呼倫貝爾市海拉爾區建設用地潛力評價

李文婷

摘要：本文結合呼倫貝爾市海拉爾區土地利用的實際情況，通過定性分析、定量評價和潛力測算等方法，對海拉爾區的建設用地基本情況進行分析。

關鍵詞：建設用地；功能區；潛力區

呼倫貝爾市建設用地節約集約利用評價旨在全面掌握城市建設用地節約集約利用狀況、潛力規模與空間分布及變化趨勢，提出城市建設用地規模挖潛、結構調整、布局優化的途徑和措施，為科學用地管地提供重要依據，促進城市建設用地利用效率和效益提高，從而實現節約集約用地。

建設用地集約利用潛力評價，是以呼倫貝爾市海拉爾區現狀建設用地為評價評價對象，定性分析海拉爾區建設用地利用狀況，劃分居住、商業、工業、教育、行政辦公、其他功能區，定量評價各類功能區土地集約利用水平；依據定性分析和定量評價結果，測算各類功能區的集約利用規模潛力和經濟潛力，制定挖潛時序安排。

呼倫貝爾市海拉爾區建設用地集約利用潛力評價的工作地域包括正陽街道、健康街道、靠山街道、勝利街道、呼倫街道、奮斗街道、建設街道和呼倫貝爾經濟開發區，總面積為5127.84公頃。共劃分為89個居住功能區、26個商業功能區、26個工業功能區、9個教育功能區、4個行政辦公功能區和11個其他功能區。

呼倫貝爾市海拉爾區建設用地集約利用潛力評價綜合分析主要是綜合城市建設用地集約利用狀況定性分析、功能區定量評價及其潛力測算結果，客觀分析評價時點的海拉爾區建設用地集約利用的總體狀況、主要特征、成效，存在的主要問題、差距及成因，提出改進的方向和挖潛的路徑，探索科學挖掘土地集約利用潛力、加強城市土地供應和用地管理、促進節約集約用地的對策建議。

1.定性分析

定性分析，主要以評價工作地域為分析對象，分析城市整體建設用地的規模、結構、布局特征，城市基礎設施、生態環境狀況，土地利用強度、利用效益總體狀況。

海拉爾區建設用地集約利用評價定性分析結果表明，各項基礎設施建設狀況較好，主城區各項設施基本能夠滿足要求，生態環境發展較好，不存在土地過度利用或建筑密度較高的情況，土地利用強度呈現中間高、周邊低的態勢。

2.定量分析

定量評價，主要以劃定的居住、商業、工業、行政辦公、教育等不同類型功能區作為評價單元，按照《手冊》要求選擇評價指標，進行理想值指標標準化，計算各功能區的土地利用集約度指數，判定土地利用狀況類型，揭示不同類型功能區的土地集約利用水平及其空間分異規律。

居住功能區居住功能區中集約利用功能區主要分布在呼倫街南、加格達旗路以西、勝利大街以北；根河路以東、海拉爾大街以北、加格達旗路以西、和平大街以南；根河路以東、和平大街以北、成吉思汗廣場以西、勝利大街以南；巴彥托海路以東、勝利大街以南、伊敏河以西；呼倫大街以南、鐵路以東、巴爾虎路以北、中央街以北、海拉爾大街以北、伊敏河以西。中度利用功能區主要分布在靠山街道辦事處；河西巴爾虎街—中央街—西大街—健康街—巴彥托海路以西；伊敏河以東、勝利大街以南、根河路以西、海拉爾大街以北；機場大街以北、加格達旗路以東、呼倫大街以南、地域范圍線以西；海拉爾啤酒廠東側；嶺上家園小區；和平花園、神寶小區；富強家園；學府中學；天鵝湖小區；老年公寓；109地質隊家屬樓；東山家園；騰陽華瑞園。低度利用功能區主要分布在建設街道辦事處；呼倫貝爾經濟開發區；海拉爾啤酒廠；呼倫大街最東路兩側；伊敏河以東、海拉爾大街以南、學府路以西、貝爾大街以北；地域范圍最東南角。后續開發利用中應考慮實際利用狀況，對于利用效率較高、條件較好的區域可與規劃等部門進行協調，以確定該區域的最優發展方向，同時在規劃制定過程中，應加強與現狀利用的銜接性。

商業功能區中集約利用功能區主要分布在西河三角地；河東龍鳳新天地；呼倫貝爾賓館、六二六小河西側；東方明珠海會館。中度利用功能區主要分布在海拉爾區熱電廠東南側；萬家惠；河東二手車交易市場；天成集團；中俄蒙皮草城。低度利用功能區主要分布在義龍集團；國安物流附近；嶺上家園西側。

工業功能區中集約利用功能區主要分布三元乳業；海拉爾啤酒廠；龍辰市場。中度利用功能區主要分布在海拉爾區熱電廠；海拉爾區發電廠；農墾社區。低度利用功能區主要分布在呼倫貝爾經濟開發區。后續開發利用中應考慮實際利用狀況，對于利用效率較高、條件較好的區域可與規劃等部門進行協調，以確定該區域的最優發展方向。

