不動產統一登記背景下農村不動產登記問題研究

周俊杰

（杭州浙地土地規劃設計咨詢有限公司，浙江 杭州 310000）

隨著我國城鎮化的不斷發展和進步，國家對農村發展越來越重視，不僅加大了對農村宅基地應用權限的保護力度，同時還加強了農村宅基地管理機制的優化，這對推動我國城鄉發展、維護社會和諧具有尤為重要的意義。而要更好地促進我國城鄉一體化發展，就必須加強推動農村不動產登記實施。但就實際來看，農村不動產登記的開展情況與城市不動產登記開展情況存在較大的差異，農村不動產登記受諸多因素的影響，其中還存在較多問題。因此，要促進農村不動產登記工作的全面落實，就必須對其中存在的問題進行深入的分析，進而根據不同的問題提出相應的解決措施。

1 不動產統一登記概述

不動產統一登記是國家整合不動產登記職責、建立不動產統一登記的一項制度。不動產統一登記工作主要是由自然資源部負責，指導全國土地、房屋、林地等不動產統一登記工作的開展。不動產統一登記工作需要做到登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺的全面統一。2015年3月1日《不動產登記暫行條例》實施，這意味著我國不動產登記制度改革邁出了重要的一步，是實質性改革的重要體現。不動產統一登記制度的實施對抑制腐敗行為、平抑房價、推進財產稅的實施等都具有重要的作用。不動產統一登記制度對于保護不動產權利人的合法財產權具有重要的作用，實施該制度能夠促進社會主義市場經濟體制的不斷完善。另外，不動產統一登記制度也可以在很大程度上方便企業、方便群眾，同時有效提高政府治理效率及水平［1］。由此可見，不動產統一登記制度對促進我國社會穩定發展具有重要的現實意義。

2 農村不動產登記的重要作用

不動產統一登記制度自實施以來就受到了廣泛的關注和重視。農村不動產登記的內容包括集體土地所有權、房屋等建筑物所有權、森林和林木所有權、土地承包經營權及建設用地使用權等。開展農村不動產登記對促進農村發展具有重要作用。首先，實施農村不動產登記制度，有利于樹立農村不動產公信力［2］。相對城市而言，農村不動產具有一定的復雜性，很多不動產由于所有權不明確容易發生各種糾紛及問題，而通過實施不動產登記制度，可以明確農村不動產權利的內容及歸屬，使不動產權利更加明確。同時，在不動產保護交易過程中，也可以有效提高交易效率，減少糾紛的發生。由此可見，農村不動產登記制度的實施可以實現對不動產的有效調控，進而更好地保障村民的不動產權利。其次，實施農村不動產登記制度可以有效推動農村土地集約節約化發展。在農村不動產登記制度實施之前，浙江省農村土地浪費的情況普遍存在，而通過實施嚴格標準、統一口徑的登記制度后，土地浪費的問題得到了有效解決，同時也避免了宅基地超標、違法改變土地用途的情況發生。最后，實施農村不動產登記制度可以促進小產權房清理。實施農村不動產登記制度，可保證村民土地財產權的完整，進而有效保證農村土地流轉交易的正常開展，這樣一來就可以有效抑制小產權房的投入建設。

3 農村不動產登記中存在的問題

3.1 權屬信息不完善

農村不動產本身就具有一定的特殊性和復雜性。比如，各個房屋基地在獲取時間方面都存在較大的差異，審批部門以及審批形式有所不同，且由于時間跨度較大，部門存在變遷的現象，進而產生部門數據不齊全的問題。就過去的房屋登記工作而言，政府對房屋登記資料并沒有高度重視，沒有妥善保管信息，同時也沒有設定電子文檔，這就給當下的農村不動產登記工作帶來了較大的影響［3］。權屬信息不完善，使得農村不動產登記難以準確、有效開展，增加了不動產登記工作的難度。

3.2 缺乏法律政策支持

就我國不動產統一登記制度實施現狀來看，浙江省城市不動產登記制度逐漸完善，且相關的法律政策健全，不動產登記工作開展順利。而我國目前并沒有針對農村不動產登記制定相應的法律法規，使得浙江省鄉鎮農村不動產登記工作難以有效開展。由于缺乏法律政策依據，使得不動產登記方式及登記標準存在不統一的問題，進而導致不動產登記工作出現錯誤登記、重復登記、信息流失等問題。

