郭耀名們的凜冬

張友紅

2002年，光耀地產發跡于廣東惠州，由廣東汕尾人郭耀名創立。受益于深圳投資客，光耀地產在惠州風生水起，這也讓它在5年后成為了惠州城區銷售冠軍，并將總部遷入深圳。激進式擴張下，光耀地產的資金需求越來越大，而它一直謀求的通過與資本市場接軌以拓寬融資渠道，結果卻不盡如人意。重組的再一次失敗，郭耀名終是“成也惠州，敗也惠州”了……

商場如戰場，四季亦有更替，地產業歷經著春夏秋冬、風水流轉，企業們在此之間的跌宕起落是再正常不過的事，本就是“浮沉千古事，誰與問東流”……

幾家歡喜幾家愁

2017年的12月底，除了每天跑步，郁亮也忙著做總結報告。過去的一年，結束了寶萬之爭，王石卸位，他成為了萬科掌舵人。他在年末萬科的目標與行動溝通會上引用了一句，“未來已來，只是尚未流行?！边@一年，萬科A漲了80%，股價創歷史新高。

黃其森比他更兇猛，泰禾九天就達到萬科A一年的股價漲幅數據。泰禾集團在近9個交易日漲了82%，包括5個漲停，近3個交易日連續漲停。他接受媒體采訪時豪言：2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。

2000億，但泰禾并不是冠軍，房產企業去年一年的銷售冠軍是碧桂園，神秘女富豪楊惠妍帶領下的企業。過去一年，她的企業碧桂園賣出了5508億元的房子銷售額，同比增長78.37%?；ㄆ祛A測，買進房產股票里，碧桂園最值得期待。

然而，這些在許家印那兒，都還只是小意思——2017年，恒大股價漲了近500%，許家印超越王健林、馬云、馬化騰，成為雙料中國首富。這是地產商們集體樂開花的一年。但這也不是所有的節奏。一個叫郭耀名的地產商，不得不在這一年年底接受地方法院對自己申請公司破產的處理。

2018年1月5日，《惠州日報》發布了《關于光耀集團有限公司重整案件競爭方式指定管理人的公告》。公告顯示，廣東省惠州市中級人民法院于2017年12月11日受理光耀集團有限公司申請破產重整案。該公司截至2016年6月30日，資產清查總額約64.03億元，負債清查總額約79.74億元。另外，該公司為關聯公司提供擔保產生的負債約26.21億元，以上債務共計約105.94億元。

光耀集團，曾經也是一家知名的房地產商，成立第五年就拿下惠州地區的銷售冠軍。創始人郭耀名也是小有名氣的潮汕商人，四十多歲。他用十年的時間把自己的地產公司擠進全國百強。但是，在房產股集體狂歡的2018年來臨之前，它卻正式宣告倒下了。

這并不是個案。

大房產商正在乘著這輪地產股東風越來越大，小地產商日益萎縮。來自克而瑞、中指院等研究機構的數據：房地產板塊中2017年上漲的個股只有35只，有92只個股出現不同程度下跌。龍頭集中度還在大幅提升。Top10的房企集中度歷史性地達到了24%，而Top100的房企集中度已經超過50%。有趣的是，2017年合同銷售金額500億元以上的公司提升到了38家，而500億以下的公司減少了17家。

如果單看企業數量，恐怕是死的比躍龍門的多。郭耀名的光耀地產只是死亡名單上的一員。

郭耀名的惠州成敗

郭耀名的轉折，苗頭出現在2008年。

為穩定房地產和經濟增長，應對經濟危機，刺激消費，國家密集出臺了土地、建設、財稅、信貸和保障房等調控政策，大幅度降低了住房開發、購買及二手住房轉讓的門檻。實施了被當時認為史上最寬松的鼓勵政策。各地大興土木，購房熱潮興起。房地產商們也都開始做大計劃。

此時的郭耀名也想借風做大。之前，他用了不到十年的時間把光耀地產從一個默默無聞的地方小房地產商做進全國百強地產，他開發的以“全球候鳥度假地”為特色的養老旅游地產模式全國聞名。媒體描述的郭耀名，“與大多數成功的潮汕老板類似，郭耀名的血液里流淌著不服輸的實干勁兒、先人一步的獨到洞察力以及敢于鋪大攤子的冒險因子。”

郭耀名也是個追求盡善盡美的人，曾經他的業務涉及證券和實業，二分之一精力做地產。為了做好地產，他停了其他業務專心做一件事。他信奉，“做一件事就要投入90%的精力?！痹谒磥?，2008年的政策東風對自己是個機遇。

