淺談如何實現“租售并舉”的安居夢

文/唐兵 樅陽縣房地產管理局交易中心 安徽銅陵 246700

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這既反映了黨中央對滿足人民群眾住房需求的重視，更為滿足人民群眾住房需求指明了方向。本文主要針對如何實現“租售并舉”的安居夢，談談個人的見解：

1、中國目前房地產現狀

當前我國房地產是“重售輕租”，租售發展不平衡。“購”的一端過于旺盛，一線城市和部分熱點二線城市房價過快上漲，對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價難以接受，購房的夢想越來越難實現。 “租”的一端過于薄弱，在我國住房供應體系中，租賃市場是一個明顯的短板。供應量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應顯著不足；質量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應市場需求；經濟主體分散化，多以個人業主出租為主，缺乏規模化、集中化的機構經營者；租賃關系不穩定，市場秩序不規范，缺乏成熟的契約精神和法律規則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發展的政策體系也不夠健全。導致城鎮居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題，加劇了市場供求失衡，促使房價進一步上漲。

2、實現“租售并舉”的措施

2.1 發展租賃市場

買房和租房同一個硬幣的兩面，相互影響，相互作用。要發展并規范住房租賃市場，不斷完善我國的房地產市場。由于中國住房租賃市場的建立還處于起步階段，缺少保護租房者和投資者的有關法律法規，租房市場不成熟。法律法規不完善，尤其不能對承租者的利益進行保護。中國有13億的人口，又處在工業化和城鎮化階段，對住房的需求是剛性的。因此，發展住房租賃市場，對于我國整個房地產市場的健康運行具有重要的意義。國家應該在租房“量和質”上都提供政策支持，在制度上規定租房可以與買房享有同等權利，包括落戶、子女上學、公共服務、醫療等。如果住戶的權利得到保障，使得社會對租房的接受度大大提升，讓住房回歸居住屬性，解決很多收入不足以購房的住房需求。要發展租賃市場，必須有政策的支持，歸納起來可分為一下幾類：

2.1.1 供給方面

供地上，加大租賃用地的供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業，加大租賃物業供給。打造多元化的供應體系，是促進住房市場健康發展的必然之舉。

2.1.2 金融方面

住房租賃市場的發展需要大量資金，而且其收益的變現需要很長時間，因此離不開金融的支持，例如：允許提取住房公積金支付房租、推進REITS試點等金融工具幫助企業優化債務結構，加速回款速度，另外也可在財政方面加大稅收優惠、推行公租房貨幣化鼓勵住房租賃市場發展。

2.1.3 法律方面

推進租賃立法，由住建部制定《住房租賃管理條例》，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。

2.2 租售協同發展

近十年中國房市發展的歷史表明，銷售市場的規模發展到今天，是由房價、貨幣供應、土地供應政策、工業化進程中的人口流動、大中小城市群空間布局以及經常變動的調控政策等多種因素共同決定的。就租售體系建立原則看，在市場經濟下，一方面政府要堅持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房價上漲的基本穩定也是政府宏觀調控的原則。在堅守上述原則下，隨著國民收入的提高，銷售市場會有一個自然發展的結果。對于在市場原則下仍有一些居民一時無支付能力購房的，政府理應通過多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項重要的原則。因此，政府的各項政策不應是刺激他們去過度負債、提前購房，政府的各項法規和政策應是確保租房人的權益，做到“租得起，愿長租，能長租”。同時，法規政策應激勵有房人愿意房屋出租，增加社會房屋供給，以減少政府相關補貼和承租人的租金。在以上這些思想指導下，如果政策制定合理，自然會形成一個合理的租售體系。“租售并舉”并不是說要“壓售挺租”。租和售是兩條線。相對而言，“租”所面對的人群，收入較低，對購房市場的影響并不大。由于中國傳統觀念依舊強勢，能買得起房的人，基本不會去長期租房。只能租得起房的人，也基本不會去考慮買房。真正難受的，是中端夾心層——手里有一些錢，只是買房不夠，租房不甘心，對于這部分人，現在也有相對應的政策來支持。

2.3 建立租售并舉長效機制

對于一二線大城市及其周邊來說，主要還是以遷入的其他地區的人口為主，其中中高端人才占絕大多數；而對于三四五六線城市來說，主要以當地或附近的進城農民為主，也就是城鎮化人口。在“租售并舉”等一系列調控措施作用下，購的一端，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機。要讓住房回歸居住本義，必須建立穩定健康發展的長效機制。

目前北京市發布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年內將建立購租并舉的住房制度。上海新增租賃住房用地供應全面啟動，在近期發布的“十三五”住房發展規劃中，已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設。廣州率先出臺租賃新政，新政提出了多項創新舉措，包括“租購同權”“租房入學”、允許“商改租”等。

現階段的樓市調整已經取得了一定的成效，大部分城市房價快速上漲的勢頭得到了遏制，一二線城市的房產交易量有了明顯的下滑，三四線城市的去庫存也取得了階段性的成果。隨著國內多地出臺租購同權政策，房地產市場正在迎來新的變化，而建立租購并舉的住房制度，令國內樓市出現了前所未有的新氣象。

[1]李宇嘉，CFP.圍繞“租售并舉”樓市長效機制漸進形成[J].企業觀察家，2017，(09):20-21.

[2]畢力格圖.租售并舉的共有產權模式探析[J].科學經濟社會 ，2015，33(01):87-91.