公司房產“被”過戶，法人代表不知情

張程

總經理以公司名義，偽造公司法人代表簽字，將公司價值數千萬的房產變賣。持有房產證和土地使用權證的公司法人代表報案后，當地住建局最終卻選擇了對這起房屋買賣交易做出“不予撤銷”的決定。這起發生在四川省廣元市的房屋買賣糾紛近來引起了社會的關注。究竟是什么原因讓住建局在知曉房屋交易過程中存在嚴重違規行為的情況下，仍選擇對交易不予撤銷？又是什么原因讓這起持續長達7年之久的房產糾紛至今仍沒有得到解決？

被轉移的五處房產

從2013年10月開始，廣元市賽格實業有限公司董事長、法定代表人黃道力就開始為其公司名下五處房產被“非法”轉移而四處申訴求告。

1998年，本系浙江省溫州人的黃道力，通過政府招商引資來到四川廣元，成立廣元市賽格實業有限公司（下稱“賽格實業”），并在當年投資2000多萬元收購了幾處爛尾樓進行改造。2001年，賽格實業將三處爛尾樓成功改造為電腦城、家具城和衛生潔具城。如今三大商城均已成為川北地區較大的專業交易市場。本文所說的被非法轉移的房產就是其公司名下“賽格大廈”的五處營業房，共計面積6700余平方米。

這五處營業房從2009年開始，經由當時的賽格實業總經理丁紹和之手，陸續轉賣給自然人王超。期間，在2010年4月，賽格實業在發現名下賽格大廈的房產被轉移之后，曾以公司名義向廣元市城鄉規劃建設和住房保障局（下稱“住建局”）房管處發了《關于通知不予辦理廣元市賽格實業有限公司位于廣元市利州區嘉陵辦事處利州東路賽格大廈房產過戶的函》的公函，要求廣元市住建局“不予辦理賽格大廈房產過戶”，但是房管處對此函所提請內容并未在意，仍將五處房產中的剩余四處房產在之后兩年間進行了過戶，導致了本文所說的賽格大廈五宗房產的“被”轉移。

從上述事實可以看出，這五處房產的過戶并不是以公司法定代表人黃道力為代表的賽格實業公司的真實意愿。不僅如此，這五宗房產在過戶的過程中，本身還存在著多處已經被確認的違規操作行為。

首先，在五處房產過戶的過程中，賽格大廈的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》一直在賽格實業法人代表黃道力處保管，住建局在沒有看到房屋所有權屬證明的情況下就對這五處房產進行了過戶。根據中華人民共和國建設部168號令《房屋登記辦法》第33條規定，房屋所有權證書或房地產權證書是申請房屋所有權轉移登記必須要提交的材料，然而廣元市住建局卻在沒有看到房屋權屬證明的情況下對房產進行了過戶登記。

其次，這五處房產轉讓的過程中，不僅存在偽造法人代表簽字的問題，還存在使用“陰陽合同”以低成交價逃避稅收的問題。例如賽格大廈二、三層兩個分戶合同中，真實交易日期是2009年8月26日，卻被提前到了2004年6月20日和2005年4月20日。

最后，這五處房產轉讓的價格遠低于市場價。丁紹和將五處房產總計6700余平方米，以1000萬元的價格出售給自然人王超，然而后者將這五宗房產向廣元市利州區信用合作聯社建銀信用社申請辦理抵押貸款時，其中四宗房產的評估總值就已經達到了3595萬元，兩個價格之間差距數倍。在這起交易中的另一違規之處在于，賣房所得的1000萬元本應按照規定打入公司的賬戶，然而實際上卻是匯入了當時賽格實業總經理丁紹和的個人賬戶。

這五宗房產交易存在著如此多的違規行為，在黃道力的多方申告下，終于在2014年12月，廣元市公安局經過調查后向廣元市城鄉規劃建設和住房保障局發出了《關于“賽格大廈”房屋所有權轉移登記中存在的問題的函》，對賽格大廈五處房產交易過戶過程中存在的偽造公司法人代表簽名，倒簽買賣合同，過戶過程中缺少房屋權屬證明等問題進行了確認。希望廣元市城鄉規劃建設和住房保障局按照相關法規依法處理。

