淺談我國房地產金融風險及其防范措施

文/傅智平 云南省省級職工住房資金管理中心 云南昆明 650000

1、房地產金融發展過程中面臨的風險

1.1 政策風險

房地產業作為推動國民經濟發展的一大支柱，其投資會受到各種政策因素的影響與制約，國家層面或地方政策出臺的各種政策、法律規章等的變化、行業發展變動以及不規范的管理都會導致房地產金融面臨風險。同時，部分地區一味地追求GDP增長，導致當地經濟發展過于依賴房地產開發投資，無形之中使政策風險得以擴大。

1.2 利率風險

利率風險會對房地產企業資產、負債以及其他金融工具的價值產生影響，對其獲利水平也要重大關系。如果銀行存款利率不斷攀升，或者貸款利率下降，也或者銀行存貸款利率發生同向變動，導致利率差下降，都會帶來經營效益方面的風險，而房地產貸款回收期往往較長，利率變化也更加明顯，這也就意味著所面臨的利率風險也更大。

1.3 購買風險

由于物價一直處于穩定上升趨勢，導致相同金額的資金可能無法買到過去相同的商品，而正是這種物價發生的變化，對資金的實際購買力造成了不利影響，這種風險也稱購買力風險。證券市場上的投資證券的回報主要是通過貨幣形式支付，如果遇到通貨膨脹，則直接影響貨幣的購買力，導致貨幣投資效益下降，使得投資者蒙受損失。

1.4 財務風險

房地產投資的周期性比較長，從取得土地、市場調研、規劃設計、建設施工一直到最終的銷售推廣，但是因為周期較長，導致部分賬款無法及時收回，引起壞賬，容易導致房地產企業面臨財務風險。同時，房地產企業投資往往巨大，加上資金收回期漫長，企業會在很長一段時間內處于資金短缺狀況，這就有可能面臨巨大的財務危機。此外，房地產投資不僅投資高，投資報酬率也比較高，相應地也會面臨更大地風險。

1.5 信用風險

這一風險形成的原因主要是借款人不愿對貸款本息進行償還，或是無力進行償還，這一現象的出現嚴重導致了信用風險的發生。從住房購買者的角度分析來看，一部分原因是由于銀行在批準貸款時對貸款人的信用審查出現失誤所造成的；另外一部分原因是由于借款人在還款的過程中出現失業、死亡等意外情況發生，導致失去償還的可能性；從房地產企業自身發展情況來說，在經營的過程中一旦遇到銷售瓶頸、資金鏈斷裂，或是經營虧損等情況造成企業倒閉，以至于無力進行還款。

1.6 經營風險

這種風險指的是由于公司經營管理層所做出的經濟決策失誤，引起房地產企業盈利水平發生變化，進而導致投資者預期收益下降。房地產資產具有不動性，和其他投資比起來也具有不可逆的，投資行為一旦發生，往往就難以撤回。目前，國內房地產開發資金對銀行貸款表現出高度依賴性，如果在房地產開發過程中，面臨不確定性因素影響，銀行也會蒙受巨額風險。

1.7 流動性風險

由于我國房地產貸款增長迅速，且在經營管理過程中存在著一定的問題，所以從根本上蘊含著流動性的風險。由于房地產在經營過程中，房屋購買者多以房產作為貸款抵押物，而當借款人無力進行貸款償還時，銀行就會通過處理抵押房產的方式進行貸款補償，但是如果出現房產賣不出去的情況，直接導致銀行貸款難以收回，進而導致銀行現金存款匱乏，形成流動性風險。

2、應對我國房地產金融風險的防范措施

2.1 嚴把貸款程序關

由于商業銀行對于房地產開發商來說是最大的經濟支柱，因此基于對雙方負責的態度，銀行在放貸這一個環節要嚴格把關。一方面，首先考核開發商是否具有完備的資質，缺少任何一條都不可輕易的進行借貸。另一方面，還要對開發商的信用展開調查，對于過往的借貸行為是否按時歸還。另外對其借款情況同樣予以調查，看其是否轉移它用。

2.2 強化風險管理制度

基于商業銀行在房地產事業發展中的重要作用，所以必須在銀行風險管理制度上進行強化。現階段，我國商業銀行的貸款行為分為兩種，一種是房地產開發貸款，一種是住房按揭貸款，而通過將兩種貸款進行分離，使銀行從根本上重視對開發商貸款發放的條件，加大對其把控力度，從而間接的降低房地產金融風險。

2.3 完善相關的法律法規

整個房地產金融行業受到社會多方面的影響，由于對房地產行業的相關法律法規尚不完善，因此在整體的管理上仍然存在著弊端，還有未能涉及的方面。而房地產市場不穩定，以及不合理的資金投入等都是在這一背景下產生的，因此完善相關的法律法規對整理整個房地產金融市場顯得尤為重要。對此，可以多學習一下國外的風險防控機制，但是絕不能完全的照搬照抄，因為各國的房地產經濟發展程度不同，不適用的體系帶來的只能是對整個房地產金融行業評估的錯位[4]。因此在吸取國外經驗的同時，要根據我國具體的實際情況，建立完善的法律法規，使資金進行合理投入，建立完善的風險防控機制和專業的風險評估人士，對整個房地產金融市場進行管理，將房地產金融風險降到最小，維護整個房地產金融行業的穩定發展。

結語：

從整體來看，我國房地產金融經濟的發展與風險并存，既不能脫離社會需求盲目發展，也不能忽略由此帶來的風險，因為房地產行業作為我國經濟發展的支柱性產業，在經濟發展的過程中起著舉足輕重的作用。只有通過多渠道、多方法的管控手段，才能不斷促進社會經濟的快速發展，維護整個房地產市場的穩定，房地產金融經濟也才能在穩定的市場環境中蒸蒸日上。

[1]蘇若辭.淺談我國房地產金融風險的現狀及對策[J].納稅，2017(8).

[2]班健桂.我國房地產金融風險影響經濟發展防范的相關研究[J].經濟，2017(2):00140-00141.

[3]劉源.關于抑制我國房地產金融風險的建議[J].中國管理信息化，2017，20(8):107-107.

[4]劉奧.淺談我國金融風險防范存在的問題及對策 [J].經營者 ，2017，31(8).