房屋測繪在房屋登記工作中的作用

文/肖玉瑾 沭陽縣房地產管理處 江蘇宿遷 223600

隨著我國市場經濟的不斷放開，房地產交易也迎來了巨大的機會。房屋測繪在房權屬登記中的使用范圍和廣度不斷擴大，其重要性顯而易見。房屋測繪不僅能為房產信息登記提供具有很大公信力的法律效益的報告書，為全國房產登記平臺的統一搭建提供詳實的基礎資料，還在管理、決策、信息統計、風險預防等多個方面發揮了重大作用。

1、房屋測量及房地產登記的概述

房地產登記是指經申請人申請，由房地產登記機構將申請人的房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿予以記載的行為，是將房地產權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。

房產登記測量主要包括房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查驗收等。房產登記測量的主要目的就是要對房屋用地的相關信息進行采集和表述，在房產交易、房地產開發和利用以及產籍管理中提供依據，對城市建設規劃也能提供數據資料。

2、房屋測量對房地產登記管理工作中的作用

2.1 有效維護房屋建筑所有人的合法權益

在市場機制下進行的商品交易，商品的數量多寡直接決定了總價的高低。尤其是對于房屋建筑這種“大宗商品”而言，房屋建筑的實際建筑面積（即商品數量）直接影響到購買該房屋建筑的總價。房屋測繪技術能夠非常準確地測量出房屋建筑的準確面積，因此，將房屋測繪結果應用于房屋權屬登記中，能夠有效提高房屋權屬登記工作的準確性。

2.2 編碼作用

我國各個地區的權屬登記部門所存儲的權屬資料和信息量十分的龐大，又比較復雜，在對這些信息和資料進行管理的過程中，其實是一件很困難的事情。因此，為了有效的解決上述的這些問題，提供一個有效的辦法就是在房屋正式的坐落之前，對房屋進行“地理編碼”精確到室號。通過這種編碼的方式，可以實現房屋的精準識別。這種地理編碼在實行的過程中，一般都是以房產的平面圖為基礎和前提來進行，有效的建立起實際房屋與房產信息之間的對應關系。

在一個城市中精準的、完整的建立一種地理編碼體系，需要完善的房產測繪技術作支撐，主要有以下三個方面：測繪先行，覆蓋城市中的各個區域，不管房屋是否已經進行了登記，在各個權屬單元中都會有固定的地理編碼，有效的避免了房屋坐落變動帶來的影響。統一性，有效避免了疏漏、重疊以及規則不統一現象的出現，一旦編碼出現了錯亂，就會使系統出現不穩定的現象。需要完全按照編碼原則來進行，在個別的局部位置進行編碼的刪除或增加，也一定要符合相應的權屬登記規定。

2.3 是城市規劃和舊城改造的重要參考依據

政府管理一個城市必須對房屋總體情況做適時的統計，反映城市房屋分布情況及各種產別、結構、用途的房屋數量，為城市規劃、舊城改造等提供決策依據，此項“房屋基本狀況統計”工作是房屋權屬登記機關的職責。該項工作量大面廣、動態性強，必須從科學方法和現代技術來保證。該項工作的關鍵環節是利用房產平面圖作載體，將調查結果附著在每一幢房屋上，再匯集成城市房屋數據庫，根據需要進行統計與分析。

2.4 經濟方面的作用

房產測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化、清理公私各占有的房產數量和面積，建立產權產籍和產業管理的圖形檔案，統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。房產測量還為城鎮財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據，確保各項稅費的及時征收。從當前我國房地產市場發展的趨勢來說，房屋測繪在提高土地利用率、推進住房體制改革方面有著重要的意義。對于進入到房地產交易市場的房屋而言，一項重要的工作就是對其價格進行準確和科學的定位，這就需要依靠房屋測繪的成果，對房屋面積進行準確的計算和審計，這也是房地產業管理中不可缺少的環節之一。

2.5 統計作用

政府想要對一個城市的房屋進行有效的管理，需要對房屋的總體情況進行統計，包括房屋的分布情況、數量、用途以及結構等等，通過這些統計可以為今后的城市改造和城市規劃提供很好的依據和參考。而這些工作往往動態性比較強，工作量也比較大，一定要用一種科學的方式來進行。其關鍵的環節在于利用房產平面作載體，把實際的調查結果疊加在房屋上，最后在輸入房屋的城市數據庫，結合實際的需求進行分析和統計。

3、房屋測繪在房屋登記的其它方面發揮的重要作用

房屋測繪還在房屋登記信息的數據管理、查詢檢索、統計分析、圖件輸出、不動產變更、分級管理及共享等方面發揮著重要的作用。房屋測繪得到的報告書能提供各類空間圖形數據、屬性數據、各類圖層、數據結構、數據字典和元數據，有助于房屋登記平臺對登記信息的管理、維護、備份、恢復、出錯處理和保存。能提供多種查詢檢索，例如各類圖斑、圖形查屬性，屬性查圖形、不動產登記信息查詢等。房屋統一登記管理需要報表統計分析，主要包括房屋分類面積統計表、房屋信息統計表等統計匯總，房屋測繪報告中包含對一定區域內按房屋屬性分類統計的各種不動產的權屬、面積等的統計，方便我們根據統計結果生成統計圖表。房屋測繪報告中包含土地、房屋、林地、草地等地類圖、宗地圖。我們利用它們將其制成不同專題圖方便信息的輸出。

另外，房屋測繪報告還詳細地記錄了變更歷史關系，包括不動產權利狀況及各類屬性信息變更等，針對房屋登記信息中數據的更新起到重要作用。應對國家、省、市、縣（區）四級相關部門按職能等級，設置不同的數據管理和共享權限，方便各級部門對數據的管理、檢查、應用、共享。

結語：

城市建設規模不斷的擴大以及快速推進，使得房地產業在發展過程中取得了前所未有的成績，房產交易數量也在不斷增加。在房產交易中，建筑面積、分攤面積和共用面積是很多房產購買者參考的重要因素，利用房產登記測量技術能夠對房產進行調查，繪制房產圖，對房產面積進行測算，為房產購買者提供參考依據。在房屋買賣和房產產權人辦理房產業務時，房產登記測量是基礎，這樣對產權人的合法權益能夠進行保障，同時，對建筑單位的建設水平提高也有很大的促進作用。