基于組合賦權法的開發區土地集約利用評價
——以重慶市西永綜合保稅區為例

黃夢佳，李淑杰，杜婉婷，曹競文，齊 魯

0 引言

隨著我國城鎮化速度的加快，城市開發建設力度逐步增強，土地利用問題逐漸顯現。開發區是區域發展的重要支撐，在開發建設中過于注重用地擴張，土地利用粗放，浪費與低效利用屢見不鮮，為維持區域經濟持續發展，必須集約利用土地資源。目前，關于開發區土地集約評價的研究主要針對工業園、高新區等開發區。綜合保稅區是設立在內陸地區的具有保稅港區功能的海關特殊監管區域［1］，是中國實現開放型經濟的重要門戶，極大地影響了區域經濟的發展，對這一特殊個體的集約研究未有較多涉及。西永綜合保稅區作為我國西部地區規模最大的綜保區，是重慶市未來發展的重點，且重慶屬于山地城市，山地多，平地少，土地資源合理高效利用尤為重要［2］。

園區處于開發建設時段，開展土地集約評價工作，明確園區利用現狀及后續發展潛力，為其后期利用提供參考依據，同時根據園區土地利用狀況提出合理建議，在促進園區穩步發展方面有著重要作用。根據《開發區土地集約評價規程》（2014年試行）（以下簡稱《規程》），充分考慮西永綜保區實際情況，合理選擇指標建立評價體系，運用組合賦權法將AHP法和熵值法計算得到的權重值進行組合計算綜合確定各指標權重。在計算集約度綜合分值以及各項潛力值的基礎上，對西永綜保區集約利用狀況進行了分析評價，并提出了一些合理對策，為園區的開發建設提供了一些參考依據。

1 研究區概況及數據的收集與整理

1.1 研究區概況

重慶市西永綜合保稅區東望中梁山，西臨縉云山，位于重慶西部新城的陳家橋街道和西永街道。園區于2010年2月在重慶市沙坪壩區掛牌成立，是我國內陸地區第一個綜合保稅區，其重點研發制造筆記本電腦、服務器、路由器等電子產品及關鍵零組件。順應經濟發展需要，該區將與寸灘保稅港區共建成為重慶水陸空保稅的兩大力量，實現重慶建設西部第一大加工貿易基地的愿景。

園區規劃總面積1030.37 hm2，截至2015年底研究區已供應土地34宗，共計466.48 hm2，其中已建成區域面積共444.04 hm2。園區受益于微電園高新技術項目的產業集聚效益，各類電子信息產業紛紛入駐。目前，惠普、華碩和宏基等國際知名品牌商，富士康、英業達等代工廠商，新普、沙特基礎工業等相關生產服務配套廠商已齊聚綜保區，園區入駐企業數量仍在不斷增長。

1.2 數據的收集與整理

研究主要涉及社會經濟數據、規劃數據、土地供應數據以及建設數據。社會經濟數據的獲取采取實地調研法，調查時點為2015年12月31日，園區經濟數據不易獲取，決定了必須要深入園區內部，對園區內各企業建成、投入產出等基本情況開展駐園式調研，最終獲得經園區管委會蓋章的園區經濟指標簡表、投產企業統計表等相關數據。規劃數據獲取于重慶市規劃設計研究院編制的《重慶西永綜合保稅區控制性詳細規劃》（2010～2020）。土地供應數據主要來源于沙坪壩區規劃局和國土資源管理分局提供的經批復的臺賬、數據庫，以及園區提供的計、征、供審批紅線的土地臺賬等，其中包括已供應34宗土地的各項基本信息，例如各宗地的面積、用途、權屬、供應方式及供應時間、招拍掛情況等集約評價過程所需要的數據資料。而建設數據則通過園區管委會以及實地調研獲得，明確園區建設范圍內各項用地建筑面積、建筑基地面積等影響土地集約利用程度的數據情況。

根據評價實際需要對所獲數據資料進行整理，完成基礎數據建庫，以確保綜保區集約評價研究的順利進行。

2 研究方法

2.1 指標體系的建立

目前，大部分指標體系的建立都比照《規程》，它從3個部分綜合反映了土地的集約程度，能夠較為全面系統地體現園區集約利用情況，但因各地域的自然條件、經濟社會條件存在差異，《規程》中關于開發區的評價體系不能完全套用于所有評價。考慮到西永綜保區在重慶市、沙坪壩區的土地利用特點、發展情況，以及園區相關數據獲取的可能性，指標選取時應綜合各方面因素決定。