行政辦公功能區中集約利用功能區主要分布在呼倫貝爾市政府附近。中度利用功能區主要分布在呼倫貝爾市政務服務中心；海拉爾區政府。低度利用功能區主要分布在呼倫貝爾經濟開發區辦公樓。

教育功能區中集約利用功能區主要分布在呼倫貝爾學院西校區和海拉爾區職業技術學校。中度利用功能區主要分布在呼倫貝爾學院和海拉爾區第一職業技術學校。呼倫貝爾市教育功能區不存在低度利用功能區。

其他功能區主要包括文化設施、體育、醫療衛生、社會福利等各類用地，中度和低度利用區域主要分布在城區的邊緣地域，故而建設用地利用強度較低。其他功能區中集約利用功能區主要分布在河東呼倫貝爾市人民醫院；海拉爾區中蒙醫院；海拉爾區人民醫院。中度利用功能區主要分布在青少年中老年體育活動中心。低度利用功能區主要分布在看守所；烈士園林。

海拉爾區集約利用定量分析主要針對評價工作地域各類用途用地的綜合容積率及不同類型土地利用效益進行分析，結果表明工業用地的土地利用集約程度略低，主要為低度利用；居住功能區土地集約狀況分布較均衡，集約度較低的區域則位于市區周邊的棚戶區及老舊平房；商業功能區在河西商業圈范圍內的集約度均較高，利用狀況較好。

海拉爾區用地集約利用狀況定量分析結果表明，城市土地利用集約度整體呈中間高、周邊低的態勢，各類型建設用地中，居住用地的集約利用范圍最廣，商業用地次之，工業用地大部分位于老城區周邊地帶，集約程度也略低；海拉爾區建設用地中存在部分現狀與規劃用途不一致的區域，這部分區域土地利用集約水平涉及了集約、中度、低度利用不同層次，在進一步改造過程中應對集約利用區域進行利用效益綜合評估，以確定是否要進行規劃用途改造，對于中度和低度利用區域，則應根據規劃、結合現狀發展做適當調整。

3.潛力測算

3.1基于全面改造的功能區潛力測算

基于全面改造的功能區規模潛力分析結果表明，參與規模潛力測算的各功能區中，居住功能區存在較大部分的中潛力區和低潛力區，可將這些區域列入改造計劃以提高居住功能區的建設用地利用集約度；商業功能區中中潛力區和低潛力區占比較高，行政辦公功能區幾乎全部為中潛力區；工業功能區中，高潛力區所占面積比例較大，可根據開發利用實際情況，有序開展集約利用改造；其他功能區測算結果表明有大部分屬于高潛力改造區，教育功能區全部為低潛力區。

基于全面改造的功能區經濟潛力分析結果表明，經濟潛力測算結果均平衡，高潛力功能區共31個、中潛力區25個，低潛力區17個、無潛力區16個。高潛力功能區中包括25個居住功能區、2個商業功能區和4個工業功能區；中潛力功能區中包括8個居住功能區、3個商業功能區和14個工業功能區；低潛力功能區中包括8個居住功能區、7個商業功能區和2個工業功能區；無潛力功能區中包括12個居住功能區、3個商業功能區和1個工業功能區。

3.2基于現實條件改造的功能區潛力測算

基于現實條件改造的功能區規模潛力分析結果表明，參與規模潛力測算的各功能區中，居住功能區存在較大部分的中潛力區和低潛力區，可將這些區域列入改造計劃以提高居住功能區的建設用地利用集約度；商業功能區中中潛力區和低潛力區占比較高，行政辦公功能區幾乎全部為中潛力區；工業功能區中，高潛力區所占面積比例較大，可根據開發利用實際情況，有序開展集約利用改造；其他功能區測算結果表明有大部分屬于高潛力改造區，教育功能區全部為低潛力區。

基于全面改造的功能區經濟潛力分析結果表明，經濟潛力測算結果均平衡，高潛力功能區共31個、中潛力區25個，低潛力區17個、無潛力區16個。高潛力功能區中包括25個居住功能區、2個商業功能區和4個工業功能區；中潛力功能區中包括8個居住功能區、3個商業功能區和14個工業功能區；低潛力功能區中包括8個居住功能區、7個商業功能區和2個工業功能區；無潛力功能區中包括12個居住功能區、3個商業功能區和1個工業功能區。

4.可供地率

根據海拉爾區建設用地可節地率計算結果，就各功能區而言，居住、商業和其他功能區具有較大的節地空間，可加強對上述區域的開發利用；整體節地率為41.24%，具有較大的節地空間。

參考文獻：

[1]城市建設用地節約集約利用評價操作手冊.

[2]呼倫貝爾市城市規劃.