探究經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

戴立異

1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的概念

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較屬于技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系的學(xué)科，它通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的最佳結(jié)合，確定技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與西方的管理科學(xué)和工程經(jīng)濟(jì)、蘇聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的發(fā)展有密切的關(guān)系。

2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的目的

技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主要目的是將技術(shù)更好地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，包括新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把研究的技術(shù)問題置于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大系統(tǒng)之中，用系統(tǒng)的觀點(diǎn)，系統(tǒng)的方法進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的研究。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把定性研究和定量研究結(jié)合起來，并采用各種數(shù)學(xué)公式、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較涉及的內(nèi)容

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域和國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門、各個(gè)方面，也涉及生產(chǎn)和建設(shè)的各個(gè)階段。從全局的范圍來看，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于研究技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響，以及它們之間的最佳關(guān)系問題；生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題；投資方向、項(xiàng)目選擇問題；能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應(yīng)、開發(fā)與運(yùn)輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題；技術(shù)引進(jìn)方案的論證問題；外資的利用與償還，引進(jìn)前的可行性研究與引進(jìn)后的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)問題；技術(shù)政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題等等。

4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本方法

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本研究方法有系統(tǒng)綜合和方案論證。系統(tǒng)綜合即采用系統(tǒng)分析、綜合分析的研究方法和思維方法，對(duì)技術(shù)的研制、應(yīng)用與發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析。

方案論證是技術(shù)經(jīng)濟(jì)普遍采用的傳統(tǒng)方法，主要是通過一套經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)體系，對(duì)完成同一目標(biāo)的不同技術(shù)方案的計(jì)算、分析、比較；效果分析是通過勞動(dòng)成果與勞動(dòng)消耗的對(duì)比分析，效益與費(fèi)用的對(duì)比分析等方法，對(duì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的原則是效果最大原則。

5 方案論證的主要類型

項(xiàng)目實(shí)踐中，常常遇到兩種情況：一種是單方案論證，即只有一種技術(shù)方案可供選擇，對(duì)候選方案是否可行進(jìn)行論證就可以決定方案的取舍；一種是多方案論證，即有多個(gè)技術(shù)方案可供選擇，這是就需要對(duì)進(jìn)行多方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較以選擇技術(shù)上先進(jìn)使用、經(jīng)濟(jì)上合理有力、社會(huì)效益大的最優(yōu)方案。多方案論證主要有以下幾種類型：

（1）互斥型，即在多個(gè)方案中只能選擇一個(gè)，其余方案必須放棄。多個(gè)方案不能同時(shí)存在，方案之間的關(guān)系具有互相排斥性質(zhì)。

（2）獨(dú)立型，作為評(píng)價(jià)對(duì)象的各個(gè)方案是獨(dú)立的，不具有相關(guān)性，且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性，采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對(duì)象是單一方案，則可以認(rèn)為是獨(dú)立方案的特例。

（3）混合型，在方案群內(nèi)包括的各個(gè)方案之間既有獨(dú)立關(guān)系，又有互斥關(guān)系。

在具體的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目的單一性決定經(jīng)常遇到的是互斥型方案比較。

互斥型方案進(jìn)行比較時(shí)，必須具備以下的可比性條件：

①被比較方案的費(fèi)用與效益計(jì)算口徑一致；

②被比較方案具有相同的計(jì)算期；

③被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。

在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，上述條件表現(xiàn)為：滿足功能需要可比，產(chǎn)生效益可比，投入成本可比，使用壽命可比。

6 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比較中的應(yīng)用

下面以住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比選為例，探討經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用。

住宅小區(qū)中具體路段的道路設(shè)計(jì)方案是比較典型的互斥型方案比較。如上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道路寬7m，可選設(shè)計(jì)方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。

上述方案各有優(yōu)缺點(diǎn)：

水泥混凝土路面強(qiáng)度高，穩(wěn)定性好，使用壽命長(zhǎng)，適用于繁重交通道路。但需設(shè)置許多接縫，這些接縫增加了施工的復(fù)雜性，并且影響行車的舒適性，接縫又是路面的薄弱點(diǎn)，應(yīng)合理設(shè)計(jì)、認(rèn)真施工，否則，容易出現(xiàn)唧泥、錯(cuò)臺(tái)等危害。

瀝青道路路面表面平整無接縫，行車振動(dòng)小，噪音低，開放交通快，養(yǎng)護(hù)簡(jiǎn)便，適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點(diǎn)是溫度敏感性較高。夏季強(qiáng)度下降，若控制不好會(huì)使路面發(fā)軟泛油或推移剪切破壞。低溫時(shí)瀝青材料變脆可能引起路面開裂。

天然石材鋪裝道路景觀性好，檔次感高，造價(jià)也高。選用花崗巖等材料，厚度達(dá)到5cm或以上，能作住宅小區(qū)主干道路面，承載力沒有沒有問題，維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號(hào)、顏色的面層石材，可能會(huì)比較困難，維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。

砂磚鋪裝道路景觀性好，造價(jià)比天然石材鋪裝道路低，燒結(jié)砂磚本身強(qiáng)度較低，導(dǎo)致路面承載力較低，平時(shí)通過小型車輛沒問題，搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面，維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號(hào)、顏色的燒結(jié)磚，隨著使用時(shí)間的推延，可能會(huì)比較困難，維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。

無論是從技術(shù)方面分析，還是從成本方面比較，很難通過簡(jiǎn)單分析，從上述互斥方案中選出一個(gè)綜合最優(yōu)的方案。采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的方法則能合理選出綜合最優(yōu)方案，具體操作如下：

（1）根據(jù)各方案的特點(diǎn)及泗涇頤景園的項(xiàng)目需求，對(duì)方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護(hù)保養(yǎng)等作評(píng)價(jià)描述或計(jì)算；

（2）根據(jù)評(píng)價(jià)描述，采用強(qiáng)制評(píng)分法對(duì)評(píng)價(jià)描述的對(duì)象進(jìn)行打分；

（3）計(jì)算各方案的綜合得分，綜合得分最高的方案為最優(yōu)方案。

方案二的綜合得分最高。經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道最優(yōu)方案。

經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方主體各負(fù)其責(zé)，嚴(yán)格把關(guān)，泗涇頤景園二期小區(qū)主干道瀝青路面基本沒有出現(xiàn)波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現(xiàn)象，使用情況良好，有利于延長(zhǎng)道路使用壽命。

7 結(jié)語

多方案比選是項(xiàng)目實(shí)踐中經(jīng)常遇到的決策事項(xiàng)，大多數(shù)比選方案難以簡(jiǎn)單地從技術(shù)上或經(jīng)濟(jì)上予以取舍。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析的有機(jī)結(jié)合、綜合比較，有助于我們選出綜合最優(yōu)的方案，做出合理的選擇。