成品房精裝修管理思路及建議研究

曹永威

鄭州美好藝境置業(yè)有限公司 河南 鄭州 451450

引言

伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對物質(zhì)生活的需求也不斷增多。成品房精裝修作為建筑業(yè)發(fā)展的重要舉措，不僅滿足了人們省錢、省時、省力的要求，還符合國家節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，能夠有效減少重復(fù)裝修造成的資源浪費。由于成品房精裝修建設(shè)在我國出現(xiàn)時間相對較晚，其施工管理尚不成熟，相關(guān)單位有必要探索有效的管理措施來提升成品房精裝修管理水平和管理質(zhì)量，從而為人們提供高質(zhì)量的居住環(huán)境。

1 成品房精裝修管理思路

1.1 明確質(zhì)量責(zé)任主體

在成品房交付的實踐中，部分開發(fā)商和小業(yè)主有著各種各樣的約定，有菜單式裝修、毛坯房局部裝修、成品房局部毛坯，無論哪種約定，必須明確交付后的質(zhì)量責(zé)任。成品房精裝修項目的具體界定可由設(shè)計圖紙和設(shè)計變更進(jìn)行明確，若沒有其他合同約定，則將原設(shè)計圖紙作為竣工交付依據(jù)。建設(shè)單位需承擔(dān)圖紙設(shè)計中所包含內(nèi)容的質(zhì)量義務(wù)，不能在具體裝修內(nèi)容上模糊責(zé)任主體。在精裝修過程中若實施主體責(zé)任不明確，則不能進(jìn)行竣工驗收和交付。

1.2 裝修圖紙管理

設(shè)計部門出施工藍(lán)圖前，先組織總包、監(jiān)理、分包和設(shè)計等相關(guān)單位進(jìn)行會審，結(jié)合建筑、結(jié)構(gòu)施工圖紙，對一些可以提升品質(zhì)的地方補充到圖紙里；完善節(jié)點圖，并參與到設(shè)計材料的選樣和封樣過程中，從成品房精裝修項目角度出發(fā)提出相關(guān)建議，例如成品房精裝修項目的安全管理、相關(guān)施工工藝、維護(hù)管理等。

1.3 裝修材料管理

材料下單進(jìn)場前，按施工藍(lán)圖分類別進(jìn)行封樣，在現(xiàn)場建立專門存放材料封樣的倉庫，實行專人管理，每批次材料進(jìn)場前嚴(yán)格按封樣的規(guī)格進(jìn)行細(xì)致核對檢查，不符合要求的進(jìn)行退場處理，從源頭上杜絕影響裝修品質(zhì)的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場。材料進(jìn)場后，在正式施工前需要對每批次的材料，從尺寸、規(guī)格、顏色等方面進(jìn)行品質(zhì)分揀，確保材料的品質(zhì)，若品質(zhì)不好則需進(jìn)行退場處理。此外，在施工使用前，每批次材料需要進(jìn)行取樣送檢，不符合要求的不準(zhǔn)使用，只有符合圖紙設(shè)計和規(guī)范要求的材料才能投入使用。

1.4 樣板段施工階段管理

首先，成品房精裝修在大面積施工前，需要選定有代表性的位置作為樣板段進(jìn)行施工，避免大面積整改返工；其次，在選定樣板段位置后，需要組織相關(guān)單位到現(xiàn)場進(jìn)行施工界面交接，劃分各個單位施工范圍，各施工單位需根據(jù)樣板段實際情況制定施工計劃，并安排專人對施工階段進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，保證樣板段的施工質(zhì)量；最后，在現(xiàn)場樣板段施工結(jié)束后，需要組織相關(guān)單位進(jìn)行樣板段驗收，提出提升品質(zhì)的整改項，按要求整改完成驗收后，在進(jìn)行大面積施工，從而保障成品房精裝修質(zhì)量[1]。