此次評價參考《規程》中集約評價指標體系［3］和相關研究成果［4－9］，充分考慮西永綜保區相關單位部門的監管作用，同時遵循相關指標選取原則，在《規程》基礎上豐富了土地利用狀況目標層，構建新的評價指標體系，共11個指標（表1），以保證評價結果具有較大的參考價值。

2.2 指標權重的確定

評價體系中各指標對土地集約的影響大小不同，權重值的賦予應根據評價體系中各指標影響程度來決定。常用方法主要包括通過主觀判斷得到權重的Delphi法、AHP法，以及根據客觀調查數據、利用相關數學方法計算得到權重的主成分分析、熵值法等。雖然土地評價就其本身來看是一項具有較強主觀性的活動，但是采用主觀賦權法可能會由于人為因素而受到影響，為避免這類情況的出現，同時保留客觀賦權法反映研究區土地利用現實情況的優點，綜合考慮采用主觀賦權法中的 AHP法［10－11］和客觀賦權法中的熵值法［12］分別得到各指標權重，在此基礎上利用組合賦權法［13］計算出評價體系指標最終權重值。

在組合計算時，采用加法集成法對AHP法和熵值法計算的權重值進行權重集成，公式如下：

其中，aj為第j個指標的客觀權重，bj為第j個指標的主觀權重，Wi為第j個指標的最終權重，α為待定系數，計算方法如公式：

其中，GAHP為AHP法各指標的差異系數。

其中，p1、p2，…，pn為 AHP法中各指標權重從小到大的重新排序，n為指標數。

計算得到評價體系指標組合權重（表1）。

2.3 指標理想值的確定

理想值是開發區集約利用程度的評判標準，也是集約評價過程中的一個關鍵技術要點，理想值的高低、合理與否，將會直接影響整個評價結果的科學性［14］。由于不同區域發展情況及地域條件有所不同，產業規劃及發展方向等存在差異，理想值的確定沒有明確的行業標準，存在較大主觀性，在確定時有一定困難。

表1 土地集約評價指標體系及權重

利用目標值法等基本方法，參考《重慶西永綜合保稅區控制性詳細規劃》（2010～2020）、《重慶市招商工作規范（試行）》、《工業項目建設用地控制指標》等文本中的相關指標，同時考慮區域自身情況，結合發展目標，參考大量研究資料［15－16］，綜合確定理想值（表2）。

表2 評價指標標準化理想值

2.4 指標的標準化

利用《規程》中的方法對各指標數據進行標準化，使其具有一致性，在此基礎上再進行后續處理，公式如下。

其中，Sijk為i目標層j子目標層k指標的實現度分值；Xijk為現狀值；Tijk為理想值。

通過上述方法，結合理想值將各指標數據現狀值進行處理，最后得到評價體系標準化結果。

2.5 集約度綜合分值的確定

西永綜保區土地集約度值運用下述公式計算。

其中，Fi為評價區域 i層級分值；Fij為 i目標的下一層級分值；Wij為i目標下一層級權重值。

將指標層標準化值及權重值進行加權綜合、逐層計算，最終得到園區集約度綜合分值（表3）。

2.6 潛力值的測算

利用《規程》中所述的計算方法，對西永綜保區各項潛力共9個構成部分進行計算，得到各項潛力規模（表 4）。

3 結果與分析

西永保稅區是西部第一個綜合保稅區，對沙坪壩區乃至整個重慶市經濟發展具有重要意義。園區土地集約利用評價以綜合賦權法為基礎，對相關數據資料進行整理計算，獲得土地集約利用各項分值及潛力值。截至2015年底，西永綜保區集約度綜合分值達83.85分。總體來看，園區已建成區域范圍內，土地利用狀況及用地效益良好，監管績效突出，然而土地潛力未能充分發揮。通過圖1對評價結果進行綜合分析，明確綜保區土地利用現狀。

3.1 園區土地供應率低，利用效率不高

從圖1可知，西永綜合保稅區土地利用狀況相較于管理績效分值較低，園區土地利用水平不高。西永綜保區是重慶打造筆記本電腦基地的載體，土地供應主要滿足工業項目的建設，工業用地及倉儲用地規模需求較大，目前建成區工礦倉儲用地面積為374.58 hm2，工業用地率高達80.54%。但是園區土地供應率水平較低，征地規模大，征地拆遷安置問題導致大量土地未達供地要求，同時園區內部分土地未辦理供地手續，使得實際供地規模較小。截止2015年底，園區已供應土地面積達466.48 hm2，未供地面積達543.14 hm2，土地供應率僅為46.20%，土地利用效率不高。園區后續開發建設應重點消化存量空間，著力于解決園區內土地“征而未供”的問題，提高土地供應率。目前園區土地利用強度較低，園區建設時應根據實際情況，避免盲目投資和低水平重復建設，按照工業用地相關標準嚴格控制容積率和建筑密度等指標，同時利用優惠政策鼓勵園區企業集約利用土地，穩步提高園區各項目用地容積率以及建筑系數等集約利用標準，杜絕“重圈地、輕開發”現象。

