淺談城市規劃對城市土地價格的影響

姜全麗

(蘭州市國土資源評價研究院,甘肅 蘭州 73000)

城市土地作為一種特殊的自然資源，具有明顯的市場經濟的價格特征。城市土地資源的配置要納入城市總體規劃和市場調控范圍進行管理。按照市場經濟理論，有效的供給與需求形成了商品市場，并對土地價格發揮著重要的影響作用。土地作為一種特殊的不可再生的自然資源，其稀缺性在一定程度上制約了城市規劃發展的空間，因此城市規劃對土地價格具有決定性的作用。

1 城市規劃與土地價格之間的關系

城市發展規劃和城市土地價格對城市的發展具有重要的直接影響，二者相互作用，相輔相成和不可分割。城市規劃的基礎是對城市土地有效利用進行規劃，保證城市有限的土地資源能夠均衡配置，科學規劃，合理利用。按照市場經濟發展理論，土地的有效供給形成了對土地市場的需求，因此形成了土地價格，同時城市規劃的發展促進了土地價格的上漲，土地價格的上漲也推動了城市規劃的發展，使城市建成區面積在不斷擴大，推動了城市發展。

任何事物都具有相互矛盾的一面，城市規劃促進土地價格提升的同時，不斷上漲的土地價格在一定程度上制約了城市規劃的進程。由于城市出讓土地價格不斷提高，導致土地上所承載的不動產持續上漲和宗地流拍。但是這種影響因素相對較小，在城市規劃中可以將其予以忽略。

2 城市規劃對城市土地價格的影響作用

2.1 城市總體規劃對土地價格的影響

城市總體規劃對土地價格的影響因素主要有以下幾點。

第一，城市發展性質。城市發展性質是由城市的主要功能決定的，科學制定城市發展規劃的重要前提是對城市發展性質進行準確定位，城市的發展性質也是科學合理規劃和有效配置土地資源的重要依據。城市的發展建設對促進國家或區域政治經濟和社會文化的發展具有及其重要作用，城市發展的性質不同，土地配置和利用的方式完全不同，土地作為推動城市發展建設的重要依托，其價格直接受城市發展性質的影響。

第二，城市發展目標。城市發展目標是指城市的社會經濟發展在一定期限內所要達到的既定目標。為實現這一目標，就要對城市的發展建設和產業結構進行調整，但是所有的發展建設都離不開土地，因此城市發展建設速度對土地價格具有直接的影響作用。并具有積極地引導性，主要表現在產業化發展對土地需求總量，土地供給數量，區域環境發展布局以及基礎設施建設等，都會土地價格產生直接影響。

第三，城市發展規模。城市發展規模對土地價格的影響是絕對的，城市規模包括人口規模和地域規模，總體而言，城市規模越大，城市的社會經濟和人文聚集效應就越明顯，土地收益級差就會愈大。城市的人口規模越大，人口的密度就大，人均土地使用面積就降低，土地需求大于供給，土地價格就會不斷上漲。在建成區面積不變的情況下，城市的地域規模就會相對縮小，可出讓土地面積就會減少，但是隨著城市化進程的加快，在土地供應總量不變的前提下，供需矛盾會不斷加劇，土地價格也會隨之而攀升。

第四，城市發展布局。城市的總體布局是城市社會經濟發展和城市建設空間布局的綜合體現，是城市各有機組成部分的綜合的，合理有序的安排，城市的總體發展布局決定了各類建設用地所占比重。通常情況下，城市建設用地出讓價格由低到高依次為，農業用地，工業用地，住宅用地和商業用地。由于城市總體布局的影響，不同區域之間的土地價格存在較大差異。

2.2 城市詳細規劃對土地價格的影響作用

第一，土地容積率對土地價格的影響。土地容積率是指在規劃建成區某一宗地內，建筑物地面(±0)以上的建筑總面積與宗地總占地面積的比值，是衡量土地開發強度的重要指標之一。土地容積率是土地經濟利用價值的最直接體現，如果土地的經濟利用價高，土地價格就會隨之增加。同樣條件下，土地容積率與土地出讓價格成正比例關系，容積率越高，土地出讓價格就越高。容積率的變化甚至能夠引起土地價格的大幅波動。

第二，土地開發強度對土地價格的影響。土地開發強度是指建設用地總量占城市建成區總面積的比重。通常而言，土地價格與土地開發強度成正比例關系。在建成區總面積不變的前提下，土地開發強度越高，預示著待開發的土地面積越少，土地價格就會增高。相反，土地開發強度比較低，說明城市的建設用地供應充足，土地價格就會降低。

第三，消費者對土地價格的影響。消費者對土地的熱衷程度，也會對土地價格的形成機制產生一定的影響，如眾多消費者對某一地塊趨之若鶩，土地價格就會上漲，反之亦然。

3 城市規劃實施對土地價格的影響

3.1 城市規劃實施新政策對土地價格的影響

隨著城市發展規模的不斷擴大，城市規劃政策也在不斷調整。通常情況下，城市發展規劃的制定和實施都是循序漸進的，在總體規劃不變的情況下，會定期對規劃進行局部調整，新政策對土地價格具有直接的影響作用，如用地性質的改變土地價格也會隨之改變。政策的調整可能會導致結構性用地不足，進而導致土地利用率低的問題。

3.2 城市規劃實施方式對土地價格的影響

城市規劃實施的方式不同，決定了土地價格在城市空間分布的差異性，土地開發程度和開發容積率主要受城市開發戰略決策的影響，進而直接影響土地價格。城市開發方式主要有輻射式和聚集式，輻射式是由中心城區向周邊呈放射狀發展，以中心發展帶動周邊，中心城區的地價就會明顯高于周邊區域。聚集式是由四周新區向老城區漸次聚集，先開發新區，后開發建設老城區，新區的土地價格就會上漲，以此帶動老城區開發建設土地價格上漲。

4 結 論

城市規劃是城市發展的重要前提，對城市土地價格具有重要的影響作用，因此在城市發展規劃中，要正確處理城市發展與土地價格變動的辯證關系，促進土地的合理利用和城市規劃的健康發展。