我國一線城市房地產價格蘊涵的矛盾和土地管理模式的變革探析

文/王朝輝 天津土地交易中心 天津 300042

1、一線城市房地產價格所存在的各類內在矛盾與引致的問題

一線城市房地產價格作為租金資本化的構成主要元素，而建筑租金、位置租金與生產租金是租金的主要構成元素，占用建筑所需支付的價格便是建筑租金，基于位置所帶來優越性以及對應各類節約的費用而需付出租金即是位置租金，而生產租金與農業租金類似，一般用單位土地所對應的GDP來進行衡量。以上三類租金都是基于市場的競爭機制而產生的房地產價格，房地產所具備的價值是歷年來各種租金的貼現的總和。基于這個理論與從實際的狀況作為出發點可以發現中國一線城市房地產價格存在著鮮明的內在矛盾：

（1）伴隨著我國經濟增長，一線房價和人們的收入比例明顯偏高。房地產價格和當地人們的收入比率即是房地產的相對價格。中國目前經濟高速發展，同時城市化的進程速率也日益加速，隨之而帶來的預期與期望令位置租金與生產租金不斷地上調，這也令當下的房價大于當地同期的經濟發展水平。而站在購房者的立場來說，房地產所具備的價值是以后收入的物化體現，按照理性預期的理論，居民收入在未來也能與房地產價格一同上漲，同時個人住宅需求也令高房價可成為可能，所以房價必然比當下的居民收入偏高。

（2）市場房價由該國家的經濟發展水平所影響，中國作為發展中的國家，其居民收入水平、國家經濟的發展水平與程度、一線城市的成長狀況和各個發達國家相對應城市仍然存有較大的距離、差距，這也令中國的位置租金與生產租金比發達國家城市房價偏低。

（3）導致國家的一線城市受到投資者熱捧，房價迅速增長的原因主要是房地產投資者對經濟的發展速度、對當地居民收入的預期。另一方面，預期房價的上漲會吸引大量的投資資金，畢竟中國的資金寬裕，而信貸卻緊張，加上國內的投資渠道較為短缺，因此各類閑置的資金為尋求利潤、投資收入而投入到房地產投資之中。

（4）各類投資性的購房資金不斷涌入會抬高房價，同時外國資金也主要流入到高檔的房產之中，為此開發商們都會將資金投入到大戶型與高檔住房里，這大大提升居民購房與土地住宅供給之間的矛盾。

（5）基于經濟發展水平與速度，各個房地產開發商都期望于房價的上漲，在房地產價格下跌的時候表現得更為突出。比如在1997年之后，國內的土地開發面積與土地的面積的比例仍明顯偏低，在2000年到2003其比例一直保持在六七成左右，在2004年之后地方政府運用地根與銀根對房地產價格進行調控，為此土地開發比率降低到五成。按照央行的統計，2004年在國內的調控下土地的開發儲存面積就僅有兩億平方米，這使得調控房地產價格政策的效果大大得到削弱。

從以上敘述可看出國內較高的相對價格與較低的絕對價格是當下房地產價格的主要矛盾。對于經濟預期偏好傾向、各類投資性的購房資金、國內一線城市的房價的絕對價格不斷提速，一線城市的絕對價格也日漸提高，這都催生與加劇了國內房地產的各類矛盾。

2、土地管理模式存在的缺陷

中國目前的土地管理是由國家進行統一調度、開發、征用、管理。這樣的模式能起到規范市場的作用，并具備強大的宏觀調控能力與規劃城市基礎布局等優點，但仍存有一些缺陷與問題。

（1）目前的土地供應模式不適合當下的土地所有制，制度能決定市場的使用權以及相應的運行狀態，和歐美國家的土地私有制和所有權不同，土地價格、成本價格都基于市場進行變化，土地的所有權是具有增值收益而不是土地的使用權。如果只是單純的土地使用權并不具有增值對應的收益，不可能引發房地產價格所來帶的內在矛盾，而中國目前使用的土地管理模式令土地在轉讓之后，國家便失去擁有土地增值所帶來的收益，這個收益主要讓渡到土地的所有者，從而引起房地產市場的內在矛盾。

（2）較高的土地溢價會誘發地方政府擠占地方農用土地的欲望。伴隨著一線城市的拓展與成長，周圍的城市農用土地對應的位置租金會進一步上調，在農轉非的巨大收入影響下，占用農用土地、耕地等現象都常有發生。

（3）高房價所帶來的利潤主要都返回到政府手中，而政府一般會將這些資金用于城市規劃建設中，進而提升各類消費，令居民的日常消費進一步提升。

3、土地管理模式的政策建議

土地地租模式能避免投資者或居民利用購買房屋而獲取到土地房產的增值收益這類投機行為，減少房地產的相對價格，根據經濟增長的速率逐年進行地租的收取，令經濟發展的水平同土地價格相匹配，進而提升土地的絕對價格，從而削弱一線城市房地產的內在矛盾。

具體的措施為按照土地的出讓成本，按經濟增長的速率來收取地租；當房地產土地對應的法律期限到期后按照原來的購買住房特征進行征稅；健全完善各類交易稅機制，建立成一個完善、有機的一線城市房地產稅收征收統一體系；建立健全土地管理對應的法律制度。

[1]郁文達.住房金融：國際比較與中國的選擇[M].中國金融出版社，2001年出版.

[2] 王學發.我國城市房價上漲的需求動因與調控對策研究[J].價格理論與實踐，2007(3)：41-42.

[3]丹尼斯.迪帕斯奎爾[美]威廉.C.惠頓：《城市經濟學與房地產市場》，北京.經濟科學出版社，2002年出版.