營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

文/何東華 貴州和禧房地產土地評估事務有限公司 貴州貴陽 550002

1、營改增對房地產企業會計核算與納稅的積極影響

1.1 有利于提高企業納稅意識

在實施營改增政策后，房地產企業的業務部門與財務部門，會加大對相關票據的審核力度，審核工作也更加深入、細致，進一步規范企業的納稅制度。與此同時，也使房地產企業更加重視對業務工作人員與財務工作人員稅務意識以及素質的培養，使其實時關注國家頒布的稅收優惠政策，有利于企業納稅工作的開展。總之，實施營改增，有利于增強房地產企業的納稅意識，對企業納稅管理工作具有重要的積極影響，同時還可以使企業內外部達成一致的降低稅負這一納稅管理目標。

1.2 有利于企業實行業務整合

在營改增政策實施之前，房地產企業的營業稅，均是由財務部門根據相應單據負責報銷的，而采購部門在提供單據時，并不會對單據的來源與類別進行區分，這便極大的增加了財務部門的工作量，導致工作效率低下。在實施營改增政策之后，企業財務部門不再僅根據單據進行報銷，而采用了用增值稅專用發票與普通發票進行抵扣的報銷方式，此時企業財務部門只需審核增值稅發票，同時企業業務部門必須要為其提供合格的增值稅發票。簡單來說，營改增的實施，將傳統的稅票重心只在財務部門，轉變成了現在的兩個部門之間的協調工作。所以，營改增政策的實施，極大地促進了房地產企業財務部門與業務部門的票據整合。

1.3 能夠避免發生重復征稅現象

營業稅是以企業的實際銷售額為標準進行征收的，對房地產企業而言，企業成本主要分為土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本與材料成本自身便承擔著納稅責任，但在日后征收企業營業稅時，二者還要承擔營業稅負，導致二次繳稅現象，而增值稅則是按照企業經營管理的各個環節的增值額實行征稅的。所以，在實施營改增政策后，企業只在增值環節承擔稅負，材料成本以及建安成本均是以增值稅發票的形式實行抵扣，極大地降低了企業的稅收負擔。

2、營改增對房地產企業會計核算與納稅的消極影響

2.1 對企業的財務報表產生負面影響

一方面，在營改增政策實行之前，不動產支付購買所需的價款是全部計入到固定資產當中的，但在營改增政策實施之后，購置不動產的價款則必須價稅分離，增值稅的進項稅額便可以實行抵扣，進而使得企業固定資產的價值受到負面影響。另一方面，增值稅的又一大明顯特點，即利潤表中的價稅[3]。實行營改增政策后，增值稅需要從企業的營業收入中剝離，極大地降低了企業的經營收入。除此之外，由于房地產企業的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在實際的經營管理過程中，獲取有效增值稅發票的難度較大，進而容易增加企業的稅負成本。

2.2 可能會增加企業的稅收負擔

首先，房地產企業在計算所得稅時，價內稅即為原營業稅，其可以在計算企業所得稅時，當成營業稅的稅金予以扣除。但在營改增政策實施之后，增值稅是價外稅。所以，在計算企業所得稅時無法將增值稅扣除；其次，在實施營改增政策之后，房地產企業的增值稅率為11%，極大地縮小了房地產企業合作公司的選擇余地。同時，也使房地產企業面臨著一定的轉移稅負進而價格增高的問題。最后，在房地產企業的開發成本中，有很大一部分是不可以用增值稅專用發票實行抵扣的，例如勞務費等。因此，由于未能進行有效的進項抵扣，再加上稅率的提高，導致房地產企業的實際稅務增加。

3、應對營改增對房地產企業影響的策略

3.1 強化票據管理并完善稅務籌劃

現階段，房地產企業經營過程中，必須對自身會計核算與納稅受到的營改增的影響進行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學性，特別是成本稅務籌劃。一方面，房地產企業經營過程中，工程項目一般都會需要耗費大量的資金，同時建設時間通常較長，企業經營過程中，必須加強同各個方面的溝通力度，同時必須對全新的稅務優惠政策進行明確；另一方面，企業經營過程中，還應當將期間分攤應用于開發整個項目的成本中，由此產生的稅負同一次性核算過程中產生的稅負相比更少。

3.2 通過人才培養優化賬務處理

首先，房地產企業運行過程中，實施會計核算和納稅的主體是企業工作人員，他們日常工作中的業務能力、綜合素質同企業稅務籌劃的科學性具有緊密而直接的聯系。在增值稅當中，管理票據工作的順利開展會促使財務部門同各個業務部門之間共同承擔稅務重心，企業發展中，必須注重對兩者關系的有效協調，在這種情況下，房地產企業經營過程中，必須加大對企業職工納稅義務的培訓力度，并從整體入手，加大對票據的規范力度，確保企業內部管理能夠更加有效適應營改增政策的需求，從而為自身的發展奠定良好的基礎。

其次，值得注意的是，在實施營改增的過程中，一定的消極影響將產生于房地產企業的會計報表中，在實施增值稅的過程中，對賬務的細致化要求更高，因此要求將詳細二級會計科目記錄應用于每一個一級會計科目中，同時全面反映申報抵扣環節和增值稅產生等內容。

總而言之，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現實意義。在實踐中，企業應當根據自身的具體情況，制定適合企業實際的籌劃方案，在不增加企業涉稅風險的前提下，實現收益最大化。

[1]李穎.“營改增”對房地產開發企業的影響 [J].財會學習 ，2016，(22):153-154.

[2]張祝莉.房地產企業營改增實施過程研究[D].對外經濟貿易大學，2016.

[3]武艷榮.房地產開發企業稅務籌劃研究[D].延安大學，2016.

[4]鐘超.營改增下房地產企業財務應對策略分析 [J].財會學習 ，2016，(08):85.