2 成品房精裝修管理建議

2.1 成品房精裝修實施前要有全面的統(tǒng)籌計劃安排

首先，公司及時組織項目各部門開展施工調(diào)查，對項目概況及現(xiàn)有條件，施工方案的選擇、成本要素、項目管理策劃的基礎(chǔ)信息，材料供應(yīng)情況等進(jìn)行調(diào)查，形成施工調(diào)查報告，并對項目各部門進(jìn)行管理交底；其次，項目部根據(jù)合同、施工調(diào)查報告和管理交底，制定管理目標(biāo)、管理責(zé)任矩陣、管理模式、管理重點等內(nèi)容；最后，項目部組織人員對設(shè)計文件進(jìn)行審核，掌握設(shè)計意圖及工程重難點，規(guī)避設(shè)計風(fēng)險，并提前籌劃變更設(shè)計，復(fù)核工程量。監(jiān)理工程量臺賬，編制主要物資需用量總計劃，定期履約考評，并建立管理臺賬。

2.2 精裝房裝修的物資材料管理

首先，通過招標(biāo)選擇合格的材料供應(yīng)商，采購前編制物資需求總計劃、制定物限額數(shù)量計劃，建立完善的物資供貨、入庫檢驗、復(fù)檢制度，并建立臺賬；其次，對合格物資供應(yīng)商定期考評，對勞務(wù)隊伍限額發(fā)放材料，實行材料領(lǐng)料權(quán)限制度，定期簽認(rèn)清單，對勞務(wù)隊伍施工用料進(jìn)行動態(tài)管理，及時掌握現(xiàn)場材料消耗情況；最后，加強監(jiān)督控制，制定獎罰制度及措施，定期對材料物資進(jìn)行盤點、核算，分析超耗原因，落實責(zé)任。

2.3 施工過程質(zhì)量管理

第一，在主體階段，對總包提出提高結(jié)構(gòu)施工尺寸精度控制的要求，按精裝修標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行控制，在移交精裝修單位前，三方全面測量，不足的要求總包單位及時整改；第二，嚴(yán)格控制總包主體施工質(zhì)量，精裝修單位接收毛坯時，嚴(yán)格執(zhí)行工序簽字移交手續(xù)，防止扯皮現(xiàn)象，保證與裝修單位的工作面移交進(jìn)展順利；第三，在主體施工階段，要求電梯層門口采用素混凝土澆筑或磚砌圍擋，裝修階段電梯層門門坎提高一定的標(biāo)高，高于樓梯口，并做成緩坡。電梯門安裝完畢后，其與結(jié)構(gòu)之間的縫隙，必須在井道內(nèi)用鍍鋅鐵皮包裹封口；第四，預(yù)埋室內(nèi)的管線，要求總包單位水電班組，必須在天棚上用醒目顏色標(biāo)明預(yù)埋管線走向，給裝修單位以明示，避免吊頂施工時打穿板內(nèi)的預(yù)埋管。

2.4 精裝房裝修的安全管理

首先應(yīng)建立完善的安全生產(chǎn)管理制度及辦法，落實安全管理責(zé)任及義務(wù)，強化安全生產(chǎn)管理意識，項目經(jīng)理、安全總監(jiān)、安質(zhì)部長、安全員、質(zhì)檢員、特殊工種等必須持證上崗；其次，為項目安全生產(chǎn)建立完善的保障體系及措施。施工前，對所有進(jìn)場施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)和安全技術(shù)交底，同時，項目部應(yīng)對本項目安全風(fēng)險進(jìn)行辨識及交底，落實防護(hù)措施，并加強防護(hù)措施的檢查、監(jiān)督、維護(hù)；最后，管理人員要組織項目的月度綜合安全檢查、專業(yè)安全檢查、息工前和復(fù)工前的安全檢查、季節(jié)安全檢查等，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時落實責(zé)任及整改措施和時間，安全生產(chǎn)總監(jiān)、安全部長則組織好日常安全檢查。

3 結(jié)束語

綜上所述，住宅項目精裝修是今后房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢，文章主要對近年來房地產(chǎn)住宅精裝修項目的發(fā)展態(tài)勢和常見問題等方面的分析，提出了幾點管理措施，以期促進(jìn)成品房精裝項目的快速、健康發(fā)展，提高裝修效果和居住滿意度。

[1] 韓耀澤,王德洪.房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題闡述[J].綠色環(huán)保建材,2017,(01):131.