基于新形勢下的房地產項目管理問題研究

晏昶

前言

房地產業在整個社會經濟之中占有重要的地位，其健康發展與人們生活品質、居住環境、生產生活活動以及社會的穩定等都有緊密的聯系。房地產開發項目中涉及到幾個主要的階段，具體為：決策階段、設計階段和實施階段等，而每個階段之中又有具體的、有針對性的管理特點和措施。業主方（工程建設方）作為整個房地產項目管理的主體，在管理過程中發揮著重要的作用，在房地產項目管理過程中，重點的工作就是協調好時間、性能指標與經費之間的關系，確保房地產建設項目能夠順利開展。因此，房地產項目管理在房地產項目建設中起到非常重要的作用。

1 新形勢下我國房地產項目管理中存在的問題

房地產項目實施的過程具有多流程、涉及面廣泛的特點，其中涉及到的主要階段有決策階段、設計階段和實施階段等幾個主要的環節，而建設項目的順利完成需要在各個階段之中實施有效的控制手段，充分發揮各個階段在整個建設項目中的重要作用，但受到歷史局限性的制約，在實際的建設項目實施過程中，存在著諸多的缺陷，對于各個階段重要作用的發揮造成不良的影響，以下結合筆者自身經驗，對建設項目主要階段中存在的一些弊病進行列舉。

1.1 決策階段中存在的弊病

整個建設項目流程之中，決策階段是首要的重要階段，在這個階段之中，要對建筑市場的行情、發展趨勢等進行全面而深入的調查，在這個過程中完成對項目可行性的判定，進而為前期的各種重要決策提供有力的依據，但在實際的建設項目決策階段過程中，還存在著比較嚴重的“大規模的圈地蓋房就能有可觀的經濟收益”的片面觀點存在。此外，工程建設項目的全過程實施，需要在前期進行有效的規劃和方案等的擬定，需要較大的前期投入，如此才能夠在后續的各個階段中順利開展各項工作，但在實際的工程項目之中，使用建設項目“原班人馬”的情況比較普遍，如此一來，導致管理人員尤其高層管理人員在房地產管理方面的知識相對薄弱，“一元化”領導的現象比較嚴重，在各種決策的制定上具有顯著的盲目性，憑借經驗決策導致工程項目建設的市場定位不明確，錯失商機。因為沒有周全的可行性工程項目研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導致工程建設項目很不科學。

1.2 設計階段中存在的弊端

在“建設項目的重點在實施階段”片面認識的誤導下，導致在建設工程中忽視設計階段的重要性，以至于對設計階段中科學合理的使用資金獲取最佳的建筑產品方面重視不足，影響工程建設項目效益的獲取。設計圖紙一經確定，在施工過程中不出現新的設計變更的情況下，工程的預算不會出現太大幅度的變動，由于對設計階段的重視程度不足，導致工程項目成本控制的范圍和力度方面存在明顯的薄弱，此外，只重視施工不重視設計，導致設計不能夠很好的從實際出發，不能很好的滿足使用功能方面的需求。

1.3 實施階段中的弊端

建設工程在實施階段之中，存在的比較嚴重的問題就是工程施工合同簽訂的不夠嚴謹，在實施階段需要建設方、總承包方、分包方、監理方以及材料設備供應方等的通力合作，方能夠較好的完成工程項目的建設任務，而在實際的項目實施階段，由于合同的制定不夠嚴謹，導致諸多糾紛的出現，對工程質量、工程工期造成不良影響，尤其是在分包合同的制定過程中，工程配合以及接口的確定方面則不是很詳細，致使項目各參與方之間的協調性較差，出現不必要的“內耗”。

2 新形式下解決我國房地產項目管理問題的對策

欲加強對房地產項目管理工作，就要采取有針對性的措施，主要針對項目決策階段的可行性研究、設計階段的重施工輕設計以及實施階段之中各種合同的簽訂等幾個主要的方面進行措施的制定，并制定一套完善的制度保證措施，保障制度的落實度。

2.1 決策階段采取的有效措施

決策階段主要的任務就是確定建設項目的可行性，故而，要在前期投入相應的人力、物力和財力，保證前期市場調研工作做到位，為決策提供客觀、準確的數據參考，保證決策的科學性和可靠性。此外，還要積極引導相關的專業人員對房地產項目的技術可行性、經濟、項目規劃方案的合理性等相關事項提出具體指導意見，進而為開發商決策提供質量保證，促進房地產開發項目成功率的提升。

2.2 強化對設計階段投資方面的控制

在房地產開發項目管理初級階段，要加強對設計資金的投入管理，杜絕“重施工，輕設計”的認知誤區。充足的資金保障，能夠保證建設項目設計內容的新穎性，有能夠較好的滿足廣大購房者的基本需求，無疑能夠獲得較好的收益，如此一來，建設項目就是成功的。而在初始階段受到較好的效果，就能夠引發一系列的連鎖反應，購房者需求的保證能夠促進資金回收迅速，提升企業的社會效益，為后續的開發提供充足的流動資金。

2.3 抓好房地產開發項目的基礎管理與動態管理

結合房地產開發項目的獨特性和實時性特點，制定具有針對性的管理措施，集中在基礎管理和動態管理兩個大的方面，而不管是采用哪種管理方法，其都需要對這些基礎性的工作提供具體的數據，所以，應該充分做好各個部門的基礎管理方面的工作，多積累更為全面的基礎性資料，為現代的管理方法提供支持，讓項目管理方法在實踐中更好的發揮其作用。

2.4 加強項目收尾階段的管理力度

在房地產項目收尾階段，應由開發商牽頭，并由房地產項目各參與方共同參與，來完成工程項目收尾工作。加強房地產項目收尾階段的管理，雖說是收尾工作，但其準備工作需要在實施前期做充足的準備工作，以減少收尾階段的工作量。具體的在施工階段需要針對工程項目自身的特點，制定出統一的規劃，并分步驟進行實施，并根據施工進度要求展開招標工作。此外還要對施工階段的各項任務進行明確，應由各個責任方來完成各自的工作內容和工作任務，一般應明確由總承包方來完成的工作，若是出現總承包方管理方向存在分化的話，就可以將其提供給開發商來為其提供服務，也就是更加注重自我管理。

2.5 提升房地產開發項目管理人員的基本素養

當下社會市場經濟體制之下，企業之間的競爭就是人才之間的競爭，保證企業的市場競爭力就要加強企業管理人才的建設工作，只有保持不間斷的新鮮血液的融入，方能保證企業的市場競爭力，對當前房地項目管理進行國際化、現代化建設過程中，就需要相關的管理人員具有與之相符的管理素養，尤其是工程施工項目經理，其管理理念、管理藝術與領導藝術方面要做到與時俱進，深刻領會項目管理中以人為本的重要意義。

3 結束語

當前房地產行業在全國范圍內趨于飽和狀態，企業之間的競爭愈加激烈，在這種大環境背景之中，要保證企業的市場競爭力，就要對當前房地產項目管理工作進行深入的分析研究，對其中存在的諸多弊病進行逐一“偵破”，采取有效的改善手段，保證企業在整個房地產市場中的競爭力。