基于BIM的商業地產項目管理分析

文/何飛 永旺夢樂城（江蘇）商業管理有限公司 江蘇蘇州 215000

商業地產項目開發建設是一項系統復雜的工程，從初始的項目定位設計到最終的竣工驗收都需要做好相應的運營管理，為避免項目建成與最初規劃設計出現不符現象，需要在項目管理中應用BIM技術，該技術基于其強大的設計功能，能夠將設計圖紙實現智能的數字化顯示，實現各種數據信息一致協調，對于商業地產項目管理發展具有重要的意義。

1、BIM技術概述

關于BIM技術標準化定義，最早由美國國家BIM標準（NBIMS）提出：即BIM作為項目信息的共享數據源，是相應設施功能性與物理特性的一種數字化表達技術。簡單來說即是建筑模型化設計的一種技術，從而更加有利于項目實現全生命周期的決策，該技術后期的建筑運維，其通過將建筑目標做成一個三維的可視化模型，在這一模型中，主要包含的是建筑各項物理量性能特征及參數，通過對這些物理性能及參數進行設計更改，有效降低了設計成本，促進了決策質量得以有效提升。針對于BIM技術功能應用，可用八個字加以概括：聚合信息，為我所用。

2、商業地產項目管理存在的問題

2.1 商業地產項目定位與建筑設計規劃不相符

造成這一問題的主要原因可概括為兩方面，一是開發商自身經驗不足，難以在短時間內提供完整的商業項目定位基本信息，而對于建筑規劃設計來說，其設計規劃依據又主要來源于商業項目定位基本信息，由于這一信息缺乏必要的完整性且過于模糊，從而導致建筑規劃設計與商業地產項目定位相差甚遠，兩者難以相符。二是由于商業地產項目定位與建筑設計規劃分屬于兩種不同的專業，并且相關工作涉及到的專業知識、人員也各不相同，兩者在信息傳遞過程中缺少統一的傳遞手段，因此在信息傳遞過程中很容易造成缺失或遺漏問題，從而使得建筑規劃設計無法準確表達出項目開發者的意愿與想法。

2.2 各專業施工圖紙設計無法達到統一與協調

在傳統商業地產項目施工圖紙設計上，由于涉及的專業眾多，首先需要對建筑施工進行圖紙設計，然后再針對具體結構進行設計最后完善相關設備管道設計，出圖方式主要采用CAD技術出圖，主要從平面、立面等多種角度來展示建筑、電氣設備、機械等專業設計圖紙的效果。由于不同專業的人無法在同一平臺上同一時間對項目進行設計，而彼此之間又有著較為緊密的聯系，從而導致實際設計溝通時間過長，問題增多，一旦在某一項環節中出現問題，都會導致大面積返工，不僅增加了施工成本，延長了設計周期，對于最終的整體施工效果與質量也無法得到有效保證

3、基于BIM對商業地產項目的輔助管理應用

3.1 應用BIM實施協同設計

利用BIM技術可以有效解決商業地產項目建設協同設計問題，具體來說即是通過一系列Revit軟件搭建BIM模擬平臺，對商業地產項目整體進行三維設計，借助BIM模擬平臺上相關BIM軟件的強大功能，將項目各個部分散亂的設計數據信息整合到一起，方便不同專業的設計人員在同一個平臺上開展相關設計，并能夠彼此之間實現無縫數據對接，有效實現了設計數據信息之間的共享交流。如機電工程師在BIM模擬平臺上完成電氣設備綜合管網布置設計后直接可完整提交給建筑建筑設計工程師，而建筑設計工程師無需做任何調整，在此基礎上完成本專業設計即可，有效避免了信息傳遞的缺失與失誤。除此之外，BIM技術還能夠將不同專業連接在一起的信息進行動態的修改，即修改一處信息，與該處信息相關聯的其他信息也在隨之發生改變，例如當建筑設計人員一機電工程是的設計圖紙為依照，改動了某一處的建筑構件參數設置信息（如門窗高度）后，那么與之相關聯的信息也會隨之自動改變，從而有效避免了各個專業設計不相符問題的出現。

3.2 應用BIM設計進行碰撞檢查

所謂的碰撞檢查即是在項目設計階段及時查找出不同結構、不同專業之間的設計沖突，并及時予以修正，避免出現落實到施工時才發現沖突問題，再進行返工。在BIM技術協助之下，商業地產項目碰撞檢查更加容易實現，通過應用BIM技術完成項目相關專業信息載入后，然后通過調整項目參數數據，將商業模擬模型依造一定的順序依次進行放大，對碰撞問題加以排查，例如可以根據不同樓層順序做好項目碰撞檢查工作，并通過對這些信息加以匯總，然后利用BIM信息統計功能，對聯系較為緊密的碰撞問題再分別進行相應標注與修改，而不是一次性對整個項目碰撞問題進行修改，在BIM 技術的協助下，針對商業地產項目的修改更加徹底，更加靈活，尤其是對于一些較為復雜的商業地產項目來說，這種針對碰撞問題逐步檢查分析的方式更加科學高效，對于整體商業地產項目建設施工進度與質量提升具有重要的意義。

3.3 能夠生成建筑詳圖并進行施工模擬

商業地產項目通過應用BIM軟件進行輔助管理，可以實現各種建筑詳圖生成，從而為設計變更時圖紙更新提供了更多的便利，從而保證竣工以后圖紙有效性，更加方便驗收工作的開展。除此之外，還可以利用相關的BIM軟件現場施工場景模擬，提升項目施工進度管理的可視化程度，通過建立4D信息化模型，即在能夠準確反映出項目立體化模型的基礎之上增加了對時間進度控制，結合BIM技術可視化共功能對各專業不同的信息予以不同的時間進度安排，并將它們關聯在一起，從而能夠按照預計的進度逐步融入到現場施工場景中去，使得施工的流程能夠像動畫一樣動態展現出來，而動畫中的模擬場景即是對實際施工場景的映射，從而完美展示設計的意圖，加深設計理解，提高可預測性。

總結：

綜上所述，在商業地產項目管理中應用BIM技術，使得開發者的意圖能夠充分表達，對具體的施工進度加以把握，并能夠清楚了解不同專業之間相關設計的一些詳細信息，能夠及時檢查出碰撞問題并加以解決，避免出現不必要的返工。從而使得項目從最初的定位規劃管理到項目運營管理都能夠順利平穩進行。