商業銀行個人住房抵押貸款存在的風險及防范研究

徐茵

摘 要 隨著現代社會經濟的快速發展，我國的房地產行業也在不斷優化市場環境，個人住房貸款抵押受到越來越多的人的關注。本文以此為論點，闡述個人住房貸款抵押在我國的發展情況、產生的問題，并提出解決措施，希望能夠對相關企業產生一定的參考作用。

關鍵詞 個人住房抵押貸款 商業銀行 風險

一、個人住房抵押貸款的含義

簡單來說，個人住房貸款抵押就是指有購房需求的個人，因資金短缺等情況而向商業銀行借款，以期獲得相應購房資金;但與此同時，商業銀行要以購房者的房屋作為抵押品，作為銀行放貸的保障。這種業務分成兩大類型，一種是使用個人住房公積金來繳款，另一種是個人商業貸款。前者作為個人的基本社會保障，其公積金一般需要企業每月為個人繳納一部分，從而降低人們日后的購房資金壓力;后者的商業貸款是純粹向銀行貸款，一般利率較高。無論是哪一種模式，都需要購房者具有一定的資金存量，因為對商品房的支出占據個人支出非常大的一部分，只有在資金較充足且考慮到未來有足夠償還能力的情況下，才能考慮個人住房貸款。

二、個人住房抵押貸款的發展現狀

目前，我國的個人住房消費貸款抵押在持續增長，許多人通過抵押貸款購入商品房。其發展現狀主要表現在以下幾個方面：

（一）住房消費快速增長

由于生活水平的提高，人們的經濟水平在不斷上升，住房消費需求也不斷擴大。目前，我國房產開發的投資增速在逐年提高。近三年來，房地產開發投資增速雖低于全社會固定資產投資增速，但增速在逐年提升。國家統計局的數據顯示：從2015年至2017年，全社會固定資產投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國內的房地產開發投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產開發的投資增速提高源于我國住房消費需求的擴大，它會對上游的鋼鐵、建材需求產生較大影響，會增加上游產品價格上漲的需求動力，甚至使相關的上游產品價格出現上升。

（二）購房貸款抵押風險加大

由于購房消費的增長，無論對于銀行還是購房者來說都是風險較大的舉措，市場要面臨利率波動、資產流動變化、信譽評估等各方面的風險。另外，近幾年投資增長速度明顯放緩，基本保持平穩態勢，說明“限購令”等措施取得了一定成果。但其投入大、周期長、環節建設復雜等特點，導致我國房地產經濟局部過熱、空置房多、“有價無市”，這些無疑加大了金融風險的聚集，易產生泡沫經濟。因此，政府采取了一系列引導政策，如“國八條”、房產稅、“限購令”還有房地產長效機制，一定程度上穩定了房價。

（三）購房貸款信譽評估有待商榷

目前，銀行對個人購房抵押貸款的放貸金額主要取決于購房者的信用評估情況，但其評估方式的單一以及貸款本人的實際信用度仍有待考核。一方面，我國在購房貸款的金融征信體系方面發展較晚，法律制定和法規落實方面存在操作性差等問題，沒有形成多層次、多維度、多方面的信用監管，更多是理論化。在實際操作上，有些現實中的操作行為處于“法律灰色地帶”，沒有進行條文上的說明，于是有些人便利用這個漏洞進行違法行為。另一方面，在金融征信方面沒有形成一個良好的社會契合度，沒有統一的社會組織或者行業協會進行社會監督，而單單靠法律監督是遠遠不夠的。以上的信用問題加劇了貸款風險。

三、商業銀行個人住房抵押貸款存在的風險分析

（一）貸款方風險

目前，我國仍處于房地產發展的上升期，經濟收益較高，但市場管理仍不完善。于是有些貸款人將自身信息加以修改，采用一定技術手段抹掉個人不良貸款記錄，或者通過虛增個人資產等手段來達到高額貸款的目的。他們得到資金后不是用于購房，而是用來炒房或者作為詐騙資金。這種違法行為因缺乏追償機制，違法行為較為隱蔽，難以被發現。因此，要加大信用監管力度，普及信用知識，嚴懲信用造假者，創造良好的房地產發展環境。

（二）房地產商風險

對于房地產商來說，建造商品房最主要的目的就是能在購房需求高的階段盡早銷售完，但這種銷售會受到利率波動、社會總體發展情況以及購房者個人情況的影響，因此具有較大的不確定因素。并且，房地產商還有自身的籌資能力問題。主要表現在：第一，受國家政策影響，籌資難度大。由于銀行貸款利率和銀行存款準備金率在提高，而我國房地產企業的資金獲得70%來源于銀行貸款，信貸規模的收縮導致房地產企業籌集資金的難度變大;加之國家鼓勵加快建設保障性住房，會對商品房產生替代作用，消費者需求發生改變，給房地產業帶來了挑戰。第二，籌資渠道單一，間接融資過多。我國房地產籌資渠道大部分來自銀行貸款，其他籌資渠道，如股權融資、資金信托等方式因為制度不完善等各方面的限制而較少運用。