2011年5月，他將原名郭贊明變更為郭耀名，取意為“光耀基業，名揚四海”，期間更透露出將總部遷至北京的信息。同時，郭耀名還想著上市。為此，他努力了兩次。第一次是2011年，收購了新都酒店想借殼上市，3年投了10億元。但收購完后，政策不支持重組。第二次是進入礦業，想通過礦業來重組上市，花了2億元在湖南買了兩個礦井，之后礦業走下坡路，導致第二次重組失敗。

為了發展和上市，郭耀名借了很多民間借貸，高利貸利滾利，借貸規模占光耀地產整個融資規模的三分之一。郭后來也承認，由于借用時間長，比如借了15億元左右，利息就高達十幾億元。他后來回憶那段很拼很趕的日子，“這一輪調控提醒了我們，有的時候不能太沖，有時候還要收收線。追求一個東西想追求到底。人有時候就是有那種擰勁，你就鉆進去了?！便@進去了的郭耀名被斷裂的資金鏈困得死死的。他是個性情仗義的人，員工和消費者紛紛維權，徹底斷了各路資金，他甚至出售了自己的兩處房產想用來給員工發工資。476萬，最終被法院截住了。

有采訪過他的記者評價，“感覺這個人會東山再起吧，因為他在惠州、潮汕這個商人圈子里，還是很有號召力的?！彼€是當地商會會長。但威信，卻沒能給他融來錢。最終，在2014年，光耀地產旗下多個地產項目停滯，銀行終止了放貸，郭光耀的資金鏈徹底斷裂。

回頭看，在那一輪風風火火的房產大躍進里，有錢的大房地產商乘東風扶搖直上再上一臺階。筆者查看萬科近十年的銷售額，2009年是634億，到2010年銷售額首次破千億，此后逐年大幅增加。而經不住折騰的小房地產商則被資金困得死死的。2012年，位于杭州的金星房地產早早地宣布破產了，原因是還不上高利貸，銀行貸款下不來，資不抵債。行業政策大機會，成為小房地產商們的大掃蕩。

2014年，郭耀名說，再給他3到5個億，光耀地產就能緩過來。三五個億，對地產商而言不是大錢。過去的2017年，許家印身價增加了2100多億元，中國恒大股價從4.98港元一路漲到32.5港元，2017年12月29日收報26.95港元，足足漲了4倍多。按這個速度平均下來，許家印平均每天增加6億元。恒大的樓盤，平均一天銷售額10個億。

凜冬過后 何去何從

按照老百姓的算法，許家印也差錢。2016年恒大中報顯示，截至當期，其借款總額為3813億，資產負債率一度“爆表”超過80%。每天還著7000萬的利息。但是，許家印用這些借款早早地儲備了海量土地，當年的中報，中國恒大截至當期的土地儲備高達1.86億㎡，連續多年位居全國第一。1.86億㎡的優質土地，市場估值已高達5700億，土地增值額更高達3105億。青山在，有柴燒。 2017年，恒大大賺，年中曾表示2017年年末恒大資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

2017年這一年，許家印楊惠妍們在排隊漲股價，更多郭耀名們也在排隊被清場。郭耀名沒借到這么多錢，沒有高負債率，沒有現金流，沒有巨大的土地儲備。最終，也成了沒錢人。2011年，郭耀名曾說，“房地產的門檻不太高，有了創新和速度，在不調控的情況下，如果膽子大，誰都可以做房地產。現在形勢比較困難的情況下，膽子大還不夠，但加上小小智慧就可以?！彼凸懒苏{控，也低估了速度帶來的副作用。從2008年到今天，調控越來越密集，這是個政策和資本同等重要的行業。這一點，郭耀名敗過許家印不止一點半點。密集出入于政府各種會議的“老干部”許家印深諳此道。

郭耀名之后，光耀地產所在的惠州房地產公司都不同程度的陷入了危機?；葜葜?，也有和他們相同命運的房產企業。去年年中，安徽最大房企，文一集團，被爆資金鏈緊張。2018年1月5日，河南省舞鋼市人民法院發布了對河南海文置業有限公司破產重整第一次債權人會議有關事項公告。業內人士早就關注到這個趨勢，稱：房企TOP3及TOP10集中度提升幅度遠超去年水平，行業集中度提升速度遠超預期，在偏緊的政策基調及高企的地價背景下，龍頭集中度仍將繼續提升，2018年樓市或迎成交小年，房企“分化與轉型”的趨勢仍將持續。