淺析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

萬震 李響

1. 山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 山東 青島 266071；

2. 青島信萊置業(yè)有限公司 山東 青島 266000

前言

在工程建設(shè)領(lǐng)域中，項(xiàng)目管理作為一種科學(xué)的管理方法已被廣泛應(yīng)用。不僅形成了項(xiàng)目管理體制和運(yùn)行機(jī)制，而且建立了系統(tǒng)、完整的項(xiàng)目管理體系。同時，隨著社會的不斷發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，工程項(xiàng)目管理所涉及的范圍仍在不斷地?cái)U(kuò)大，新的管理理念仍在不斷擴(kuò)充。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理作為一種管理模式，不斷地被地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對房地產(chǎn)涉及的一切設(shè)計(jì)活動進(jìn)行同意的部署，不僅要解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)問題，還要保持好設(shè)計(jì)相關(guān)部門之間的溝通聯(lián)系，避免實(shí)際工作中出現(xiàn)矛盾。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要分為項(xiàng)目初期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準(zhǔn)備和建設(shè)施工階段所需的時間最長。初期準(zhǔn)備主要是取得土地的使用權(quán)，并完成工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的相關(guān)證明和手續(xù)。竣工驗(yàn)收主要是甲方和乙方就工程質(zhì)量和工程成本進(jìn)行驗(yàn)收和核算。經(jīng)營使用主要是房地產(chǎn)企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的基本原則

2.1 符合相關(guān)的法律法規(guī)的要求

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)相比比較系統(tǒng)和完善，為了更好地建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，促進(jìn)該體系的健康發(fā)展，在建立的過程中要充分了解相關(guān)的法律法規(guī)、房地產(chǎn)專業(yè)的法規(guī)以及地方相關(guān)的政策方針，使得建立的體系符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證體系的合法性。

2.2 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

在建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的過程中，時刻要注意結(jié)合房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，不要盲目建立體系，脫離房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，建立相應(yīng)的管理體系才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。

2.3 加強(qiáng)對影響因素的控制

為了更好地促進(jìn)管理體系的建立，還要建立相應(yīng)的房地產(chǎn)管理信息體系，這樣可以對相關(guān)的行業(yè)信息有一個細(xì)致的了解。當(dāng)前影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目眾多，建立信息管理體系可以保證隨時了解施工的工藝、科學(xué)的施工技術(shù)和施工方面的經(jīng)驗(yàn)等，并且能夠隨著了解施工方面最新的信息。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進(jìn)我國工程管理體系的發(fā)展[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的任務(wù)

3.1 設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理是指在確立開發(fā)計(jì)劃之后對各流程工作的管理，旨在進(jìn)一步明確各環(huán)節(jié)的時間計(jì)劃和人員安排，從而使設(shè)計(jì)管理人員了解各自的工作任務(wù)，同時協(xié)調(diào)好項(xiàng)目涉及部門和人員的，將設(shè)計(jì)思想灌輸給設(shè)計(jì)人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)計(jì)總目標(biāo)，將每個環(huán)節(jié)的工作落實(shí)，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，并且投入人力或物力等資源。因此設(shè)計(jì)流程管理是對開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行監(jiān)管，保證施工過程的合理性、有效性，當(dāng)然流程設(shè)計(jì)也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產(chǎn)實(shí)際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細(xì)分，只有做好近期的管理任務(wù)，才可以提高整體的管理質(zhì)量。

3.2 進(jìn)度管理

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領(lǐng)市場先機(jī)是十分重要的，因此工程進(jìn)度很大程度決定了企業(yè)的效益。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總目標(biāo)，組織各部門進(jìn)行溝通，研究出最合理的時間計(jì)劃方案，計(jì)劃是開展工作的前提，但是之后實(shí)際的落實(shí)情況也很重要，對于后期貫徹落實(shí)情況，應(yīng)該派專業(yè)管理人員進(jìn)行定期審核，將設(shè)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際施工情況做有機(jī)的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項(xiàng)目提前或按時完成。影響設(shè)計(jì)進(jìn)度有以下因素。

3.3 質(zhì)量管理

項(xiàng)目的質(zhì)量決定了施工的質(zhì)量，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識到這一點(diǎn)，將重點(diǎn)都放在施工階段，這種觀念需要進(jìn)行改變，因?yàn)槭┕るA段其實(shí)是將之前所準(zhǔn)備好的計(jì)劃理論付諸實(shí)踐，其施工的基礎(chǔ)還是建立在前期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上的。所以，進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是十分必要的，只有有效的質(zhì)量管理，才可以使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機(jī)制，對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行監(jiān)督；對設(shè)計(jì)和施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免因?yàn)閳D紙繪制不規(guī)范導(dǎo)致的后期施工困難；把握好設(shè)計(jì)方案修改的次數(shù)，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。以上所說都是為了避免后期因?yàn)榍捌谠O(shè)計(jì)的缺陷帶來的質(zhì)量問題。

3.4 成本管理

一般來說，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題，對于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能降低項(xiàng)目成本；與此同時還要做好項(xiàng)目施工階段的成本控制。

4 結(jié)束語

科學(xué)的管理手段促進(jìn)企業(yè)的向前發(fā)展，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，提高企業(yè)的核心競爭力，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康的發(fā)展。