中國養老建筑現狀和發展趨勢探討

胡芳

（天津市新型建材建筑設計研究院 天津 300384）

引言

老齡化社會的來臨，使養老問題成為我國重要的民生問題。在養老問題日益加深的今天，關注養老建筑，抓住人口老齡化為養老設施和相關服務業帶來的巨大發展機遇，能夠讓房地產行業未來發展的方向更加科學。養老地產的主要形式為老年住宅、養老機構等。保險公司、房地產開發商、養老服務機構等是主要的開發主體。我國的養老地產正處于重要的起步階段，當前盈利模式尚不清晰，關注其發展趨勢，能夠讓房地產企業更好的抓住發展機遇。

1 中國養老建筑的現狀

就目前來看，我國的主要養老模式不過是居家養老和社會養老。這兩種所謂居家養老，就是在自己的家庭中養老，這樣的養老模式有著不可替代的優勢，當然并不能滿足老年人的所有需求。社會養老，在我國現階段得到實施，但并沒有得到全面開展，主要存在資金與人員的實踐操作困難[1]。

在實施計劃生育政策之后，我國的獨生子女數量不斷增加，獨生子女的生活和工作壓力較大，使得照顧老人的精力減少。家庭結構的改變，讓獨居老人和空巢老人的數量都急劇增多、這些老年人的晚年生活不健康，會導致許多社會問題的出現。

目前來看，我國的養老建筑主要存在兩點問題：

（1）養老建筑產業的第一要素是盈利。在養老地產需求較大的今天，很多房地產企業在開發項目時，最先考慮的仍然是項目的盈利問題。其實對于一個房地產企業來講，盈利是必要的目標，他們不可能像福利機構一樣實施非營利行為。但養老建筑的盈利，應當以滿足老年人的生理需求、心理需求為前提，以養老建筑功能完善為前提。而不是一味地為了實現利益最大化為目標，不給老年人提供良好的養老服務體系[2]。在我國的醫療水平不斷提高的今天，越來越多的老年人能夠享受更長時間的晚年生活。也正是因為如此，地產企業開始關注養老建筑。在關注的同時，只考慮了企業利益，然而并沒有為老年人的晚年生活幸福考慮，使得越來越多的老年人越發趨向于居家養老。企業要想獲得更高的利益，就更要為老年人著想。從他們的心理需求與行為需求入手，將老年人的想法滲透到養老建筑的設計中去。只有滿足需求才能獲得利益。

（2）養老建筑的功能不盡完善。在中國，最早的養老機構是由國家興辦的社會福利機構，在20世紀80年代出現。但受到當時社會環境的影響，養老建筑的功能較為單一，只是解決了老年人的溫飽問題。提供給老年人一個有效的聚集場所和相對簡單的醫療場所。在社會福利機構中，養老服務體系完善度明顯不足。而當代老年人對于娛樂活動、健康餐飲服務的要求越來越高，這些功能沒有在養老建筑中體現出來，就很難讓養老建筑符合現代社會的需求[3]。

2 中國養老建筑的發展趨勢

在老齡化現象逐漸加劇的過程中，與養老相關的服務產業將會獲得越來越多的發展機遇。地產行業抓住養老地產發展的機會，借助國內外先進的養老建筑理念，才能推進養老地產的發展。

（1）加強養老建筑開發主體合作，完善養老產業鏈發展。與傳統的住宅地產不同，養老地產的建設主體與接受主體具有特殊性，盈利模式也需要深入探索。目前，養老地產的建設主體合作不多，銜接效果不盡如人意，使得我國的養老產業鏈還沒有有效形成，盈利模式也不盡清晰。在未來的養老地產發展過程中，每一位參與主體都應當從我國社會的具體情況出發，借助美國與日本等其他國家的先進經驗。促進養老建筑建設主體的有效合作，讓產業鏈的內容更加細致，吸收成功經驗，促進建設主體之間的有效合作，讓每一個主體都能夠發揮出其專業優勢[4]。像房地產開發商、養老服務機構和保險公司，是養老建筑的主要建設主體，在養老建筑項目中發揮著重要的作用。項目的建設和運營，需要多個參與主體的溝通和共同探索。一起發現有效的運營模式，將養老產業涉及到的內容細分下來，使養老產業結構更加多元化，產業鏈條更加飽滿。讓養老建筑滿足不同年齡階段、不同健康水平和不同收入水平的老年人，才能使養老建筑面向所有老年人。養老產業應當從最基本的衣食住行入手，像教育、娛樂、保健、老年文化、醫療康復等這些元素的融入，能夠讓養老建筑以及養老地產得到有效應用和發展。在盈利模式方面，應當將租售合并在一起。通過地產銷售的方式促進資金回流，也能保證部分物業以租賃的形式實現現金流的穩定化。

（2）拓展養老建筑融資渠道，創新融資模式。資金，對于房地產項目的開發與建設來講十分重要，在養老建筑項目的開發和運營上也是一樣的。過去，我國養老地產的融資渠道十分單一，即銀行貸款。養老建筑項目開發單位，與金融機構，像證券公司或保險公司合作。但這部分資金遠遠無法與銀行貸款所得資金相比，養老地產的產業鏈較長，需要整合很多資源，對資金的需求也很大。且資金的流動性較差，傳統的融資模式并不能滿足養老地產項目對資金的需求。而資金的限制，會影響養老地產的快速發展。

目前，政府部門應當以關注民生問題為切入點，關注養老地產的發展。給予直接支持或者政策上的輔助，促進養老地產融資模式的創新。在美國，養老產業的發展不僅能夠得到政府財政支持和有效的銀行貸款，還能以社會融資和募集的方式獲得資金。將這樣先進的經驗引入到我國養老建筑的發展中來，創新資金供給方式。以政策引導市場突破市場限制，讓養老市場變得靈活開放起來，有利于養老建筑問題的解決。鼓勵民間資本融入到養老地產市場之中，鼓勵地產投資信托基金，吸納海外基金，能夠讓養老地產項目的開發和運營得到有效保障[5]。

（3）加強行業標準建設，實施養老地產發展的有效監管。養老地產行業的發展環境比較混亂，影響了養老地產的秩序。養老建筑的建設標準沒有得到明確建立，使得市場監督作用難以發揮。大部分養老建筑只是空談，使得養老建筑與普通的住宅建筑并無差別，養老功能與預期相差較遠。

政府部門應當通過養老地產行業特殊性的分析，建立相關的標準，加強養老地產發展的市場監督力度。通過相關專家學者的組織，推進榜樣性養老地產企業的建立，使養老地產的建設標準、驗收標準能夠落實到市場之中。明確行業準入制度，更要制定違規懲罰措施。在養老地產逐漸成形的過程中，要建立監督小組[6]。通過有效的監管，讓政府參與到養老地產的監督中去，讓企業積極自我檢查，鼓勵群眾監督舉報。用這樣的方式，構建良好的養老地產發展環境。

3 結語

綜上所述，我國的養老地產目前正處于初步發展階段，養老地產的產業鏈尚不完善，在發展的過程中還會遇到一些問題。關注養老建筑的現狀，并針對房地產行業現在的發展趨勢去分析養老建筑的前景，能夠讓養老產業鏈的培養更加科學，養老產業盈利模式更加合理。