淺議調控政策下房地產投資分析

文/王蕊 北京京鐵房地產開發公司 北京 100032

房地產企業受國家宏觀政策影響較大，近年房地產企業的發展在國家宏觀調控的影響下呈現出了諸多的弊端，在這樣的一個現狀下,房地產企業有效措施的必須采取,對于新的發展戰略必須積極應對,新的戰略發展內容,使其與其他企業相比更具競爭優勢。

1、房地產的概念分析

1.1 房地產的含義了解

房地產也被稱作不動產，房地產主要包含了房屋以及土地這兩種不動資產。因此，它也是這兩種資產結合的總稱。房產主要指的是建立在土地上的一系列建筑物，例如住房、教學樓等一系列建筑物。地產是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。在物質的形態之下，房產和地產則是融為一體緊密聯系的。因為房產的建立需要以地產為基礎，所以在這種形態之下，房地產不能夠被分開。從經濟形態的角度來說，從房屋的施工開始再到售賣，房產和地產都是不能進行分割的，因此兩者被合稱為房地產。針對房地產來說，它也有廣義和狹義的區分。狹義的房地產主要指的是土地和土地上的建筑物可以進行衍生，簡單的來說就是指房屋的財產以及和房屋相關的土地財產。廣義的房地產則是包含了狹義房地產的內容，并且還包含了整個土地財產的相關資源，例如樹木、水資源等等。

1.2 房地產的特點

固定性特點：房地產不同于其它的資產，它屬于建筑不能夠進行流動。因此，它具有固定性的特點；耐久性特點：房地產對比其他的物品來說，其保存時間非常的長。例如，我國故宮等建筑和房地產都是類似，它保存了五百多年。因此，同理可得房地產具有耐久性的特點；差異性特點：因為區域的不同以及城市或者地段的不同，每個房地產之間也存在有較大的差別，幾乎不會有一樣的房地產；雙重性特點：房地產具有生產資料和生活資料雙重性的特點，當房地產作為住房來進行使用時，它屬于消費資料。當將房地產作為廠房等經濟型物品使用時，它屬于生產資料；價格較貴的特點：和其它的物品比較，房地產的價格比較貴。特別是在中國人口眾多的情況下，土地資源有一定的限制，所以房地產的價格不斷上漲。

2、調控政策對房產開發商形成的變化

在初期階段的宏觀調控下，因為經濟的發展導致了房地產在初期階段中獲得了很多的經濟效益，許多人因為房地產開發而獲取了較高的經濟回報，導致我國的房地產發展速度逐漸的增快。而發展至今，國家為了建立健全房地產業健康發展的長效機制，一方面著力解決中低收入人群住房困難問題，大力建設保障房與構建購租并舉的住房體系；另一方面，打擊房地產市場惡意“炒房”、囤地的投資行為。

大部分房地產商為了能在國家“看得見的手”的調控下繼續穩定發展，就要對政策進行深入思考，及時修正投資方向及投資思路。研究的政策中主要是對管理與供給進行了深入的考慮，比如在充分了解市場需求的前提下，既滿足政策條件下對小戶型房產的保障，同時也要滿足改善型住房需求的人群的意愿，而且同時滿足土地取得時對配建保障房的實施。宏觀調政策作為房地產投資分析中重要的考慮因素，致使在不同的調控政策下，房地產商會做出相應不同的改善發展策略。

3、化解樓市調控下的房地產投資危機的建議

3.1 調整產業結構進行資源整合

目前樓市調控和融資渠道狹窄導致房地產企業積極性下降的重要原因之一，因此企業調整產業結構進行資源整合十分必要。而調整產業結構需要企業大力擴展融資的渠道加快資金鏈的循環。同時，房地產企業抓住并購的機遇迅速擴展企業規模，使得房地產企業在市場化的環境下迅速壯大。

3.2 做好市場營銷

房地產的主要利潤就是購房者買房的錢，目前房地產市場發展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產市場增加銷售量是目前房地產企業面臨的主要問題。因此，企業要有好的銷售策略，提高服務的質量并打入國際市場，從而提高企業的收入。同時，企業要針對消費者的需求，采取一定的手段激發他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.3 控制生產成本

房地產開發項目需要大量的資金投入，而對于項目中生產成本的控制就顯得十分必要，這是為企業節約開支的重要方式，在項目開發過程中包括材料采購、人工費用、土地費用、建筑材料、銷售費用等。而成本的控制需要每個環節都做出努力，企業可以給每個環節的負責人分配一定的任務，從而在每個環節進行成本控制。

3.4 加強房地產企業資金鏈管理。

3.4.1 實行資金集中制

為了實現資源共享，企業應該實行資金集中制以增加企業的利潤。通過建立現金池使企業的資金都歸于母公司名下，便于母公司了解公司運營狀況合理配置資源，從而控制子公司使其持續經營。通過實行資金集中制是企業正常運行降低企業風險以此提高整個企業資金循環的速率。

3.4.2 提高流動資產的比例

房地產行業的一大特點就是流動資產比重較低，大部分資產都是土地和房產。因此，要想使企業更好地運行就要將固定的土地和房產盡可能地轉化為資金，也就是現金為王的政策。只有企業有足夠的現金可以支配，企業才能保證資金鏈的不斷運轉，從而降低企業資金鏈風險。因此，企業提高流動資產的比例十分必要。

3.4.3 鞏固企業資金鏈

資金鏈的正常循環是企業持續經營的基本保證，因此企業要不斷地鞏固資金鏈，避免資金鏈突然中斷，這就需要企業擴展融資的渠道。但是由于我國政策的限制，許多企業的融資渠道越來越少，所以企業可以選擇社會募集、與其他資金雄厚的開發商共同開發、開發買方信貸等方式滿足企業的資金需求。

3.4.4 降低企業資產負債率

房地產的資產負債率較高也是這一行業的一大特色，而企業的資產負債率較高對于企業應對資金鏈危機十分不利，長此以往則會導致企業的償債能力越來越低。因此，企業要通過增加資金循環的速度來降低企業資產負債率。許多企業由于土地積壓使得企業現金收入不足以支撐企業的正常運營，因此企業要通過各種方式增加現金流入，從而降低企業資產負債率。

結語：

總之，房地產企業必須積極的調整戰略，企業的核心競爭力也要不斷的進行加強，要制定應對宏觀調控的有效的措施，使得調控的風險不斷的得到降低，使企業在嚴峻的形勢性下其發展受到的影響大幅度的減少。

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