作為對廣元市公安局的回應，2015年1月，廣元市住建局作出了關于擬撤銷王超五宗房產所有權登記的告知書，并送達王超。然而到2015年8月，廣元市住建局又作出了《關于“賽格大廈”房屋所有權轉移登記中有關問題的處理意見書》（下簡稱《處理意見書》）。在這份《處理意見書》中作出的決定是“不予撤銷上述五宗房產所有權登記”，并分別送達了黃道力和王超兩方。

廣元市住建局的這一決定無法令黃道力信服，最后雙方不得不訴諸于法院。2015年10月，黃道力委托律師對廣元市住建局提起行政訴訟，請求法院撤銷廣元市住建局于2015年8月對賽格大廈五宗房產過戶交易《處理意見書》中作出的“不予撤銷王超五宗房屋所有權登記”的行政行為。

法院判決變成“文字游戲”

2016年4月四川省廣元市利州區人民法院經審理，對此案作出判決，“確認被告廣元市城鄉規劃建設和住房保障局于2015年8月10日作出的《關于‘賽格大廈房屋所有權轉移登記中有關問題的處理意見書》違法”。

案件至此，黃道力一方本以為已經柳暗花明，賽格大廈被轉移的五處房產可以得到恢復。然而針對法院的判決書，廣元市住建局卻有另一番理解。

“利州區人民法院雖然判決廣元市住建局意見書違法，但主要是認為住建局下發的意見書不應該直接給黃道力和王超，而是應該回復給廣元市公安局。并沒有判決五宗房產登記錯誤，只是行政作為錯誤。我們庭審前就已經撤銷了這個錯誤的決定意見。相當于執行了法院的判決。”廣元市住建局房管處處長歐昌福曾多次對媒體如是解釋。

《檢察風云》記者查閱了2016年4月廣元市利州區人民法院對于此案的判決書。法院作出“違法”判決的理由是：被告市住建局在其作出的《關于“賽格大廈”房屋所有權轉移登記中有關問題的處理意見書》中，未適用相關法律法規，應屬適用法律法規錯誤。

根據法院判決書的字面意思理解，即廣元市住建局作出的這份《處理意見書》里面的內容存在未適用相關法律法規的情況，屬于違法。不過具體什么內容違法并未點明。在黃道力方看來，法院判決指的就是“不予撤銷王超五宗房屋所有權登記”的決定違法了，但是廣元市住建局并不這么認為。廣元市住建局認為法院的判決是指其向黃道力和王超雙方發出《處理意見書》的行政行為本身違法。由于廣元市住建局在法院審理案件期間，已經主動撤銷了其于2015年8月作出的《處理意見書》，所以相當于已經執行了法院的判決。endprint

廣元市住建局主動撤銷前述《處理意見書》的行為，實際上已經讓黃道力方提起的這場訴訟的基礎沒有了。不過法院還是根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟發〉有關問題的解釋》第五十條第三款，盡管被告已經撤銷了其具體行政行為，人民法院經審查認為原具體行政行為違法的，法院應當作出確認其違法的判決。因此在判決中明確廣元市住建局作出的《處理意見書》違法。

或許正是因為法院作出判決的這一依據，廣元市住建局認為，法院是對其行政行為本身作出“違法”判決，而不是《處理意見書》的內容。由于廣元市住建局在案件審理期間撤銷了《處理意見書》，法院也并未作出責令其改正或作出其他行政行為的判決，所以廣元市住建局沒有撤銷王超的五宗房產所有權登記。

本以為打贏了官司，可以拿回房產，結果卻變成了雙方的一場“文字游戲”。住建局堅持認為是行政行為違法，導致黃道力一方主張的“撤銷王超五宗房產所有權登記”，至今并未得到主張。

