以按照市場或評估價格購買政府產權部分從而獲得全部產權。共有產權住房制度有以下優勢：

（一）改善住房供應結構彈性

對一個處于快速發展和變遷的經濟社會系統而言，制度建設必須具有彈性，否則難以適應現實需要。相比其他政策工具，由于共有產權住房屬于一種“中間產權”形式（即介于完全產權與完全無產權之間），而且可對產權份額進行連續分割，因而具有更大的動態調整空間。

（二）利于改善中低收入階層的生活

充分發揮共有產權住房可連續分割產權份額的優勢，有助于緩解“夾心層”群體的購房困難問題。對支付能力稍強的家庭，政府可減少持有份額的比例；對支付能力更弱的家庭，則可以適當增加政府所持有的份額比例，相對減少購房者的初始支出。

（三）共有產權住房能體現社會公平

通過共有產權的制度設計，將政府提供的各種投入和優惠以產權份額形式顯性化，不僅減少了保障對象的初始購房支出，而且為政府部門、建設單位等利益主體提供合理且可預期的退出機制，減輕地方政府的財政壓力。

三、我國共有產權住房出現的問題及對策

（一）我國共有產權住房出現的問題

1.適用范圍有限

共有產權住房不是基本住房保障服務，對住房保障對象的支付能力具有一定的要求，主要面向“夾心層”的住房困難群體。當然，政策適用范圍取決于政策設計和具體的準入條件設定。因此，共有產權住房只適于有一定支付能力的住房困難群體。

2.定價和產權份額劃分難以制定

共有產權房中政府制定的基準價格一般都會參照周邊市場價格，但政府基準定價與市場價格之間仍然存在“價差”，往往嚴重滯后于市場價格的變化，這就意味著當前定價模式難以完全避免牟利空間。由此，政府的產權份額其實并不確定，在各個項目上具有較大的隨意性。

3.政府的監督成本較大，風險隱患高

各地目前的共有產權房，從供給到分配各個環節，政府介入過多，也因此給自己背負上很大的政治包袱。上海等城市目前似乎還沒有在共有產權的分配環節上爆出過丑聞，但這是以昂貴的監管成本為代價，從申請、復核、征信到公示，耗費了很多不必要的社會資源。而共有產權住房的潛在風險涉及法律、金融和管理等方面。

（二）完善我國共有產權住房出現的對策

1.建立共有產權住房法律保障體系

作為一個法治國家，任何制度或政策的推行都應有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產權住房政策并沒有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產權住房的影響力及其發展趨勢，將其規范化管理提上法律議程已經是勢在必行。應該通過法律形式確定共有產權住房的管理機構，賦予相應機構統一管理權力的同時對其進行必要的監督，防止政出多門、互相扯皮現象的發生。

2.明確共有產權住房的定位

應將共有產權住房定位為一種政策性住房，是介于基本住房保障與市場化商品住房之間的一種有政策扶持的住房。從這個角度看，整個住房保障和供應體系包括基本住房保障、政策性住房和市場化商品住房三大類。與此相對應，政府的主要職責分別是救助、幫扶和引導。在這種定位下，共有產權住房的運行是一種“半封閉”框架，無論是準入、建設、運行、管理，還是轉讓，都有相應的規范，既與保障體系銜接，又具有轉化為商品住房的渠道。

3.多元化共有產權住房供應渠道

增加受惠群體目前共有產權住房的供應形勢主要有兩種，一是以北京等城市為代表的普通商品房配建供應，二是以淮安等三線城市為代表的集中建設供應，該方式是目前很多地區采用的形式。兩種供應方式有利有弊，前者易于給共有產權住房業主造成物業費負擔上的壓力，且開發商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會管理和穩定。因此，一個城市的共有產權住房供應方式應該實現多元化，根據城市區域特色，合理安排共有產權住房位置

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作者簡介

第一作者：王旭（1994—），男，山西長治人，山西財經大學公共管理學院2016（社會保障）學術碩士研究生，研究方向：住房制度.

第二作者：張愷（1994—），男，山西太原人，山西財經大學公共管理學院2016（社會保障）學術碩士研究生，研究方向：社會保障制度.