3.3 缺乏健全統一的配套

農村不動產統一登記工作是一項較為復雜、系統的工作，要促進不動產登記工作的順利開展，就必須具備健全統一的配套。但就目前來看，與城市不動產登記工作開展狀況相比，農村不動產登記工作相應的配套還不完善。比如，缺乏農村不動產統一登記的法律法規，農村不動產登記人員素質欠佳等。而農村不動產登記缺乏完善配套，主要是與基層政府的不重視有關。就基層政府而言，其對農村宅基地房屋確權登記的積極性和配合度并不高，對不動產登記的認識不夠，使得不動產登記工作難以有效開展。

4 推動農村不動產登記順利開展的策略

農村不動產登記中存在的問題和不足，不僅會影響農村不動產登記工作的順利開展，同時也會影響城鄉一體化建設的推進［4］。因此，對于農村不動產登記中存在的問題必須進行充分的了解和分析，進而采取有效的策略，以此來推動農村不動產登記的順利有效實施。

4.1 完善農村不動產登記模式

農村不動產登記模式直接關系著登記工作的效率及質量，因此，為了促進登記工作的順利有效開展，就必須對登記模式進行完善和優化。農村不動產登記工作較為特殊和復雜，所以如果按照城市不動產登記模式開展工作，則難以有效提高登記效率。因此，相關部門應在現階段機制框架下，對農村交易習俗及流程等進行詳細的了解和分析，進而根據農村不動產實際情況開展登記工作。農村不動產登記工作開展過程中還存在諸多歷史遺留問題，對此需要結合農村真實狀況，完善相關的法律機制，切實做好農村房屋登記匯總，加強有關審批工作，進而為農村不動產登記工作創造有利的條件。同時，相關部門要繼續按照《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》（浙政辦發［2014］73號）要求，對不動產登記工作進行完善和優化［5］。由于各個領域房屋不動產登記之間有所差異，所以在登記工作開展過程中應根據該領域的真實狀況開展工作，通過對農村宅基地、房屋等審批條件進行整理，構建完善的審批標準及流程，規范農村房屋管理。

4.2 統一法律依據及登記機關

要促進農村不動產登記工作順利有效開展，就必須加強完善相關法律政策，利用相關法律政策為農村不動產登記工作提供依據，在法律政策的指導下，有效提高不動產登記工作的效率及質量。政府部門應該結合農村實際情況制定與農村不動產登記相關的法律政策，將此作為登記工作開展的法律依據。農村不動產登記的法律政策應與憲法、物權法等互相配合適應。另外，要提高農村不動產登記工作的質量及水平，需要統一登記機關，比如可以直接由國土部門負責的機構統一負責農村不動產登記工作，避免出現上下級部門存在對接管理口徑不一的問題，從而使登記依據、信息系統相互統一。同時，各浙江省鄉鎮政府、街道辦事處等也應做好具體的實施工作。比如，要組織村級組織開展調查摸底、村民身份確認等工作，協助登記機關完成不動產登記工作。

4.3 完善農村不動產登記工作相關配套

農村不動產權繁多，登記工作復雜、量大，因此，要想提高農村不動產登記工作的效率及質量，應加強建立登記信息管理基礎平臺。登記信息管理平臺可以實現對農村不動產進行分類和管理，進而有效提高登記效率；實現登記信息的及時更新和有效管理，進而有效提高登記質量。此外，利用登記信息管理基礎平臺開展登記工作，還可以有效避免重復登記、登記錯誤、信息丟失等問題的發生，實現農村不動產登記的規范化、科學化、信息化發展。另外，相關部門還應加強對登記人員的培訓和教育，切實提高登記人員的業務水平及綜合素質，以此來促進農村不動產登記工作的順利開展。要提高浙江省農村群眾進行不動產登記的積極性和配合性，浙江省各地可以開通網上服務，如網絡查詢、網上支付、網上咨詢等，以此來促進不動產登記的有效改革。

5 結語

農村不動產登記的實施對促進農村穩定發展，推動城鄉一體化發展具有重要的意義和作用。在不動產統計登記全面實施的背景下，浙江省農村不動產登記全面實施已是必然。因此，要促進農村不動產登記工作的順利開展，就必須結合農村不動產的特殊性、復雜性，確立統一的不動產等級標準，構建完善的不動產物權登記機制等，同時不斷完善農村不動產登記內容，以促進農村不動產登記各項工作步入正軌，進而推動我國城鄉一體化發展。