農村土地承包經營權流轉價格問題研究

高 峰

（新泰市青云街道辦事處，山東 新泰 271200）

我國作為一個人口大國與農業大國，在國家建設和發展的過程中始終將“三農”問題作為重點，給予了高度的重視和支持。對于農村農民來說，主要的盈利和生存手段就是依靠農忙播種莊稼，因此農村土地承包經營權的流轉非常頻繁，這就涉及在流轉過程中可能存在的價格問題。如何能夠在保證土地流轉交易市場相對穩定和公平的同時，給予交易雙方最大的優惠將是下一步“三農”工作的目標與方向。

1 農村土地承包經營權流轉現狀

我國的土地所有權和與土地相關的法律法規經歷了幾十年的改革逐漸趨于完善。在土地革命之前，我國農村土地所有權為私人占有，因此導致了貧富差異與等級分化。在土改完成之后，土地所有權歸國家所有，個人實行家庭聯產承包責任制對土地進行承包使用，基本實現了土地的公平分配，讓每個人都有地可種，解決了基本的溫飽問題。但是，隨之而來的是土地承包經營權的轉讓和流轉。受到客觀或主觀因素的影響，一些人對土地的需求減小，通過交易的方式，轉讓土地的使用權。經營權轉讓的結果和影響具有雙面性。一方面，通過轉讓讓擁有大量土地的人積極探索土地利用和開發的新途徑，帶動了農村經濟的發展；另一方面，通過轉讓勢必會引發土地經營權交易中的價格爭奪，帶來農村土地承包經營權流轉價格問題。在當前的國情和經濟發展條件下，土地轉讓涉及的環節非常多，但是相關的法律法規并不完善，以至于各地不斷有因為土地轉讓不清楚、土地使用權歸屬不明確等原因而產生惡性事件［1］。這不僅危害了農民的利益，而且不利于我國新農村公平和諧氛圍的建設，不利于農村經濟的發展。

2 土地承包經營權流轉價格存在的問題和原因

2.1 成交價格和理論上的價格存在偏差

我國農村土地承包經營權流轉過程中關于價格存在的首要問題和首要矛盾是，土地的價值所決定的理論價格與交易過程中實際產生和敲定的價格之間存在偏差，往往是實際價格低于理論預估的價格。土地的交易成交價格會受到多方面因素的影響，首先是賣方對于經營權流轉產生的經濟利益的需求迫切程度，以及買方對于土地的需求心理，雙方的心理差異將影響價格的浮動更有利于哪一方。其次是土地的實際價值和地理環境等客觀因素是否符合買方的期望，也將決定價格商議過程中買方對價格的壓制和接受能力。

2.2 土地價值估計和價格核算方法存在差異

對于農村土地的承包經營權轉讓和流通，國家給予了相應的政策作為參考和幫助，但是，由于地域性差異以及人們經濟水平的差異，導致全國各地對土地的價值估計和價格的核算方式方法存在區別。現今使用頻率最高和接受度最為廣泛的方法是收益還原法，也就是指通過對土地未來進行播種農作物之后能夠獲得的相應市場效益和利潤進行預估，再利用統一的換算標準進行計算和標準化，盡量保證公平和合理，進而統計交易土地的價格定位。這個過程涉及實地調查、成本預估、氣候條件預測等環節，相對科學。即使利用這種科學性的方法，但是難免會因為實際情況的改變而產生一些意外的結果，對于核算方法的監督缺失，使現今某些地方依舊處于土地流轉不公平的階段［2］。

2.3 土地流轉價格擁有固定模式和市場

農村土地承包經營權的流轉過程需要農民、政府及流通交易中介三方的共同參與與支持。經過幾十年的發展，我國農村土地流轉市場逐漸擁有了自己的發展理念和發展經驗，也逐漸形成了當前形勢和背景下的固定交易模式。這就容易在某個環節產生問題，例如，中介作為土地流轉交易雙方的牽線人和聯系人，在為消息不靈通的農民提供一個開放的交易平臺的同時，也會出現利用權力之便，私自收取賄賂壓低價格或保留好地等不公平的、貪污腐敗的現象。但是，由于交易和流轉模式的固定性，導致對于這些不良現象的督導和改正不夠及時、有效，影響土地經營權交易市場的良性發展。

3 預防和解決經營權流轉中出現價格問題的對策

3.1 建立完善公平的定價交易機制

地方政府和相關部門在對本地區的農村土地承包經營權流轉過程中的價格問題進行整改和預防時，應首先完善相關的法律法規，建立一個公平合理、適用范圍廣的統一的定價交易機制，讓農民能夠有法可依、有令可行、有責可追。并且要盡量縮小理論價格與實際價格之間的差距，保障雙方的利益最大化，推動交易的進行。

3.2 增強對市場和價格的監管力度

在建立完善的定價交易體制基礎上，政府和相關部門應進一步加大對土地流轉市場和價格的監管力度，嚴格防范出現中介私自更改雙方交易條例來從中獲利的現象，并維持價格的穩定來防止出現土地炒作等投機性盈利活動［3］。

同時，建立健全土地監督制度，也就是說，地方政府作為土地管理的主體，需要對農村土地流轉的整體過程進行監督。主要是因為地方政府是土地流轉制度的管理者和制定者，需要遵循國家法律對土地流轉進行嚴格的管控，從而在一定程度上保證我國土地流轉制度的完整性和有效性。同時，政府作為土地制度的管控者，在我國土地流轉過程中的職責是無可替代的。

3.3 增強對農民的土地流轉指導和服務

當前背景下，許多土地承包經營權流轉過程中價格問題的產生，都是因為農民對于定價和交易的理解不深入，對于估價的缺失。因此，需要政府和相關部門對其進行指導與服務，幫助農民更好地完成土地交易，保護自己的合法權益。政府可以定期組織專家學者等下鄉進行專業指導與訪問，為農民答疑解惑，推動相關知識的流通，增強農民的能力［4］。

3.4 健全農村土地流轉法規

對農村土地流轉過程中的相關法律法規進行完善，是目前土地流轉市場體系科學化、規范化運行的首要任務［5］。同時，就當前的發展情況而言，科學構建完善有效的農村土地流轉法規，能夠為我國農村土地市場體系的成熟帶來極大的推動作用。

4 結語

我國農村土地承包經營權的流轉自土地所有制改革之時就已經產生，由于對土地的不同需求，土地流轉的交易價格和定價過程存在諸多問題，其原因也是具有復雜性和多面性的。因此，只有在政府的重點扶持下、農民自身能力的提高下以及市場的正確調節下，才能對農村土地承包經營權流轉價格問題進行及時修正。