淺議房地產開發管理及其重要性

劉超紅

(山能置業棗莊德圣房地產開發有限公司,山東 棗莊 277000)

隨著我國經濟不斷呈現上升發展趨勢,人們的收入不斷提高,生活質量和消費水平也上升到了新的高度,人們對居住環境和生活條件的要求增高。在這樣的社會需求下,房地產的開發商從中看到了機遇,其在當下經濟發展趨勢下,要想能夠保持經濟最優化進程,從其內部來講,需要在管理運營工作上不斷優化,對于相關的體系不斷完善和有效實施,并且用專業的行業管理手段來深入探討如何對房地產的開發項目進行研究。

1 簡析房地產開發管理工作在整個行業的重要性

隨著我國人民整體消費水平有所提升,其消費觀念也從保守轉型為承受基礎上的理性長遠消費,這種需求量的劇增直接使房地產行業在整個經濟市場的迅速膨脹,并且產生了劇烈的競爭局面,很多相關的企業為了實現高效的競爭優勢,在整個經濟綜合市場站穩腳跟,其開始實行高效的房地產開發企業的管理工作,這對于增加競爭優勢,拉升經濟增長具有重要的意義。在當下的經濟發展環境當中,當代的房地產管理工作可有了新的氣象,無論是在研究細節上,還是在運行理論上,都更加規范化、科學化和人性化,這種發展是針對整個房地產管理行業的福音,其影響力和價值都不容忽視的。在房地產企業發展的過程中,要想平穩順利的發展,必須以提升經濟效益作為根本目標,在不斷成熟的完善的相關機制下,嚴格控制好每一個工作細節,從而能夠使其有條不紊實施和開展相關工作。

2 房地產開發管理工作中的重要基本工作細則

在房地產開發管理工作進行的過程中,其有固定不變的三個重要基本工作,其中包括開發用地規劃管理工作、開發工程管理工作和開發項目風險管理工作,這三項工作的共同實施形成了整個房地產開發管理工作的整個流程,這三者是息息相關,彼此促進和制約的,只有將這三項重要工作進行科學的細分和實施,就會事半功倍。

2.1 房地產開發用地規劃管理工作

在房地產開發企業進行管理工作的過程中,房地產開發用地規劃管理作為三項工作中的重要組成部分,其中還包括出讓土地使用權流程中的規劃工作和開發工作。在運行管理的過程中,由于經驗匱乏,加之沒有科學的體系指導,導致漏洞百出,在眾多的問題當中,首先突兀的是城市規劃問題。首先,在房地產進行土地規劃的過程中,很多房地產商為了在盡量短的時間內能夠獲取更加物超所值的土地,其都會在毫無目標的情況下進行大量收購,然后會出現囤積荒廢土地的現象。在我國城市建設工作大力開展的過程中,規模的迅速擴大化使土地粗放現象越來越普遍,也在隨著年數的增加越來越嚴重,導致囤積的土地被大量浪費。其次,在改造陳舊城市的過程中,由于施工人員紀律懶散,沒有良好的管理機制和監督體系,使速度過于緩慢,沒有在合理規劃時間范圍之內。第三,在城市規劃的過程中,衡量一個城市是否具備先進文明城市的條件,在于看他能否將規劃問題視為重要經濟利益點,能否將基礎設施建設壯大,一個沒有先進設施的城市,就不會實現為人們提供便利條件和服務,那么必定會與先進城市建設有巨大的懸殊。第四,人口對房子的需求量與保障房的入住率數量不相符,也就是很多人認為保障房過于稀缺,無法滿足人們的剛需數量水平,大大降低人們的幸福指數。開發工作問題之后便是規劃工作中的漏洞,在房子進行規劃的過程中,首先,我國的國情決定了我國很大一部分城市規劃建設進程都遠遠不及先進城市的規劃水平,很多房地產的相關開發管理人員都認為規劃方案的變動可以改善市場需求數量,但是無論實施怎樣的特殊手段,都是以自身利益作為出發點,在房地產開發商爭取最大化的經濟優勢和競爭優勢過程中,其往往希望可以通過變更市場規律來完成,其實這種做法首先就違背了市場發展規律,其次更是降低管理效率。可見科學的管理模式和手段是至關重要的,其決定著開發商的經濟水平,掌控著整個房地產商的經濟命脈。

