關于存量型控制性詳細規劃的編制方法思考

陳慶俠

中鐵城市規劃設計研究院有限公司 安徽 蕪湖 241000

隨著我國改革開放成果的不斷呈現，我國經濟發展越來越迅速，城市化建設腳步也越來越快，但是在發展的過程中，新區建設基本以增量型規劃為主，存量型規劃的缺失卻極大地減緩了舊城區的更新和改善，使得城市存量空間利用率比較低，嚴重限制了城市未來的發展。所以存量型控制性詳細規劃作為一種新型的城市規劃方式，在現代城市規劃建設中發揮了重要的作用，因此，要實現城市的均衡發展，就必須對存量型控制性詳細規劃編制工作進行分析。

1 存量型控制性詳細規劃的介紹

城市在經過了近二十年的高速擴張式發展背景下，城市的用地效率已經得到了最大程度的發揮，新土地的開發和應用十分困難，所以才現在的城市規劃中，很多一線城市為了能夠提高城市規劃的效率和質量，城市的規劃逐漸從增量擴張向存量發展轉變，通過存量發展能夠實現土地的高效利用。傳統的增量發展指的是在城市開發中，不斷將城市周圍的土地進行新開發和利用，用于城市建設，而存量規劃則是對城市中已經被占用和使用的土地進行重新規劃。通過這種規劃，可以有效優化城市的功能布局和空間結構，優化土地性質，使用地更加合理[1]。

2 存量型控制性詳細規劃面臨的問題

2.1 土地利用效率低，閑置土地多

面對我國人多地少、資源相對不足、環境容量有限的基本國情，過度消耗、低效利用資源的粗放增長方式難以為繼，通過合理規劃布局、盤活存量土地、強化節約集約用地等手段提高土地利用效率、統籌城鄉土地配置，已經成為政策關注的焦點。在當前階段，很多城市建成區土地利用效率比較低，而且閑置的土地比較多，這是城市存量型控制性詳細規劃面臨的主要問題，存量型控制性詳細規劃工作的主要對象就是城市用地。因此，存量規劃也主要是針對存量建設用地的規劃，聚焦于已建低效用地的再開發和閑置用地的再利用。在中國城市仍處于繼續發展建設的時期，還很難將城市存量資產的運營、管理作為城市工作的主要重點。

2.2 公共設施的配套落位困難

在存量型控制性詳細規劃編制的過程中，土地規劃還需要面臨公共設施的配套問題，我國城市的很多土地，在規劃的過程中，其相關的配套公共設施難以得到及時的解決，在對一個區域進行規劃時，為了能夠保證該區域功能性的實現和方便人們的生活，一般都會在該區域內設置一些配套的設施，比如教育、衛生、餐飲和休閑等配套公共設施。但是在存量型控制性詳細規劃中，由于用地多為零散零星用地，一些公共設施配套，特別是諸如中小學、醫院等占地規模較大的用地難以落位。此外，一些鄰避設施，如垃圾站、變電房等可能使周邊的居民的利益或環境受到影響也難以落地[2]。

2.3 生態系統與空間形象差

城市的存量型控制性詳細規劃工作的主要應用是舊城區的改造，而舊城區改造的過程中，面臨著生態系統與空間形象比較差的問題，舊城區由于長時間的居住使用以及不到位的維護管理，使得該區域的空間形象和生態系統都比較差，往往存在著比較嚴重的環境或其他生態問題，給該區域的空間形象，也造成了極大的負面影響，所以在進行存量型控制性詳細規劃時，先需要對該區域的整體生態景觀和空間形象進行提升。

3 存量型控制性詳細規劃的編制

3.1 確定編制路線

在進行存量型控制性詳細規劃的編制時，需要對編制的技術路線進行嚴格的分析，因為每個城市或地區發展的基礎不同，在進行規劃編制的過程中，也有不同的要求，因此在編制之前，先要對該區域的基礎條件和發展目標進行研判，確定項目的前期分析工作，對項目的發展理念和方向進行科學分析，以制定科學合理的編制路徑[3]。

3.2 進行功能定位

在城市的存量型控制性詳細規劃工作中，規劃工作首先就需要考慮到該區域的功能定位，要對該區域的功能和實際用途進行分析，確定城市更新的發展方向，然后在具體的規劃過程中，根據城市的功能定位，來進行各個區域的功能策劃，在傳統規劃的基礎上加強策劃環節的可行性分析，這樣才能夠實現整個城市的協調發展。

3.3 確立權屬關系

土地權屬關系對于增量型控制規劃工作有很大影響，土地的權屬關系包括了土地的所有權、開發權和使用權等，存量型控制規劃工作會對土地的使用進行詳細規劃，但是我國的土地權屬方面的產權概念比較模糊，所以在具體的規劃工作之前，先要做好土地權屬關系的確定，進行各方的協調。

3.4 進行土地產權使用評價

土地產權的使用評價是根據土地使用的難易程度進行的評價，土地產權使用評價的不同，對于土地的規劃也有很大影響，一般而言，在進行土地的規劃之前，需要先針對其土地產權使用情況進行分析，根據土地利用的難易情況來進行規劃，選擇最合適的規劃方案[4]。

4 結束語

隨著我國改革開放的不斷深入，城市化的質量要求也越來越高，在這個過程中，提質增效工作就越來越重要，現代城市建設規劃工作已經呈現出了新的特點，所以想要保證城市規劃工作的質量和效率，就需要進行存量型控制性詳細規劃編制，促進城市的健康發展。

[1] 翁錦程.基于存量開發的地下空間控制性詳細規劃的思考[J].城市發展研究,2016,23(01):65-69.

[2] 邵貴芳,郭琪.存量型工業園區控規編制策略探析——以景德鎮市高新區控制性詳細規劃為例[J].中外企業家,2015,(20):34-35.

[3] 張波,于姍姍,成亮,等.存量型控制性詳細規劃編制——以西安浐灞生態區A片區控制性詳細規劃為例[J].規劃師,2015,31(05):43-48.

[4] 俞國華.淺談控制性詳細規劃編制存在的問題與改進[J].城市建筑,2012,(13):7,15.