既然2015年8月作出的《處理意見書》違法，已經被撤銷，那么是否意味著按照廣元市住建局2015年1月作出的“擬予撤銷”的決定來執行呢？事實上在撤銷《處理意見書》的同時，廣元市住建局也撤銷了2015年1月作出的“擬予撤銷”的決定。歐昌福就此事接受媒體采訪時解釋稱，當時之所以作出“擬予撤銷”的決定，主要是迫于公安局和檢察院的壓力，同時又找不到王超本人，所以發出了通知書。“最后王超提出相關證據后，經大家研究，不能夠撤銷”。

目前雙方仍處于僵持狀態。基于過戶過程中存在的種種問題，賽格實業法人代表黃道力堅持要求住建局“撤銷王超五宗房屋產權登記”，而住建局則仍堅持不予撤銷。那么到底是什么原因讓住建局在明知這五宗房產過戶中存在如此多問題而堅持不撤銷呢？

被告方的辯訴

針對廣元市公安局已經確認的這五宗房產過戶中存在的問題，如倒簽合同、偽造公司法人代表簽名、缺失房屋權屬證明即過戶等，廣元市住建局辯稱，廣元市公安局來函內容的意思是反映這五宗房產買賣過程中，買賣雙方的真實意愿和合同是否有效的問題，不屬于轉移登記錯誤，故依然不予撤銷登記。而且廣元市住建局通過其收到的材料認為，這五宗房產過戶本身屬于雙方自愿。

在廣元市住建局提交給法院的材料中，有這樣一組說明材料：賽格公司出資實際上都是個人出資，其中林長華、黃巨交、游筱敏、諸愛蘇分別按出資比例持有公司40%、20%、20%、20%的股份，共計100%。在另一方當事人王超提供的《申訴意見》和相關證明材料中顯示，按1000萬元價格處理本文所說的五宗房產是2008年4月，林長華、黃巨交、游筱敏、諸愛蘇提交的董事會的決議，且之后并沒有新的決議否認該決議。根據王超提供的材料，丁紹和在2010年1月得到了股東林長華的委托，并在2010年8月得到股東游筱敏、諸愛蘇的說明以及聲明書的認可。因此總經理丁紹和銷售上述五宗房產實際上得到了80%的股東在事前的委托和在事后的追認。這些材料在法院都得到了認可，被確定“具有證據能力，可作為認定本案的依據”。

廣元市住建局依據上述材料認為這五宗房產的過戶是買賣雙方的真實意愿，且王超購買五宗房產的價款符合當時的市場價格，因此決定不予以撤銷。

對于在2010年4月，賽格實業曾以公司名義向廣元市住建局房管處發了《關于通知不予辦理廣元市賽格實業有限公司位于廣元市利州區嘉陵辦事處利州東路賽格大廈房產過戶的函》的公函，要求不予辦理賽格大廈房產過戶的事項，廣元市住建局并未按“異議”程序進行處理。廣元市住建局房管處處長歐昌福曾對媒體解釋說，這封公函本身沒有蓋章，也沒有提出異議申請，而且在15天內也沒有提出保全，因此并未進行異議處理。

至于這五宗房產買賣過程中存在的偽造公司法人代表黃道力簽名的問題，以及倒簽合同日期的問題，廣元市住建局認為登記部門對合同本身的簽訂日期不做核查。至于“在缺少房屋權屬證明的情況下過戶的問題”，廣元市住建局在另一份材料中進行了說明，指出賽格大廈房產總證是黃道力從熟悉的工作人員處借走，未打借條，之后一直未歸還，因此未在總證上注明轉移事項。

截至發稿王超持有的五宗房產并未撤銷，黃道力仍在努力申訴中。在這起房產買賣糾紛中，公司多數股東與公司法人代表出現意見不一致，行政部門應該支持哪一方的訴求，值得我們思考。廣元市住建局在缺少房屋權屬證明的情況下，依然將五宗房產過戶的做法是否合理合法？恐怕有待商榷。至于廣元市住建局所說對于合同內容不予審核的說法是否正確，以及在明知過戶過程中存在倒簽合同日期、偽造公司法人代表簽名等問題的情況下，住建局仍堅持“不撤銷”登記，這種處理方式又是否對呢？對本案后續發展情況，本刊將繼續關注。endprint