新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地策略的研究

文/高菲嫻 山東北大資源地產(chǎn)有限公司 山東濟(jì)南 250002

在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地要求也越來(lái)越嚴(yán)格，以往有錢就能拿到地的日子將一去不復(fù)返。文章首先概述了合理運(yùn)用拿地策略的重要性，隨后列舉了拿地過(guò)程中需要遵循的基本原則，最后結(jié)合實(shí)際，總結(jié)了幾點(diǎn)可行性的拿地策略。

1、拿地策略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響

土地資源具有不可再生性、總量確定性和高附加值性等特點(diǎn)，從房地產(chǎn)開(kāi)出企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，理想狀態(tài)下的拿地策略應(yīng)當(dāng)滿足兩點(diǎn)需求：一是以較低的成本拿到土地，通過(guò)降低成本支出間接獲利；第二是優(yōu)先考慮地段好、市場(chǎng)行情樂(lè)觀的地塊，以便于后期高價(jià)、快速的銷售，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多數(shù)情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不在經(jīng)濟(jì)利益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間權(quán)衡比較，因此能否采取科學(xué)合理的拿地策略，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利情況，而且也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的生存與發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的基本原則

2.1 資金安全性

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的渠道和拿地的組合方式多種多樣，但是從整體上來(lái)看，其融資模式仍然以債券融資、股權(quán)融資和“股權(quán)+債券”三大類以銀行開(kāi)發(fā)貸為例，該種融資模式雖然成本相對(duì)較低，但是對(duì)于資金用途有嚴(yán)格要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到貸款資金后只能用于項(xiàng)目建設(shè)。自20016年第四季度以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)銀行貸款投向的管控，嚴(yán)禁信貸違規(guī)介入拿地。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須通過(guò)合理利用資金以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障投入資金的安全。

2.2 戰(zhàn)略前瞻性

土地資源具有一定的市場(chǎng)化屬性，土地價(jià)格會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)頻繁變化。面對(duì)復(fù)雜多變和競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備戰(zhàn)略前瞻性，能夠通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶的綜合分析做出較為準(zhǔn)確的預(yù)判指導(dǎo)，才能順利拿到目標(biāo)地塊，為下一步的建設(shè)工作奠定基礎(chǔ)。

2.3 拓展靈活性

拿地策略并不是一成不變的，要在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)變化和發(fā)展趨勢(shì)，做出動(dòng)態(tài)性和靈活性的調(diào)整，如果堅(jiān)持一種拿地策略不知變通，則容易給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，土地拓展靈活性是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要遵循的又一項(xiàng)基本原則。

3、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地策略

3.1 利用特色小鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)獲取土地

雖然招拍掛的獲取土地模式可以確保在公開(kāi)、公正的環(huán)節(jié)下完成土地競(jìng)拍，確保無(wú)論是實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，還是剛進(jìn)入市場(chǎng)的中小企業(yè)，都能夠平等的享有競(jìng)爭(zhēng)權(quán)利，有利于維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的公平但是這一模式會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本較高，在市場(chǎng)不確定的情況下，增加開(kāi)發(fā)的收益風(fēng)險(xiǎn)。因此很多開(kāi)發(fā)企業(yè)正在通過(guò)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，建立特色小鎮(zhèn)的模式與政府合作，拓展拿地渠道，以降低土地成本，避免直接競(jìng)爭(zhēng)。例如，自2016年10月份中央多部分發(fā)布關(guān)于建設(shè)特色小鎮(zhèn)的指導(dǎo)意見(jiàn)后，濟(jì)南榮程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極相應(yīng)政策，制定并發(fā)布了特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，與齊河縣政府簽訂《齊河溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，投資300億元，規(guī)劃用地6700畝，建設(shè)集休閑度假、養(yǎng)生娛樂(lè)、生活居住于一體的大型溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

3.2 成立聯(lián)合體共同開(kāi)發(fā)拿地

面對(duì)拿地困境，房企之間通過(guò)收購(gòu)、參股等實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的案例越來(lái)越多，常見(jiàn)的合作模式有，一是合作拿地共同攻克“地王”，此戰(zhàn)略適用于大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，總地價(jià)較高的土地競(jìng)拍市場(chǎng)，幾家開(kāi)發(fā)商共同拿地、共同開(kāi)發(fā)，例如濟(jì)南的翡麗公館，即是由世茂集團(tuán)、保利置業(yè)、新城控股三家合作拿地，并在運(yùn)營(yíng)中分別輸出各自的強(qiáng)項(xiàng)團(tuán)隊(duì)共同打造而成；二是外來(lái)房企與本土房企合作實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張，例如重汽地產(chǎn)與保利置業(yè)在重汽章丘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目舉行了戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)簽約儀式，雙方將就所掌握的儲(chǔ)備及意向土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，其中重汽地產(chǎn)是山東本地大型國(guó)企開(kāi)發(fā)商，深耕24載，擁有豐富的儲(chǔ)備土地資源，而保利置業(yè)則是實(shí)力雄厚的中央直屬企業(yè)，有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金來(lái)源。

3.3 研讀行政命令確?？茖W(xué)拿地

自2015年至今，政府新推行的土地拍賣策略有兩種：第一種是“熔斷+抽簽”的方式，該種拿地策略仍然沿用熔斷機(jī)制，當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到上限后停止出讓，并通過(guò)抽簽方式?jīng)Q定最后的買家；第二種是“招標(biāo)+拍賣”的方式，當(dāng)土地競(jìng)報(bào)申請(qǐng)企業(yè)多于3家，通過(guò)招標(biāo)、考核形式評(píng)選，最后確定買家。2016年11月，濟(jì)南市國(guó)土局發(fā)布消息，要求土地競(jìng)買人簽署承諾書(shū)，競(jìng)買資金必須是自有資金。根據(jù)這一新出臺(tái)的要求，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地的門檻，對(duì)所有參與競(jìng)拍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資實(shí)力也提出了更為嚴(yán)格的要求。

政府部門的行政命令對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)具有良好的調(diào)節(jié)作用，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束和篩選，減少市場(chǎng)主體之間的競(jìng)爭(zhēng)；另一方面也在一定程度上保持了房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，必須要讀懂、吃透政府部門的相關(guān)政策，然后結(jié)合自身實(shí)際情況和未來(lái)發(fā)展需要，選取最優(yōu)的拿地策略。

結(jié)語(yǔ)：

土地資源的稀缺性和不可再生性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，通過(guò)采取合理的拿地策略依法獲取土地，從而為本企業(yè)各項(xiàng)建設(shè)、開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展提供必要的支持。拿地策略的制定和實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)、復(fù)雜程度較高的工作，并且會(huì)因?yàn)檎姓噶詈驼叻ㄒ?guī)的變動(dòng)而受到波及影響，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整拿地策略，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以低成本獲取土地資源，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

[1]朱天成.基于博弈視角的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金退出方式選擇[J].時(shí)代金融旬刊 ,2017(1)：29-30.

[2]葉飛.區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二三線城市拿地決策研究——以A企業(yè)為例[D].重慶大學(xué),2015.

[3]孫璐璐.新形勢(shì)下房地產(chǎn)主流企業(yè)拿地策略研究[J].納稅,2017(15).