（三）償債風險

第一，資產負債率居高不下，債務負擔沉重。2017年上半年，我國前十大房地產的資產負債率普遍高于70%，因為房產企業在融資過程中也要償還較高利息，而這需要企業有一定的資金積累才償還，若不重視資金積累，無法償債，資產負債率只會越來越高，最后資不抵債。第二，償還債務渠道單一，償債計劃不完善。償債計劃是一個完整的規劃，涉及償債渠道、償債方式搭配等。房產企業大多是靠經營所得和資金融通來償還債務，由于沒有合理的償債計劃，導致償債渠道單一、不能有效與市場對接，一旦資金鏈斷裂，則無法還債。

（四）銀行操作風險

許多商業銀行在審核貸款申請和征信報告時都是各自為政，征信數據只能在銀行內部流動，不允許其他銀行查詢。這樣一來，不但阻礙了其他部門對貸款方的查詢，也影響了銀行自身的查詢結果。如果征信系統封閉獨立，信息不能互相查閱，那么借款人若同時在多個平臺進行借款的行為就有可能被遺漏，從而難以全面評估一個人的信用情況，加大貸款風險。這種操作會帶來很大的金融風險隱患。

（五）市場和政策風險

任何金融領域都會受到市場風險的影響，對于房地產業來說亦是如此。市場的總體上下行變化、利率波動、投資需求等方面的變化都會引發購房需求的變化。而房地產作為目前我國經濟發展的重要力量，自然受到政府的關注，政府近幾年一直采取相關措施打壓房地產泡沫經濟。近幾年我國房地產市場交易活躍，帶動了基礎建設投資及其他產業的發展。但其投入大、周期長、環節建設復雜等特點，導致我國房地產經濟局部過熱、空置房多、“有價無市”，這些無疑加大了金融風險的聚集，易產生泡沫經濟。盡管政府采取了一系列引導政策：從“國八條”到房產稅，從“限購令”到房地產長效機制，一定程度上穩定了房價。

四、應對商業銀行個人住房抵押貸款風險的對策

（一）做好信用評估，嚴懲虛假貸款

銀行貸款評估員要認真審核，從多方面、多指標上對房貸的申請人進行核驗，確保其信息真實可靠;要及時發現虛假偽造信息的個人，用法律手段制裁，必要時全網通報，再也不予貸款。作為銀行金融風險防范的管理者，要做好互聯網金融網絡的安全工作，要認識到征信系統建設的重要作用，避免隨意貸款、虛假貸款。

（二）保證資金安全，提升籌資能力

針對房地產企業籌資渠道單一的問題，建議鼓勵多種籌資方式，針對自身情況制定籌資方案，減少對銀行貸款的依賴，滿足不同企業的多樣需求。如建立專業的信貸機構，加速企業資金籌集，做到規范化、專業化。房地產企業應采用合適的銷售策略，加速銷售，實現資金回籠。如適當降低商品房價格，刺激購房者需求，增加現金流。另外，我國地域差異明顯，房地產企業可通過調研，開發針對不同地域、不同階層的適銷對路的房屋，防止房屋滯銷，增加資金。

（三）加強資金管理，提高償債能力

針對償債計劃不完善的問題，房地產企業應根據借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結合自身企業現實情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。運用多種方式償債，增強償債能力。如通過增資擴股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機構舉債，利用企業自身的商業信用可以籌集到較高的金額和較低的利息。只有做到量入為出，才能有備無患。

（四）健全評估制度，加強風險管控

住房貸款評估涉及的內容方方面面，并且專業性強。所以，相關人員在制定時也要本著高效、細致的原則，對制度先進性進行分類，再作明細規定。如制度規定在確認放貸時，要有經辦人員簽字和部門負責人審核并注明用途，否則是違反規定。另外，要通過專業培訓，使評估員不斷更新綜合知識水平和較強的綜合實踐能力，為征信信息系統提供動力和支持，提升系統應用效率，發揮信息系統最大的管理效用，讓信息系統成為評估決策的重要依據。

（五）完善平臺信息共享

我國銀行可以借助NFCS等技術，建立互聯網金融征信信息共享平臺，直接與央行的信息對接。增加信息庫資源，完善網絡建設，對房屋貸款方的個人身份、名下資產、社會關系等各方面進行全方面查詢。另外，要建立行業協會，制定統一的監管體制，對收集到的信息進行最大化利用，防止虛假貸款行為的發生，加快內部溝通的速度，使機構中復雜的結構逐漸消失，組織結構管理。

五、結語

商業銀行個人住房貸款既實現了居民的買房需求，又促進了市場資本的流動，但其在發展過程中也會遇到較多問題，因此需要多方努力，加強信用監管、加強人才建設、適應市場變化。相信我國商業銀行的住房抵押貸款業務會發展得越來越好，對我國經濟的發展產生更多正面影響。

（作者單位為廈門大學）

參考文獻

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