新時期房地產項目進度管理影響因素探析

馮文波

【摘要】21世紀以來，中國的房地產行業風生水起，在房地產項目進度控制中涌現出了諸如政策因素、房價因素等許多新的時代制約因素，本文嘗試歸納整理各類因素，并提出了引入高科技、文化氛圍營造、簡化工作流程、提升工人技能等新的加強新時期房地產項目進度管理的方法。

【關鍵詞】房地產；項目管理；進度管理

進入21世紀，在房價不斷上漲的態勢下，中國的房地產行業快速發展，短時期內，全國的大中小型城市紛紛掀起了“圈地蓋樓”的熱潮。在21世紀剛剛過去的十幾年里，中國的房地產項目在進度管理方面除卻以前的影響因素（如資金、施工方案等）外，又涌現出了新的制約因素（房價因素、新生代農民工的行為因素等）。所以，在新時期的房地產建設項目中必須深入全面地總結分析這些影響因素，對癥下藥，才能確保建設項目保質保量的順利推進，進而營造健康、和諧、可持續的房地產生態。

1、房地產項目進度管理概述

1.1新時期房地產項目概覽

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。在當今現實生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業統稱為房地產業。① 本文的研究對象主要側重前期的開發、建設環節，在此代指房地產項目。

2000年后，伴隨著我國社會經濟的迅速發展，樓市不斷升溫，房地產行業的發展可謂如火如荼。僅以剛剛過去的2015年為例，據國家統計局發布的數據顯示，2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%。同時，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%。房地產開發企業房屋施工面積735693萬平方米，比上年增長1.3%。② 面對這一關乎國計民生的重要產業，在項目開發建設中惟有認真謀劃、精準施工、科學管理、嚴控進度和質量才能確保該產業欣欣向榮的勢頭，為廣大人民群眾提供舒適安逸的生活空間。

1.2項目進度管理研究綜述

項目進度管理是指對某一項目實施的過程和進度加以科學的規劃、管理和控制，使之在規定的時間段內高質量的完成各項工序。在實際操作中經常采用的進度管理方式有甘特圖法、網絡計劃技術、S曲線比較法、表格法和前鋒線比較法等。

在新時期的房地產項目進度管理中，不僅要綜合運用上述多項方法，還要結合時代特點和行業屬性，采取激勵引導、文化引領、技能提升、簡化流程和高科技支撐等多項新穎舉措。

2、房地產項目進度管理影響因素

在社會經濟快速發展的當下，房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。在項目的設計建設中，施工進度的快慢不再僅僅受制于資金短缺、設計方案的不科學等常規因素，一些與新時代背景緊密契合的影響因素的出現，不僅成為房地產業發展中的新挑戰，也成為學術界研究的新課題。

資金因素：無論是早期，還是新時期的房地產建設項目，只有充裕的資本才能確保工程的順利推進，從原材料購買到工人工資開支，從各類稅費繳納到施工機器設備購入……各方面都需要資金支持。資金充足到位是確保房地產建設項目按進度推進的關鍵要素。

規劃因素：新時期的房地產建設，不再是一兩棟樓的小工程，而動輒是幾十棟、甚至上百棟樓的大項目。工期較長、事務繁雜，這就需要施工單位提前做好科學合理的項目規劃，設計出施工進度路線圖，并嚴格按照該計劃推進工作。

自然因素：任何工程項目推進的過程中，都有可能遇到風雨雷電、地震、大雪等自然災害，這種源于自然界的不可抗力往往是人類無法阻擋和改變的，如遇此類事件，房地產項目的建設進度勢必會變緩和暫停。

人為因素：任何工程都是由人來實施的，房地產項目也不例外，在推進過程中，不僅要調動建造工人的積極性，提升工作效率，還要求項目的決策者、管理者科學管理、認真謀劃，不容許有絲毫的差錯和過失，畢竟出錯后的返工是對項目進度的最大延誤。

政策因素：在房價不斷上漲的當下，政府對樓市的調控政策頻頻出臺，每一項都會間接地反應到正在建設的房地產項目中，進而會影響在建房地產項目的施工進度。

市場因素：房地產市場行情的波動，有時也會影響在建項目的工程進度，房價漲勢迅猛時，建設進度就會加快，反之，就會出現工期拖延，項目中止，爛尾樓事件。

其他因素：影響房地產項目建設進度的因素除了前述6點外，還有施工技術、審批手續辦理、后勤保障等多方面的因素，也不排除隨著時代進步而涌現出新的影響因素，如：新生代工人的思想觀念和行為方式等。

3、房地產項目進度管理優化升級

在新時期的房地產項目進度管理中，除了前期要做好充分的調研，科學合理的制定施工計劃、規章制度，確保資金、原材料充足以外；施工期間，還要嚴格按照規劃設計方案，照章辦事，搞好管理和方案的落實工作。除了上述常規的舉措外，筆者再補充四點：

引入高科技：顧名思義，就是在以網絡信息技術為代表的高科技時代，不能再局限于傳統的施工設備、施工技術，一要積極學習借鑒國內外房地產建設項目中采用的新工藝、新設備；二要發揮主觀能動性，不斷創新突破，發明創造出新的施工技藝來推進項目的進度。

文化氛圍營造：伴隨著新時代建筑工人的成長，他們逐漸成為房地產建設領域的主力?！?0后”、“90后”的他們思想活躍、想法獨特、個性獨立，不再滿足于單純的搬磚、和水泥。這就需要營造適合他們的團隊文化，充分調動他們的工作積極性，如：工作之余開展一些游戲娛樂活動等。

簡化工作流程：在新時期的房地產項目管理中，還要擯棄那些繁瑣的工序和流程，盡可能的簡化工序提高效率，做到化繁為簡、去蕪存菁的開展工作。

提升施工技能：除了購買先進的機器設備，提升硬件的水平和層次外，還要不斷加強對工人的業務培訓和技能提升。通過專家示范、參觀學習等方式組織工人加強對施工技藝的學習，創造性地開展工作，而不是閉門造車式的做工作。

結語：

以上只是筆者契合近16年來中國房地產市場的發展態勢，對房地產項目進度管理中常見的影響因素的粗略歸納和簡單分析。關于項目進度管理的研究是一項經常研究的新課題，相信隨著房地產行業的不斷發展，會有更多的關于房地產項目進度管理與控制的方法提出。

注釋：

①百度百科：《房地產業》

②國家統計局網站：《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》