提高農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量的措施研究

劉春英

（遼寧經(jīng)緯測(cè)繪規(guī)劃建設(shè)股份有限公司，遼寧 沈陽(yáng) 110016）

1 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查的重要意義

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查，是完善宅基地制度、推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等土地制度改革的基礎(chǔ)，能夠滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記建設(shè)的實(shí)際需要；有利于摸清各省不同區(qū)域、不同類(lèi)型農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作情況，對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家了解農(nóng)村房屋的分布、數(shù)量、權(quán)屬問(wèn)題有著重要的意義，利于探尋存在問(wèn)題的原因及由此存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的對(duì)策，可加強(qiáng)農(nóng)房登記規(guī)范化管理，提高農(nóng)房登記公信力和權(quán)威性，為遼寧省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進(jìn)行提供保障，為促進(jìn)登記工作更具有實(shí)施性和操作性提供助力；有利于全面掌握各省農(nóng)村房屋權(quán)籍及分布狀況，并進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度和相關(guān)政策的制定、實(shí)施，為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供重要保障。

2 工作內(nèi)容

2.1 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查

以宗地為單位組成調(diào)查的基本單元，調(diào)查宗地內(nèi)房屋的權(quán)籍、房產(chǎn)要素信息及其他信息等。查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、類(lèi)型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號(hào)、戶號(hào)、總套數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積和分?jǐn)偨ㄔO(shè)面積等內(nèi)容［1］。房屋所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、建筑物名稱、建筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等。

2.2 農(nóng)村房屋測(cè)量

測(cè)量宗地內(nèi)房屋的房角點(diǎn)和房屋邊長(zhǎng)，測(cè)算房屋面積，按要求編制宗地（分宗房產(chǎn)圖）、房產(chǎn)分戶圖、房地籍圖，并將房屋調(diào)查成果記載在調(diào)查表等資料中，建立房地一體化地籍?dāng)?shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開(kāi)展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

3 提高農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量的措施

3.1 編制統(tǒng)一的技術(shù)方案

為指導(dǎo)遼寧農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范工作程序，確保農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作的順利進(jìn)行，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1—2000）、《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001—2012）、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）、《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案》（試行）以及現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范要求，結(jié)合遼寧省各市農(nóng)村房屋實(shí)際情況，編制了農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作技術(shù)方案。包括調(diào)查對(duì)象、調(diào)查內(nèi)容、技術(shù)路線、調(diào)查程序、檢查驗(yàn)收和成果歸檔等內(nèi)容。方案必須經(jīng)專家研討論證，解決調(diào)研過(guò)程中的關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題，保證方案成果符合遼寧省現(xiàn)狀要求，具有針對(duì)性、實(shí)用性、創(chuàng)新性和可操作性。

3.2 先進(jìn)科學(xué)的技術(shù)方法

遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB／T 17986.1—2000）、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)技術(shù)規(guī)定、辦法和標(biāo)準(zhǔn)，充分利用已形成的宅基地使用權(quán)確權(quán)成果為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實(shí)地調(diào)查核實(shí)與內(nèi)業(yè)核實(shí)相結(jié)合的方法開(kāi)展房屋調(diào)查，以宗地為單位組成的調(diào)查基本單元，參照土地和房屋權(quán)利人提供的權(quán)源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表和房屋基本信息表；通過(guò)全野外測(cè)量技術(shù)逐戶實(shí)地測(cè)繪房角點(diǎn)及邊長(zhǎng)丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產(chǎn)分戶圖、分宗圖、地籍圖，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，為農(nóng)村集體建設(shè)用地和房屋確權(quán)登記發(fā)證提供基礎(chǔ)。

3.3 合理劃分調(diào)查區(qū)域，明確精度指標(biāo)

依據(jù)遼寧省農(nóng)村房屋居住特點(diǎn)和產(chǎn)權(quán)狀況，將試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)房屋分為以下三類(lèi)：Ⅰ類(lèi)區(qū)域，對(duì)于試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)自然村（屯）、偏遠(yuǎn)或分散、獨(dú)立的宅基地和集體建設(shè)用地及權(quán)屬狀況基本不改變的自用房屋；Ⅱ類(lèi)區(qū)域，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)的房屋；Ⅲ類(lèi)區(qū)域，對(duì)于建制鎮(zhèn)內(nèi)樓房密集區(qū)或城鎮(zhèn)化程度較高的區(qū)域，包含新型農(nóng)村社區(qū)、集體搬遷上樓、新建樓房。

不同的調(diào)查區(qū)域采用不同的精度指標(biāo)：①房產(chǎn)界址點(diǎn)（即宗地界址點(diǎn)，以下簡(jiǎn)稱界址點(diǎn)）的測(cè)量精度和采用級(jí)別均按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001—2012）解析界址點(diǎn)測(cè)量精度執(zhí)行，Ⅰ、Ⅱ類(lèi)地區(qū)房產(chǎn)界址點(diǎn)采用二級(jí)精度要求，Ⅲ類(lèi)地區(qū)房產(chǎn)界址點(diǎn)采用一級(jí)精度要求；②農(nóng)村房屋面積精度要求執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》二級(jí)和三級(jí)精度標(biāo)準(zhǔn)，Ⅲ類(lèi)地區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)、集體搬遷上樓一般采用二級(jí)精度要求，對(duì)于其他農(nóng)村房屋建筑面積測(cè)算精度采用三級(jí)精度要求。

