淺談宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的長短期影響

文/劉春雨 邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心 江蘇邳州 221300

隨著經(jīng)濟的增長，我國的房價上漲了許多，一些不合理的價格造成了很多經(jīng)濟問題。必須要明確房價的影響因素，并采取合理的手段對房價進行控制。

1、國內(nèi)外的研究情況

1.1 國外的研究情況

國外的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了較長時間的發(fā)展，市場機制相對更加完善，對房地產(chǎn)市場的研究也比國內(nèi)更加深入。在宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格影響的方面，國外學者一方面強調(diào)著政府的作用，同時也強調(diào)市場機制本身對房地產(chǎn)價格的影響。Bharat和Zan在2002年根據(jù)瑞典和英國房地產(chǎn)價格變化，分析了收入、利率對房地產(chǎn)的影響，發(fā)現(xiàn)在瑞典收入水平變化會引起房價的變化，但是房價自身對收入的變化并沒有太大的影響，而在英國房價的變化和收入則互為因果關(guān)系。Tsatasaronis和Zhu在2004年，根據(jù)房地產(chǎn)的實際價格、居民消費價格指數(shù)和國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）與實際短期利率建立了VAR模型，研究表明通貨膨脹也是房地產(chǎn)價格增長的重要因素，但是收入對房地產(chǎn)價格的影響并不高。Chow和Choy在2009年使用了FAVAR模型，研究新加坡貨幣政策對主要宏觀經(jīng)濟情況影響時，發(fā)現(xiàn)貨幣政策能夠調(diào)節(jié)快速上漲的房價，比如貨幣緊縮政策雖然會導致通貨緊縮，但是能夠有效調(diào)資產(chǎn)的價格[1]。

1.2 國內(nèi)的研究情況

我國的房地產(chǎn)市場的起步較晚，發(fā)展時間也比短，在過去學者對房地產(chǎn)的研究也存在一定的不足。但是近幾年隨著房價日益上漲，房價所引發(fā)的問題和矛盾逐漸突出，學者也增加了相關(guān)內(nèi)的研究。李小兵、周航在2014年對房地產(chǎn)市場價格波動的主要因素從宏觀、微觀兩個角度結(jié)合的進行研究，分析了相關(guān)因素對房地產(chǎn)價格的影響，完善了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的研究。崔光燦在2009年用面板數(shù)據(jù)模型，分析了我國31個省的房地產(chǎn)價格變化情況，研究通過膨脹對房地產(chǎn)價格的影響，發(fā)現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格在長期也會受到房地產(chǎn)供給、收入的影響。

房地產(chǎn)的價格變動會改變社會的投資方式，對經(jīng)濟的穩(wěn)定和社會的長期發(fā)展有著很大的影響，必須要保證房地產(chǎn)價格的問題，才能促進經(jīng)濟增長。

2、影響房地產(chǎn)價格的因素

2.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對房地產(chǎn)價格的影響

衡量一個國家經(jīng)濟情況的最好方法就是國家的GDP，不管是人均GDP還是全國的總GDP，都會反映一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。高速發(fā)展的經(jīng)濟會對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的推動作用，根據(jù)國際的研究結(jié)果，當一個國家在發(fā)展中GDP達到人均1000美元左右時，國家的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展就進入了黃金階段。我國的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期在2005年，當時我國的人均GDP為1700美元。根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1998年到2004年六年間，我國的平均經(jīng)濟增速為8.6%，這其中有3%左右的經(jīng)濟增速由房地產(chǎn)拉動，而房地產(chǎn)對GDP的貢獻也一直保持在10%到20%之間，在這幾年間房地產(chǎn)價格一直在上漲，有趨勢成為我國的經(jīng)濟支柱[2]。由此可見，國家的生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的相關(guān)性，GDP的增長會使房地產(chǎn)的價格上漲，國家的生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)價格之間存在著必然的相關(guān)性，隨著GDP的提升房地產(chǎn)的價格在短期內(nèi)就會出現(xiàn)提升，長期也會一直和GDP保持相互作用。

2.2 國民收入對房地產(chǎn)價格的影響

國民收入決定了國民的消費能力，尤其是國民可支配收入，決定了國內(nèi)居民的購買能力，購買能力中就包括了對住房的消費能力。隨著我國的國民收入增加，他們的購房能力也在逐漸的增加，使得住房的需求正在不斷增加[3]。這樣的經(jīng)濟情況下，國民會進行更多的房地產(chǎn)投資。由于市場的需求較大，房地產(chǎn)的價格將會有所提升，在短期內(nèi)房價就會有一定的增長。

2.3 貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響

我國的金融市場仍然不夠發(fā)達，依然存在市場機制不成熟的問題，多數(shù)融資行為都是采取的間接融資的方式。很多房地產(chǎn)的投資都是依賴于銀行信貸資金的支持的，也就是當個人或企業(yè)在需要貸款來進行房地產(chǎn)投資時，都是以銀行為主要貸款渠道。因此，貨幣供應(yīng)量將會在供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸的規(guī)模，在需求上對房地產(chǎn)的價格進行控制。國家在實行量化寬松政策后，貸款變得更加容易，使得很多資金都會流入到房地產(chǎn)的投資當中，因此，貨幣供應(yīng)量的提升將在長期提升房地產(chǎn)的價格。但是，通過降低貨幣供應(yīng)量，能夠限制房地產(chǎn)市場的需求，間接造成房地產(chǎn)價格的逐漸回落，從而實現(xiàn)長期的房地產(chǎn)價格降低。

2.4 土地價格對房地產(chǎn)價格的影響

在房地產(chǎn)成本當中，地價是一個十分重要的組成部分，而地價的走勢和變化，都將會對房價帶來明顯的影響。首先，在房地產(chǎn)的價格當中，有一半足有都是地價；隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，受到級差地租的影響，土地的出讓價格會有所上漲。當前，我國城市化的推進，土地正在逐漸成為稀缺資源，使得土地的價格不斷提升。不同的城市對于土地規(guī)劃的計劃也會影響到土地的價格，比如地鐵等因素。隨著土地價格的上漲，房地產(chǎn)的價格必然會上漲，二者的變化基本是同步的；由于地價很難降低，所以很長時間內(nèi)，房地產(chǎn)的價格都不會下降。

2.5 房地產(chǎn)消費對房地產(chǎn)價格的影響

我國的房地產(chǎn)銷售水平和季節(jié)的關(guān)系很大，每年的第四季度房地產(chǎn)的銷售都會明顯增加，達到一年當中的峰值，在次年的第一季度開始，房地產(chǎn)的銷售就會銳減[4]。由于這種季節(jié)性的變化，可見銷售量不能解釋房地產(chǎn)價格的變化。由于房地產(chǎn)與一般商品價格有所區(qū)別，可以認為房價并不受到居民的現(xiàn)實需求影響，而是和經(jīng)濟預(yù)測的影響關(guān)系很大。

結(jié)語：

房價的變化和土地價格、貨幣政策、國民收入有很大關(guān)系，其中土地價格可以在短期內(nèi)就對房價產(chǎn)生很大的影響，而貨幣政策對房價的影響則需要市場經(jīng)過一段時間反應(yīng)；公民的購買行為可以視為一種投資行為，與房價的關(guān)系不大。必須采取合理的措施，才能將房價控制在合理的范圍內(nèi)，保證我國經(jīng)濟的健康。