表3 土地集約度綜合分值計算過程

表4 潛力測算匯總表

圖1 評價體系各分值分布圖

3.2 用地效益水平良好，投產強度仍需提高

園區用地效益水平良好，分值為81.80分。西永綜保區的優惠政策及合理規劃吸引了大量企業入駐，是國內功能最全、規格最高、政策最優的海關特殊監管區域。園區在功能、外匯政策等方面都有很大優勢，入駐企業充分利用其優勢快速發展。但是園區開發建設時間短，目前只有少部分企業發展較為成熟，如英業達有限公司、全球物流有限公司，大部分企業仍在發展初期階段，前期投入主要用于廠房建設等方面，使得園區工業用地固定資產投入強度不高，同時處于成長期的企業產出效益短時間無法體現，2項指標與發展目標暫時有些距離。為保證園區用地效益，未來在選擇企業入駐供地時，應對其準入標準進行嚴格把關。大規模企業優先考慮，鼓勵用地效益高的土地開發建設，限制減少利用效率低的企業，以達到提高園區投產強度的目的，促進土地集約利用。

3.3 積極配合各監管部門，管理績效突出

西永綜保區積極配合重慶海關、國檢等相關單位部門，園區管理績效突出。到目前為止，園區內無閑置土地，該目標層達到最高分值100。目前園區管理績效水平高，作為重慶對外開放的門戶，在快速發展過程中仍應加強園區土地的監管力度，避免造成土地閑置浪費。依托于土地市場動態監管系統，對已供應但未建設完成的土地進行監督，使其投入強度、容積率以及建筑系數等相關指標數據按照國家規定執行，已供項目用地建設完成時應按要求進行驗收，保證園區已確定開發建設的土地能夠按照各項規范要求開發利用。建立完善的土地利用考核機制，園區在開發建設過程中，為避免土地浪費，應定期考察各企業開發利用情況，同時不定期進行抽查，對沒有達到規定標準的企業采取懲罰措施，保證土地合理高效利用。

3.4 園區開發時間短，具有開發潛力

西永綜保區潛力規模測算表明，擴展潛力＞強度潛力＞結構潛力＞管理潛力。園區可開發潛力主要為擴展潛力，其中尚可供應土地面積為543.14 hm2，尚可供應工礦倉儲用地面積為352.65 hm2，土地存量空間較大，結構和管理潛力基本無過多開發空間。總體來看，園區開發建設時間較短，具有開發潛力。園區內企業享受海關監管、檢驗檢疫及稅收管理等優惠政策，該現行政策對綜保區土地集約利用起到至關重要的作用，未來發展應充分利用園區政策優勢，采取內涵式挖潛模式提高園區集約程度。因此園區后續發展應以外延式挖潛道路為主，在外延式挖潛模式下同時采取內涵式挖潛模式，充分發揮園區特殊政策優勢，深挖園區潛力，提高園區集約利用水平。

4 小結

開發區土地集約利用評價是一項綜合性較強的工作，需因地制宜合理全面構建評價體系，明確各部分權重值，采取合理的評價方法。對西永綜保區所做的土地利用集約評價研究，評價體系基本完整；指標選取充分考慮其科學性、適用性；數據通過實地調研所得，真實性強；同時在確定指標權重時選取了主觀和客觀相結合的組合賦權法，有效避免了主觀的隨意性且保留了客觀賦權法反映園區土地現實情況的特點。研究結果對促進綜保區合理高效用地、提高用地管理水平、增強土地集約利用有一定參考價值。

研究基于組合賦權法結合研究區實際情況從3個方面對西永綜保區進行集約評價，結果表明園區土地集約程度僅達基本要求。未來開發建設應當從以下幾方面入手：（1）充分發揮綜保區特殊政策優勢，挖掘園區各項潛力；（2）提高園區企業入駐標準，保證工業用地投入產出效益；（3）消化存量空間，加強園區開發建設力度；（4）加強土地監管力度，避免土地低效利用。注重提高其集約水平，確保園區未來持續穩定發展。

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