3.4 加強(qiáng)宣傳，提高村委會(huì)與村民的認(rèn)識(shí)和參與程度

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作涉及面廣，關(guān)系到千家萬(wàn)戶百姓的切身利益，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋調(diào)查權(quán)籍調(diào)查工作的宣傳力度，提高村政府和群眾對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度，協(xié)調(diào)爭(zhēng)取村委會(huì)支持。村干部熟悉了解本村農(nóng)戶的基本情況和歷史沿革，對(duì)全面規(guī)范完成沒(méi)有土地權(quán)屬來(lái)源的宅基地及房屋的登記工作起到不可替代的作用。特別是在調(diào)查指界的過(guò)程中，可調(diào)節(jié)村民間的糾紛，加強(qiáng)與各房屋權(quán)利人與利害關(guān)系人的聯(lián)系溝通，促使確權(quán)登記工作順利推進(jìn)，對(duì)提高調(diào)查成果質(zhì)量的完整性和規(guī)范性起到了重要的保障作用。

3.5 加大工作人員的培訓(xùn)力度

在先期準(zhǔn)備工作中，工作人員的培訓(xùn)考核是很重要的一項(xiàng)工作，只有工作人員詳細(xì)掌握相關(guān)政策、要件及流程等要點(diǎn)，才更有利提高調(diào)查工作的效率和質(zhì)量。工作人員對(duì)工作的熟悉程度關(guān)系其解決農(nóng)房登記問(wèn)題的能力，系統(tǒng)且專業(yè)的培訓(xùn)有利于具體工作的順利推行，確保調(diào)查成果的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性。

3.6 規(guī)范編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼

宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物應(yīng)一并劃定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對(duì)于已完成宗地統(tǒng)一代碼編制的，應(yīng)以宗地為基礎(chǔ)，補(bǔ)充房屋等定著物信息，形成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對(duì)于未開(kāi)展宗地統(tǒng)一代碼編制或宗地統(tǒng)一代碼不完備的，可在地籍區(qū)（子區(qū)）劃分成果的基礎(chǔ)上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數(shù)據(jù)資料，通過(guò)坐落、界址點(diǎn)坐標(biāo)等信息預(yù)判宗地或房屋位置，補(bǔ)充開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查等方式，編制形成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。

3.7 掌握重點(diǎn)工序，制定調(diào)查確權(quán)實(shí)施細(xì)則

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要重點(diǎn)把握好調(diào)查確權(quán)等重點(diǎn)工序，現(xiàn)有的法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章，雖然規(guī)定了農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的管理要求，但還不夠完善。為此，應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況，出臺(tái)相關(guān)調(diào)查確權(quán)政策或細(xì)則，以明確宅基地閑置、權(quán)源資料不完善、批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致、已頒發(fā)宅基地土地使用證與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證用地重疊等問(wèn)題，明確問(wèn)題處理意見(jiàn)，使調(diào)查確權(quán)時(shí)能做到有理可依、有據(jù)可循，有利于宅基地及農(nóng)房調(diào)查工作的順利進(jìn)行，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作成果的準(zhǔn)確性和可靠性。

3.8 公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果

縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一組織的宅基地和房屋首次登記，權(quán)屬調(diào)查成果應(yīng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示。開(kāi)展農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將宅基地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達(dá)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并要求在村民會(huì)議或村民代表會(huì)議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對(duì)于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過(guò)電話、微信等方式告知權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，以提高調(diào)查權(quán)屬資料的完整性和公信力。

3.9 建立健全質(zhì)量管理體系

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)多種信息高度集成、面向市縣兩級(jí)國(guó)土管理部門(mén)業(yè)務(wù)辦公和社會(huì)服務(wù)的信息系統(tǒng)工程。因此，需要建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)量管理體系，制定項(xiàng)目管理制度、質(zhì)量管理制度、技術(shù)管理制度、保密管理等相關(guān)制度，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展事前、事中、事后全過(guò)程質(zhì)量控制，通過(guò)技術(shù)咨詢指導(dǎo)、規(guī)范工作程序、以及質(zhì)量、進(jìn)度、合同等檢查和協(xié)調(diào)管理，使權(quán)籍調(diào)查成果成為有效的法律依據(jù)，更好地服務(wù)于人民、服務(wù)于社會(huì)。

3.10 執(zhí)行嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收制度

完善的質(zhì)量檢查制度是保證調(diào)查成果質(zhì)量的根本保障，本項(xiàng)目實(shí)行二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收制度，即縣級(jí)自查、市級(jí)檢查、省級(jí)驗(yàn)收的檢查驗(yàn)收制度。作業(yè)單位采用分階段成果檢查制度，每一階段成果需經(jīng)檢查合格后轉(zhuǎn)入下一階段，避免將錯(cuò)誤帶入下一階段，嚴(yán)格遵守生產(chǎn)過(guò)程控制程序和最終測(cè)繪產(chǎn)品檢查制度，保證成果質(zhì)量，由縣級(jí)國(guó)土部門(mén)對(duì)成果進(jìn)行內(nèi)外業(yè)全面自查。自查合格后調(diào)查成果交由市級(jí)國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)組織預(yù)檢，省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)組織驗(yàn)收。同時(shí)，為加強(qiáng)成果質(zhì)量檢查力度，省級(jí)國(guó)土部門(mén)聘請(qǐng)監(jiān)理單位對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行全面的內(nèi)外業(yè)檢查與過(guò)程控制，并對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)地類(lèi)進(jìn)行抽查核實(shí)，確保權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件與實(shí)地三者一致，并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

4 結(jié)語(yǔ)

為確保農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目成果質(zhì)量，不僅要采用科學(xué)合理的項(xiàng)目管理方案、先進(jìn)的技術(shù)手段，制訂合理的工作程序，引進(jìn)精密的儀器設(shè)備，還需要掌控關(guān)鍵工序，建立完善的質(zhì)量控制體系，執(zhí)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查驗(yàn)收程序，以實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控，并加強(qiáng)各工序間的有效銜接和協(xié)調(diào)管理，以確保調(diào)查成果的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、現(xiàn)勢(shì)性。