2.2 房地產開發工作的工程管理工作項目

房地產開發工程管理工作作為一項重要流程,其不僅決定著整個房地產開發商的經濟效益,還起到了協調和質檢作用,推動整個工作能夠順利進行和開展,這對于整個工程構造的施工過程具有重要的意義。加強這項工作可以幫助房地產開發商實現較高的競爭優勢,從而最終實現這項工作的推動作用和發展功能。

首先,作為整個房地產行業的管理和運營人員,其必須具備相應的綜合素質條件和豐富的工作經驗,對于整個開發管理工作的具體流程都了如指掌,并且具備一定的應急能力和變通能力,這有這樣,才能保證基層工作的順利開展,為推動高效經濟貢獻了重要的第一步。通過滿足相關企業的具體需求,來提升整個開發企業綜合管理水平的大大提高；其次,作為房地產的開發商,其必須重視市場的調控功能和導向功能,不得未必經濟市場的發展趨勢；最后,其還應該將質量和數量的保障有機結合在一起,無論是哪一個工作環節,都是環環相扣的,這就要求必須保證質量,穩抓長青發展的根基和步伐。

2.3 房地產開發項目的風險管理工作

在房地產開發工作進行過程中,很多阻礙問題接踵而來,比如,房地產開發競爭對手搶先注入中國市場、銀行貸款利率大量提升、投資風險規避不當等,這些阻礙因素都在一定程度上降低了房地產經營商的經營效率。所謂房地產的項目開發風險,指的是部分房地產商由于投資不當導致的巨大經濟損失。針對規避風險這一問題,很多房地產開發商在規避過程中的回避、預防和轉移、自留問題上進行嚴格的管理方案制定和實施。

首先,相關房地產商可以通過識別風險類型和造成因素來對不同的風險進行分類,然后是利用相應的辦法和實施手段來應對由于不穩定項目因素帶來的風險。由于這一行業具有投資資金大,風險大、周期長、條件匱乏的特點,存在風險是必然的。第一,要將投資項目的百分比分配平衡,合理分配,促進平衡,這樣有利于分散風險,避免一失全失；第二,縮短施工周期,也就是注重效率,保證在最短的時間內可以盡量完成項目。第三,減少經濟支出,再建筑工作進行的過程,會有一些必要支出,比如簽訂協議中的固定貸款合同,預算等支出,但也存在一些不必要的經濟支出,這就需要在完善的監督機制下有效運行。第四,要做好正式買賣前的預售和預租工作,只有做好預熱,才能夠激發人們的購買欲望,制造良好的市場動態,爭取在開發工作進行完成之前就爭取盡量多的回收資金；第五,在出售房屋工作進行過程當中,為了滿足人們的消費需求,實施一系列的優惠措施,或者是團購優惠政策,在出售項目中的物業費、配套費等方向進行優惠處理,這樣不僅能夠吸引更多的消費者,還能夠幫人們減輕負擔,真正意義上實現家家戶戶有房住。

3 總結

綜上所述,由此可見,在當下的城市規劃工作進行的過程中,人們消費水平決定了對居住環境的要求,這就很大程度上推動了我國房地產行業在整個經濟市場的占額,從我國居民角度審視這個問題的話,不僅可以改善人們的生活環境和居住條件,還可以為房地產的開發商供應相對較大的發展余地。由此可見,要想使房地產開發企業能夠始終處于良好的發展狀態,并且能夠與當下經濟發展水平持平,就必須將開發管理工作放在首要地位,作為一項重要的任務去實施和完成,在相對公平成熟的管理體制中,深入探討房地產開發工作的發展動向,只有這樣用科學的手段、先進的管理理念,豐富非規避風險經驗,才能夠形成強大的競爭優勢,不至于處于劣勢地位,使其在長遠的發展道路上越走越遠。

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