淺談不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)力事項(xiàng)錯(cuò)誤與不動(dòng)產(chǎn)善意取得

文/王純剛 哈爾濱不動(dòng)產(chǎn)登記中心經(jīng)開(kāi)分分中心 黑龍江哈爾濱 150000

在我國(guó)的《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于善意取得一系列相關(guān)的適用的構(gòu)成要件，以及相關(guān)的法律效果等問(wèn)題，都做出了比較系統(tǒng)的規(guī)定。這樣來(lái)講，善意取得就構(gòu)成了現(xiàn)代民法維護(hù)交易安全的一項(xiàng)特別重要的制度。

1、有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤的相關(guān)內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記薄權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤主要包含權(quán)利主體錯(cuò)誤，還有就是權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤。權(quán)利主體錯(cuò)誤，主要指的是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體與真實(shí)主體不一致，其中的具體內(nèi)容主要包括著這樣幾方面：第一，把不是權(quán)利人的人記載為權(quán)利人。這樣的錯(cuò)誤通常是當(dāng)事人采取欺詐等違法方式欺騙登記機(jī)構(gòu)或與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通所致。第二，遺漏權(quán)利人，即將原為共有的不動(dòng)產(chǎn)登記為一人單獨(dú)所有。在我國(guó)范圍內(nèi)，這樣的錯(cuò)誤行為特別普遍地存在于夫妻共有的不動(dòng)產(chǎn)的狀況中。這樣的錯(cuò)誤情況大多是當(dāng)事人，與登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤，也就是登記簿上所記錄的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利所受限制與真實(shí)的權(quán)利內(nèi)容、所受限制不一致。例如，A房歸甲所有，甲與乙訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了預(yù)告登記，乙為預(yù)告登記權(quán)利人。后甲偽造申請(qǐng)材料，欺詐登記機(jī)構(gòu)，將預(yù)告登記予以注銷(xiāo)。此時(shí)，登記簿上記載的權(quán)利限制就與真實(shí)情況不一致，屬于權(quán)利內(nèi)容的錯(cuò)誤。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的類(lèi)型

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)可以分為三部分：第一，不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示，即不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況；第二，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)；第三，其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)，如預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)?！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第2條規(guī)定：房屋登記簿是房屋權(quán)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)?！锻恋氐怯涋k法》第15條第1款規(guī)定：土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；（四）地上附著物情況。既然登記簿上記載了這些事項(xiàng)，從理論上說(shuō)，只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)的情況不符合或不一致，就可以認(rèn)為登記簿存在錯(cuò)誤。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)登記簿錯(cuò)誤進(jìn)行不同的分類(lèi)，例如，依據(jù)登記簿錯(cuò)誤產(chǎn)生的時(shí)間不同，可將其分為初始錯(cuò)誤與嗣后錯(cuò)誤。

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)內(nèi)容

對(duì)于那些冒名者通過(guò)偽造交易文件并成功騙賣(mài)他人登記不動(dòng)產(chǎn)的行為，很多人以交易安全為著力點(diǎn)，或以構(gòu)成善意取得為由，或以成立表見(jiàn)代理為據(jù)，認(rèn)定買(mǎi)受人能夠合法取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

雖然《物權(quán)法》沒(méi)有采用不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的思路，而是采用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的模式，來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的第三人，但就登記不動(dòng)產(chǎn)的善意取得而言，這樣的法理基礎(chǔ)仍然是物權(quán)公示與公信原則，其立法目的僅在于保護(hù)第三人基于信賴(lài)登記而為的交易安全，而非任何情況下的第三人交易安全。所以說(shuō)，若登記本身正確，促成受讓人做出錯(cuò)誤判斷并與無(wú)權(quán)處分人進(jìn)行交易的，就是登記之外的因素，而不是登記不正確，這種情況與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信力沒(méi)有任何關(guān)系，和維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力進(jìn)而保護(hù)交易安全、提高交易效率就非同一問(wèn)題。在通常的情況下，一概以保護(hù)交易安全為名，適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，犧牲所有權(quán)人的利益，換言之，登記之外的人偽造房產(chǎn)證、身份證等證件處分他人不動(dòng)產(chǎn)引起的交易風(fēng)險(xiǎn)只能分配給買(mǎi)受人。就是說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何當(dāng)事人都必須承擔(dān)核實(shí)交易相對(duì)人的真實(shí)身份的注意義務(wù)，并當(dāng)判斷相對(duì)人錯(cuò)誤時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。就登記不動(dòng)產(chǎn)的交易來(lái)說(shuō)，買(mǎi)受人必須確保交易相對(duì)人與權(quán)利證書(shū)記載的權(quán)利人同一，否則應(yīng)承擔(dān)因出讓人與登記權(quán)利人不一致而引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

4、兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系

4.1 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件上，應(yīng)當(dāng)舍棄無(wú)權(quán)處分的要件，改采“從無(wú)權(quán)利人處取得”的要件。對(duì)此要件，善意第三人無(wú)須證明，只需主張即可。筆者認(rèn)為，只有不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，才可能適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。也就是說(shuō)，登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤才是適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件。

4.2 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是認(rèn)定善意的基礎(chǔ)

在善意取得中爭(zhēng)論最大也最復(fù)雜的問(wèn)題就是，如何判斷第三人善意。在制定《物權(quán)法》時(shí)，曾有一些學(xué)者力主對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得區(qū)分規(guī)定，但立法者沒(méi)有接受這種意見(jiàn)。

4.3 以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提，也有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善

由于存在信賴(lài)不正確的登記簿而善意取得之可能，促使了所有不動(dòng)產(chǎn)登記的參與人，包括真實(shí)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu)等，必須更加謹(jǐn)慎，以使登記簿盡可能少地出現(xiàn)不正確，或盡可能合理地去排除登記簿的錯(cuò)誤。

結(jié)語(yǔ)：

在論述不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)力事項(xiàng)錯(cuò)誤和不動(dòng)產(chǎn)善意取得兩者相互的關(guān)系時(shí)，要明確權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤才是適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件。判斷不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人是否善意時(shí)，也應(yīng)當(dāng)始終圍繞著不動(dòng)產(chǎn)登記簿有無(wú)權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤而展開(kāi)，而不應(yīng)脫離不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與不動(dòng)產(chǎn)善意取得兩者的關(guān)系，能夠?qū)?shí)際操作提供設(shè)施有效的促進(jìn)作用。

[1]程嘯，尹飛，常鵬翱.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的理解與適用》，法律出版社2016年版，第82頁(yè).

[2]程嘯.“不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類(lèi)型與更正登記”，《法律科學(xué)》2011年第4期，第164-174頁(yè).