房地產開發項目中經營管理的作用分析

吳和平

（宜昌市金峽房地產開發有限公司 湖北宜昌 443000）

1 引言

現代化的住房需求，愈加激烈的企業市場競爭，不僅要求房地產開發商要保證住房的建設完善，還要要求滿足顧客內在需求。因此，正確適用的經營管理模式可以保證房地產企業更高效更有序的運轉的同時也成為其眾多房地產企業中脫穎而出的重要因素。如何選擇正確的經營管理模式，如何實施適用的經營管理措施，正確認識經營管理在房地產企業中的作用，保證企業優勢已是至關重要。

2 經營管理對房地產企業的現實意義

經營管理的概念大中小企業已經相當普及，但在房地產開發項目中應該尤為重視，與施工工程相比，如何使公司高效有序的運轉，是房地產企業最為重要的工作之一。經營管理，在房地產企業中具有幅度廣，內容多，層次高，難度大等方面的特點，開發商不要將房地產開發項目的重點混淆，施工工程只是開發項目中的一個階段，而經營管理則是保證公司高效運轉的前提之一。

經營管理常與設計方，參與方等進行密切溝通，隨時掌握資金流動情況，供應，需求和回款，保證資金鏈的動態平衡，房地產企業本身的資金有限，需要通過正確的經營管理模式降低投資風險以求獲取最大利潤。項目開發的前期策劃是樓盤成敗的關鍵，首先要抓好市場調查分析、項目可行性研究，解決該樓盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。

3 經營管理有利于提高房地產企業競爭力

在一個開發項目中，項目參與各方對此項目的期望值不同，因此，想要達到各方均滿意的程度，適當的經營管理模式是保證各方和諧合作的重要前提，房地產開發涉及到投資方，監理方，勘察方，規劃，設計，施工，建材，設備，市政，交通運輸，供電方，電訊，消防，教育，文化，商業，服務等幾十個部門，近百個單位，各單位部門相互制衡，相互影響，因此，房地產開發項目是一項復雜且變化性較大的一項工程，如此規模龐大的開發項目，必須有一套規范，完整，合理，科學的經營管理模式系統，來協調統籌開發項目的順利進行，并保證總體目標的完整實現。

4 房地產企業經營管理概述

房地產開發項目經營管理，就是以高效率實現最終項目目標為最終目的，以項目經理負責該項目為基礎，運用系統工程的觀點理論和方法，在開發建設的全過程中按照其內在規律進行有效的組織，協調，計劃，監督和控制的管理系統，房地產開發項目中開發建設要實現的目標包括成果性目標和約束性目標，其成果性目標包括投資回報率，銷售利稅率，自由基金利潤率以及項目的內外部功能要求，約束性目標包括建設工期，投資限額，質量標準等一些規范性問題，房地產的開發涉及到多方面的約束和協調，規范合理地經營管理模式，是企業的重中之重。

5 對經營管理模式進行可行性研究

所謂可行性研究就是通過有關部門和相關人員制定房地產管理措施之前進行市場調查和評估，對現有市場進行全面的評估和測定，以更好地實現對市場發展趨勢的評估，在此過程中，要充分考慮當今市場的經濟需求和顧客的內在需求，不僅要實現項目和市場的全面覆蓋評估，還要實現經濟效益和實用性的分析。

6 房地產開發項目管理中的經營管理和過程控制

房地產開發項目經營管理設計建立了相應項目實行的理論平臺，奠定了項目實行的質量基礎和開發項目經營管理的過程控制的基礎。在開發某項目前期做好充分的了解和準備，為項目的實施建立詳細可靠易調整的可行性計劃，從而保證項目的質量。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個衡量的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。項目開發的前期策劃是樓盤成功與否的關鍵，首先要抓好市場調查分析、項目可行性研究，顧客的內在需求，解決該樓盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

7 加強房地產開發項目經營管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實行涉及到許多方面的因素，因此，建立相對完善的交流溝通機制是很有必要，同時也能保證工程項目的管理和實施。提升管理效率。在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成協調而統一的項目設計開發管理模式，在運轉高效的管理模式中不斷加強房地產開發項目的管理；除此之外，房地產企業方面還應完善參與方和設計方的溝通交流機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

8 房地產企業中的物業管理

為使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件之一。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在20世紀90年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。用了十年左右的時間全國各地都成立了不少的物業管理公司，但是大多數的物業管理公司的服務質量與其國際化物業管理公司的衡量標準存在著較大的差距。房地產開發商在自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。近年來，物業與住房房客的矛盾愈發激烈，沒有能提供更加完善符合顧客內在需求的服務，是公司與顧客的主要矛盾沖突點之一。在這樣的境況下，對于那些有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，不僅是前所未有的機遇，同時也要面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務是房地產商爭取開發項目的又一張極有說服力的一張王牌，這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則和衡量標準。即要以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度，制定公開合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間等。物業管理是房地產商開發項目進行經營管理的一項基本的重要工作，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。房地產開發企業的各項經濟不可避免地需要法律、會計、建筑規劃、投資咨詢、物業管理等專業意見的支持。在競爭激烈的現代企業制度下一定要建立與相關專業機構合作的團隊，由專業人士對項目開發經營的各個階段提供專業意見，供董事會及經營機構決策時參考。所以，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發展路向，找準市場定位，是項目開發成功的最為關鍵的一步。

9 房地產經營管理堅持的原則

①堅持以動態管理和優化組合為基本特征的項目管理模式，堅持企業高層制定的科學定位計劃；②堅持項目經理責任制和項目成本核算制；③堅持市場風險與開發項目，施工風險分離制；④建立良好的有償服務制度，五是必須檢查項目管理制度，促進開發項目有章可循，有法可依，加強企業內部管理規章制度，完善企業高層內部管理制度，完善項目部層面的制度建設等一系列原則。要加強并完善項目公司經營機構的建設，建立總經理向董事會負責、董事會向股東負責、總經理在董事會授權范圍內的自主決策，并接受監事會監督的經營管理機制，確保項目公司靈活運作、規范經營。

10 結束語

企業以獲取持續利潤最大化為目標，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商大力挖掘優秀的人力資源、不斷創新的施工技術，建立專業化的經營模式，房地產開發經營的全過程中實施以顧客滿意為最高準則的服務態度為主，研究出最合理最精確的服務模式和經營管理制度，一個企業要想在競爭異常激烈的房地產市場中站穩腳跟，除去自身的優勢外，外界衡量企業的標準是使該企業立于不敗之地的重要前提，在前期策劃時，一定要進行充足的市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發展路向，找準市場定位，確定顧客內心真正的需求，是項目開發成功的最為關鍵的一步。