房地產企業合同管理體系的建立與完善途徑

常建興

（陜西金泰恒業房地產有限公司）

引言

現代社會是法律社會，不論企業性質、行業如何，企業都需要通過合同來開展銷售、采購、工程等系列經濟活動。為了保護自身的合法利益，房地產企業更需要通過企業合同管理來提高合同管理的水平，保證按部就班地實現預定的施工計劃，不斷地提高企業經營管理水平，避免經濟糾紛，進而使企業不斷發展壯大。

1　房地產企業合同管理中存在的主要問題

1.1　房地產企業法律意識淡薄，合同管理制度不健全

我國房地產企業的合同管理是隨著市場經濟體制而逐步發展建立起來的。1993年，我國制定了統一的合同法，從法規角度逐步建立工程合同制度，合同也成為企業之間建立正式的契約關系的憑證。然而，房地產企業（尤其是中、小型的房地產企業）的合同法律意識比較淡薄，漠視合同管理，甚至不知道合同與合同法律的關系，缺乏依法訂立和履行的意識，留下了極大的風險隱患。

1.2　合同管理信息化水平偏低

當前，房地產企業在開展合同管理工作時，往往不具備合理性、規范性和科學性。部分大規模房地產項目運作時，其中涉及了規劃合同、監管合同、工程合同、設備合同以及采購合同等。怎樣才能實現合同管理的簡便性，同時還能不會破壞其完整度，是當前諸多房地產企業首要處理的問題。部分房地產企業沒有構建迎合自身經濟活動需求的合同，在對合同相關內容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責權限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對已經建立的合同，沒有建立對應的編號，缺少科學的合同管理機制。在合同管理方面缺少規范性，合同進度無法全面掌控，進而給財務部門記錄相關數據增添難度，直接影響會計處理效率。

1.3　合同履行期的合同管理問題

合同履行期是合同簽訂雙方依照合同約定，保質保量地落實施工、推進項目開發的時期。這一時期房地產企業合同管理主要有以下問題：一是不重視合同交底工作。合同交底是公司合同簽訂人員和合同管理人員向合同履行人員陳述合同意圖、合同要點、合同執行計劃的過程，明確合同執行中細節。合同交底是履行好合同的基本保證，合同交底要求全面、全員、全過程交底；二是不重視合同簽訂后的管理。各部門沒有進行協調、溝通、管理。對履行情況、產生或潛在的問題沒及時地糾偏、補救、監控。

2　完善房地產企業合同管理體系的有效途徑

2.1　增加企業法律意識，建立合同管理制度

（1）建議企業建立一套適應企業發展狀況的切實可行的、能有效調動各方責任人的管理制度，才能確保企業的執行力，才能避免企業簽訂、履行、變更合同時遭受經濟損失。也可以避免企業人員（如合同管理人員跳槽等）變動對合同管理工作的影響。

（2）應加強對有關房地產開發、招投標法律法規的學習，使全體人員能夠熟悉和使用這些法律、法規。公司可定期組織開展法律知識專題講座、交流總結會等形式，逐漸樹立法律風險意識。嚴格執行國家的招投標及合同管理規定，依法進行公開招投標項目，不訂立陰陽合同，避免私下合同，即使必須簽訂協議，合同的重要條款必須保持一致。

2.2　加強合同管理信息系統構建

現階段，隨著科學技術的全面發展，這給房地產建設項目工作的開展提供了條件，特別在信息化技術方面，實現了快速發展，將其運用到房地產建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實現工作效率的全面提高。在開展合同管理工作時，需要構建完善的合同管理信息化系統，讓施工環節中各個資訊都能實現共享和傳遞，并且將合同變更、補充以及注意事項等內容及時傳遞給相關部門，利用互聯網手段，提升合同管理的科學化和信息化。

2.3　加強合同管理，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規范合同表述形式

房地產企業應重視合同示范文本的編制，積極吸收和采納國內、國外成熟的企業合同管理經驗，編制合同示范文本，統一合同條款表述，規避各分公司、項目部對條款的隨意修改而帶來的合同風險。合同示范文本應該經過相關職能部門的充分討論，充分吸收各部門的意見。應力求用詞清晰嚴謹，避免模糊詞匯的應用甚至用詞之間的相互矛盾。合同示范文本應包含以下主要內容：對合同價款支付的統一約定；對工程延誤的處罰條款；工程質量的檢驗標準的約定要詳盡；對自身的約束條款；利用履約保證金或履約保證函、滯納金等形式來約束承包商；材料上漲的約定；設計變更與現場簽證引起的工程量增減約定等。

2.4　完善合同管理體系

因為合同管理貫穿于房地產建筑項目各個環節中，所以，要想保證各個流程的規范性和嚴謹性，給后續管控工作的開展提供條件，這就需要在開展施工工作時，對各個環節都構建完善的管理體系，對介紹信出具、數據收集、合同擬定、合作協商、項目評估、職責分配、合同變更以及合同終止等內容加以全面監管，通過制定完善的管理體系對各個工作進行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項目的全面落實。

2.5　聘用專業化的合同管理人才

建立合同管理制度意味著企業必須設立專門的人員、專門的機構進行這項重要的工作，而不能將合同管理僅作為其他科室的兼職工作。事實上，合同管理涉及的知識的廣泛性和復雜性，也決定了必須招聘專業化的人才進行合同管理。通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將具備合同管理專業知識的人才分配到總部、分公司、項目的各個崗位上進行輪崗，有利于更系統地掌握相關知識。與此同時，注重對合同管理專業人才的培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高其管理水平。

3　結語

總而言之，隨著人們風險管理意識的逐漸提高，合同管理得到了房地產企業的高度注重，希望通過優化合同管理方式，完善合同管理體系的方式，防止各項合同風險的出現，在給房地產企業創造更好效益的基礎上，促進房地產企業健康發展。