住房保障體系的經驗與成效—以煙臺“三房合一”為例

文/黃順崧 煙臺市住房保障中心主任 山東煙臺 264000

1、我國保障性住房體系發展概況

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。保障性住房經過多年的發展，主要以經濟適用房、廉租房和公租房等三種形式構成了住房保障體系，維護了廣大中低收入家庭的住房利益。

目前，保障性住房涉及的領域來說已經是比較全面了，但是在實踐運行中，由于相應制度存在一定的缺陷，導致保障性住房的建設沒能滿足人民日益發展的住房需求，形成了很多的社會問題。隨著中央保障住房調控力度的加大，中央對地方也提出了很多硬性指標。地方上的住房保障體系也經過了多次制度上的創新，多種形式的住房保障制度應運而生。在實踐中，煙臺市“三房合一、租補分離”的住房保障創新制度，從根本上解決人民群眾住房的需求，住房補貼的力度較之以往也有了大幅度的增加，取得了較好的住房保障效果。下面就對煙臺市的住房保障制度的創新進行介紹。

2、煙臺市住房保障體系“三房合一”制度

2.1 推行保障房“三房合一”制度

2014年起，煙臺市打破原有政策壁壘，整合現有資源，將經濟適用房、廉租房和公租房進行合并，合并后統一叫做保障性住房，實行統籌管理，保障性住房只租不售。這樣就有效的解決了經濟適用房一次性投入，不能重復利用的問題。將“?；?、廣覆蓋”作為基本原則，將城市中低收入家庭、新就業無房職工和有穩定工作的外來務工人員全部納入住房保障體系。保障性住房申請家庭的人均年收入上限是29660元，與原來的經濟適用房、廉租房和公租房相比分別提高了11030元、11030元和3118元。每戶保障住房按照人口計算，1人、2人和3人及以上戶分別對應30平方米、40平方米和50平方米，各自對應提高了15平方米、10平方米和5平方米?？梢哉f，煙臺市通過“三房合一”的改革，取得了很好的住房保障成果。

2.2 實施“租補分離”的保障制度

在“三房合一”后，保障性住房的房租不再減免，而是參照同類地段住宅的租金，政府通過新建、改建、收購等形式建造保障性住房，實行市場化運營。在此同時，把租賃補貼作為住房保障制度。根據家庭的收入和困難實際情況，將其分為低保、低保邊緣、低收入、中等偏下收入等四個檔次。家庭的收入越低，其獲得的租賃補貼會相應提高。補貼的標準分別為每人每月每平方米14元、11元、7元、4元，補貼的面積為保障面積扣除現有住房面積。無房補貼額度從每月120元到每月700元，但是補貼額度不會超過實際支付的房租。組建專門的運營管理公司負責保障性住房的租賃，專門負責租金的收取，保障性住房的建設、運營等，而住房保障中心主要負責資格的審查和補貼的發放，真正實現“收支兩條線”。

2.3 建立常態化保障運行機制

建立貨幣化的常態保障運行機制，主要體現了三個方面的“常態化”。第一是申請審核的常態化。在街道辦事處設立住房保障申請窗口，工作日可以隨時申請，為人民群眾提供方便。對提出申請的中低收入家庭，先由民政部門進行核對，再經過街道、區、市住房保障的三級審核，每月定期進行資格認定和審批公示。二是補貼保障常態化。在市建立住房保障服務窗口和辦事大廳，取得住房保障資格的家庭可以隨時進行租賃補貼的申請，當月審核次月即可發放到位。2017年以來，煙臺市共審核發放住房租賃補貼1.5億元，發放補貼的數量持續位居山東省首位。三是房源配租常態化。對于有意向的承租保障性住房的家庭，煙臺市本著“困難優先，滿足急需”的原則，建立了綜合評分的輪候配租規則，將年齡、落戶時間、人口、收入、住房狀況等作為基本指標，同時兼顧殘疾、勞模、烈軍屬等特殊情況，按評分的高低確定保障性住房的租賃排序。同時在2015年取消了保障住房家庭集中向街道申請的環節，在房源具備條件后按順序通知保障家庭選房配租。這樣的舉措既減少了房源空置，節省了集中的行政成本，又簡化了保障住房的配租程序，讓人民群眾獲得了方便。

2.4 強化住房保障后期管理

一是在資格動態管理方面，建立了誠信申報、年度復核、協同把關等三項制度。各級機關負責對住房保障家庭的實際情況進行復核，2017年以來，共有10800戶保障家庭辦理新申請和年審家庭資格審批，有500余戶因為復核退出保障，目前在保家庭11060戶。二是在房屋運營管理方面，堅持“政府主導、企業運作、政企分開、租補分離”的原則，成立了專門的國有企業——“煙臺市保障性住房運營管理公司”，實現市場化運作，建立起“保障中心-運營公司-保障對象”一體化的運行管理模式。各部門各司其職，有效的實現了“收支兩條線”，解決了住房保障經費問題。三是在保障退出管理方面，堅持“分類處理、剛柔并濟”的原則，實行多元化退出。對于保障對象因為戶籍、收入狀況不再符合條件，在停止租賃補貼的前提下，給予3個月的騰退期。對保障對象存在騙取保障、轉租轉借、從事違法活動、故意損壞房屋以及違規拖欠租金、空置等9種行為的，直接解除住房保障合同，收回保障房，逾期不騰退房屋的，按1.5倍標準收取房租。

結語:

通過以上的論述，我們可以看出“三房合一”是一項住房保障的突出改革，完善了住房保障體系，很好的維護了人民群眾的利益。煙臺市通過現有資源的整合，在原有保障性住房的基礎上，建立了“三房合一、租補分離”的住房保障制度，通過實踐表明，該制度在保障人民住房需求上獲得了較大的成功，值得保障性住房工作的借鑒。

[1]曾國安，高倩.論發展公共租賃住房的必要性、當前定位及未來方向[J].山東社會科學，2011(2):79-85

[2]張占錄.我國保障性住房建設存在問題、發展障礙與制度建設[J].理論與改革，2011(03):72-75.